【最新人気記事ランキングから探る】賃貸経営のよくあるトラブルと対策

「賃貸経営では何もしなくても家賃収入が入ってくる」と、いうようなイメージを持っている方もいらっしゃるでしょう。しかし、賃貸経営はさまざまなトラブルとの闘いでもあります。

・入居者とのトラブル

・管理会社や仲介会社とのトラブル

・近隣住民やテナントなどとのトラブル

賃貸経営をするうえでは、このようにさまざまなトラブルに見舞われてしまう可能性があるのです。入居者とのトラブルにはさまざまなものがありますが、よくあるものとして、退去時の敷金精算のトラブルが挙げられます。
そのほか、居室内の設備が故障したなどとして、その修理費用をどちらが負担するのかでトラブルに発展するといったことも考えられるでしょう。

また、管理会社のなかには管理費用を支払っているのにも関わらず、しっかり清掃などなされていないといったケースがあります。こうしたケースでは、早めに注意したり、場合によっては管理会社を変えたりする必要があることもあります。

最後の近隣住民とのトラブルについては、例えばアパートやマンションを新築したことが原因で近隣の建物の日当たりが悪くなってしまった…といったことが起こる可能性もあるのです。

トラブルへの対応を間違えると、より大きな問題に発展してしまうこともあります。トラブルが起きた時はその都度、適切に対応することで被害を最小限におさえられるのです。とはいえ、どんなトラブルが起こりうるのかわからなければ、対策のしようがありません。

まずはどのようなトラブルがよく起こるのか理解しておくことが、今後のトラブル対応において重要になります。

ここからは、「スマイティ 賃貸経営」の「トラブル解決」に関する記事のうち、2021年上半期に多く読まれたものをランキングでご紹介します（2021年4月1日～2021年9月30日に集計）。これを基に、よくあるトラブルとその対策をお伝えします。

大家さんを最も悩ませるトラブルの1つが、設備関連のトラブルです。設備の劣化による故障や交換、入居者からの交換要求など、設備に関わるトラブルは、物件を管理していくうえで避けて通れないものでもあります。とくに築年数の古い物件を購入して賃貸経営をする場合は、設備の劣化によるトラブルが多く発生するものです。

設備のトラブルとしてよくあるのが、入居者から古い設備の交換を求められるケースでしょう。とくに古い賃貸物件では、設備が故障していないものの、機能が古いままということがあります。生活に支障が出るわけではありませんが、古い設備を交換するかどうかは大家さんとして判断に悩むポイントです。

この場合、基本的に大家さんに交換の義務はありません。古い賃貸物件は、設備の古さなどのスペック込みで家賃を設定しています。その家賃で納得している以上、入居者は設備の古さも了承済みと言えますので、交換する必要はないのです。

大家さんが設備を交換する必要があるのは、あくまで故障した場合のみとなります。ただし、設備を設置してから10年以上が経過してかなり劣化が進んでいるような場合、空室対策として新品への交換を検討してもよいでしょう。

賃貸物件のトラブルでは水漏れのトラブルもよく起こります。水漏れを放置していると、カビや周辺の腐食にもつながり、生活に支障が出てしまいかねないため、早い段階で対処が必要です。ここでトラブルになりやすいのが、水漏れの対応をするのは大家さんか入居者かという点です。

どちらに修復義務が発生するのかは、水漏れの原因によって異なります。共有部分の詰まりや設備の劣化などが原因の場合は、大家さん負担で修復しなければなりません。一方、入居者が水道管を詰まらせた場合や入居者の専有スペースでの水漏れの場合は、入居者自身で修復する必要があるのです。

水漏れの場所や原因によって大家さんが取るべき対応は異なるので、まずは場所や原因を特定しましょう。ただし、原因特定のための調査費用は大家さんの負担となる可能性が高いので注意が必要です。

排水設備の故障が起こると、排水できないだけでなく汚水の逆流や悪臭の原因となります。放置すると入居者の生活に影響が出て退去につながることもあるため、早めに対処しましょう。

排水設備の故障は、老朽化が原因であることが多いので、定期的に点検やメンテナンスをすることが重要になります。以下のような設備を定期的にメンテナンスするようにしましょう。

・排水管

・排水トラップ

・排水桝

・浄化槽

排水設備に故障がある場合の復旧費用は基本的に、共有部分については大家さん、専有部分については入居者の負担になります。ただし、専有部分であっても設備の劣化が