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目次
隣の大家さんはこんな悩みを持っている…?
賃貸経営をするうえでは、このようにさまざまなトラブルに見舞われてしまう可能性があるのです。入居者とのトラブルにはさまざまなものがありますが、よくあるものとして、退去時の敷金精算のトラブルが挙げられます。
そのほか、居室内の設備が故障したなどとして、その修理費用をどちらが負担するのかでトラブルに発展するといったことも考えられるでしょう。
また、管理会社のなかには管理費用を支払っているのにも関わらず、しっかり清掃などなされていないといったケースがあります。こうしたケースでは、早めに注意したり、場合によっては管理会社を変えたりする必要があることもあります。
最後の近隣住民とのトラブルについては、例えばアパートやマンションを新築したことが原因で近隣の建物の日当たりが悪くなってしまった…といったことが起こる可能性もあるのです。
トラブルへの対応を間違えると、より大きな問題に発展してしまうこともあります。トラブルが起きた時はその都度、適切に対応することで被害を最小限におさえられるのです。とはいえ、どんなトラブルが起こりうるのかわからなければ、対策のしようがありません。
まずはどのようなトラブルがよく起こるのか理解しておくことが、今後のトラブル対応において重要になります。
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【1位】設備関連のトラブル
古い設備の交換を求められた
この場合、基本的に大家さんに交換の義務はありません。古い賃貸物件は、設備の古さなどのスペック込みで家賃を設定しています。その家賃で納得している以上、入居者は設備の古さも了承済みと言えますので、交換する必要はないのです。
大家さんが設備を交換する必要があるのは、あくまで故障した場合のみとなります。ただし、設備を設置してから10年以上が経過してかなり劣化が進んでいるような場合、空室対策として新品への交換を検討してもよいでしょう。
建物や設備の水漏れ
どちらに修復義務が発生するのかは、水漏れの原因によって異なります。共有部分の詰まりや設備の劣化などが原因の場合は、大家さん負担で修復しなければなりません。一方、入居者が水道管を詰まらせた場合や入居者の専有スペースでの水漏れの場合は、入居者自身で修復する必要があるのです。
水漏れの場所や原因によって大家さんが取るべき対応は異なるので、まずは場所や原因を特定しましょう。ただし、原因特定のための調査費用は大家さんの負担となる可能性が高いので注意が必要です。
排水設備の故障
排水設備の故障は、老朽化が原因であることが多いので、定期的に点検やメンテナンスをすることが重要になります。以下のような設備を定期的にメンテナンスするようにしましょう。
排水設備に故障がある場合の復旧費用は基本的に、共有部分については大家さん、専有部分については入居者の負担になります。ただし、専有部分であっても設備の劣化が原因の場合は、大家さんの負担となるでしょう。まずは原因を特定して、どちらの負担となるか判断します。
【2位】管理会社関連のトラブル
管理会社の途中変更
そのため、できるだけ途中変更はせずに済むよう、あらかじめ慎重に管理会社を選ぶ必要があります。管理会社に求めることを明確にし、対応や費用などを比較検討したうえで、長く付き合えるパートナーを探しましょう。
管理会社とのトラブル
管理会社に委託する管理内容はさまざまですが、その中に清掃業務が入っていることは多いでしょう。しかし、管理会社は複数の物件を同時に管理しているため、物件の場所が遠いといったことが理由で満足に掃除してくれないケースがあります。また、そうしたことが管理会社に連絡しても、すぐに電話に出てくれなかったり、対応してくれなかったりといったことも考えられます。
結果として、入居者から管理に対するクレームが入るようになると、最終的に退去につながってしまう可能性もあるのです。そのほか、管理業務を委託する際の管理費用が高いといった不満を持っている方もいるかもしれません。管理会社の対応に不満がある場合、まずは管理会社の役割と、大家さんが求めていることが見合っているのかを改めて検討する必要があります。管理会社との契約書に業務内容が記載されていますので、その内容に過不足がないかを確認しましょう。
そのうえで、不満が残る場合は管理会社を変更する必要があるかもしれません。ただし、まずは管理会社に求めることを明確にしないと、次のパートナーとも同様のトラブルに発展する可能性が高いでしょう。また、管理会社を変更する前に、担当者を変更したり一部を自主管理にしたりする方法も検討してみてください。
サブリース会社とのトラブル
ただしサブリース会社との契約では、家賃の設定条件や改定後の金額、契約期間、修繕費用などに関するトラブルがよくあります。しかし、このようなトラブルの原因は契約内容の確認不足であることも多いのです。契約書には専門用語が多く、素人が内容を把握するのは難しいものでもあります。
しかし、契約内容やサブリース会社の仕組みを理解していなければ、後々トラブルに発展する可能性が高くなります。大家さん自身で内容の理解が難しい場合は、専門家のサポートを受けるようにしましょう。
【3位】入居者関連のトラブル
入居者のマナーが悪いと、隣に住んでいる入居者の満足度が低下する可能性があります。同様に、騒音や悪臭のある居室があると他の入居者に悪影響が及ぶでしょう。新しく入居者を募集する際にも大きな影響が及ぶ可能性があります。
また、入居者が死亡してしまうと、中にある残置物などの取り扱いについて大家側で勝手に処分することができず、一定の手続きを踏まなければなりません。そのほか、家賃滞納や夜逃げの対応をしなければならないこともあるでしょう。
家賃滞納やマナー違反での強制退去
また、そもそも強制退去を検討しなければならないような人を入居させないことも重要です。入居前の審査を慎重にするなど、管理会社と相談しながら進めましょう。
入居者が自宅で亡くなった場合
これらの対応は基本的に相続人が行いますので、まずは相続人を探して対応してもらう必要があります。未払いとなっている家賃も相続人に引き継がれます。
ただし、相続人が相続放棄をした場合や、相続人を特定できない場合もあるでしょう。そのような時でも、大家さんが勝手に判断して対応すると問題になる可能性が高いため、弁護士や管理会社に相談しながら対応を進める必要があります。入居者の死亡に備えて、家賃保証会社の保険に加入するのも1つの手です。
ゴミ屋敷・悪臭
ただし、勝手に張り紙をしたりゴミを処分したりしてしまうと、罪に問われる可能性もあるので注意しましょう。基本的には、まずは内容証明郵便で入居者へゴミの撤去を依頼し、従わない場合は強制退去を通告します。また、ゴミ屋敷になることを防ぐために、日ごろから建物の点検や入居者とのコミュニケーションを行い、異変に気付けるようにすることも重要です。
夜逃げ
ただしこのような時でも、勝手に室内に入って確認すると罪に問われる可能性があります。保証人に連絡し、警察の同行のうえで室内を確認し、夜逃げされた場合も法的な手段によって契約を解除しましょう。対応に悩む場合は、管理会社や弁護士に相談しながら進めることが重要です。
【4位】契約関連のトラブル
これらについては、法律の内容や商慣習をよく理解したうえで、大家さん側の落ち度がないよう確実に手続きを進めるとともに、それでもトラブルに発展してしまった場合には、場合によっては弁護士など専門家の手を借りながら解決を目指す必要があることもあるでしょう。
建て替えのための立ち退き
立ち退きの際は賃貸借契約の解約の申し入れが必要になり、大家さん自身が入居者と交渉する必要があります。事前の通知から立ち退き料の交渉、立ち退き手続きまで、手順を追って進めていく必要があるのです。管理会社は立ち退き交渉ができず、対応できるのは大家さん自身か弁護士のみ。契約内容や手順を理解したうえで、誠意を持って入居者に対応していくことが重要です。
退去トラブル
退去時にトラブルの元になりやすいのは、どこまで原状回復しなければならないのか、その費用は誰が負担するのかといった点です。対策として、退去についての取り決めを明文化し、相手に理解してもらえるように説明したり、入居時と退去時に立ち会って写真やリストを作成したりするとよいでしょう。
フリーレント
フリーレント契約でトラブルを回避するための対策としては、次のようなものがあります。
とくにフリーレントでは、入居者が「違約金について聞いていなかった」と主張してトラブルに発展するケースが多いのです。大家さんは契約内容をしっかりと契約書に明記し、入居者への説明を怠らないようにしましょう。
重要事項説明
不動産会社に一任している大家さんも多いですが、重要事項説明は賃貸のルールなどを理解してもらうために重要なものです。そのため、物件特有のルールがある場合はきちんと説明に盛り込む必要があります。
ペット飼育のルールや石油ストーブ使用の可否、ハウスクリーニング費用などは「常識だからわかるだろう」と思っていても、入居者との間に認識のズレが生じることがよくあるものです。トラブル回避のためにも、特有のルールがある場合は必ず盛り込むようにしましょう。また、重要事項説明と契約書の内容、現状を照らし合わせ、相違がないように確認しておくことも重要です。
【5位】ローン関連のトラブル
二重売買契約
二重売買契約は契約書の偽造であり、発覚した場合、金融機関から一括返済を請求される可能性もあるのです。仮に発覚しなかったとしても、返済能力以上の融資額を借り入れることになるため、毎月の返済負担は大きくなるでしょう。二重売買契約を防ぐには、自分の借入可能額を把握し、自身でもしっかり書類を確認するなどの対策が必要です。
【6位】自主管理関連のトラブル
自主管理
・入居者との契約業務や契約更新
・クレームやトラブルなどの入居者対応
・家賃の入金管理や滞納対応
・設備や消防点検に関する業者との連絡
・退去の立ち会いや敷金精算
このすべてを大家さん1人でこなすのは、精神的にも肉体的にも大きな負担となります。また、ここまで紹介してきたようなトラブルが起こった場合は管理会社に相談できますが、自主管理では自分が主体となって解決しなくてはなりません。管理コストをおさえたいのであれば、一部だけを委託するなどの方法もあるので、一度管理会社へ相談してみることをおすすめします。
賃貸経営のトラブルはプロに頼ることも大切
トラブルは1人で抱え込まずに、適宜その道のプロに相談しながら対応することでスムーズに解決できるでしょう。トラブルごとにどのプロに相談すべきなのか、把握しておくことが重要です。たとえば、それぞれのお悩みごとに次のようなプロの力を借りて、適切に対応しましょう。
まとめ
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この記事の監修者
AFP/2級FP技能士/宅地建物取引士/相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学在学中に2級FP技能士資格を取得。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。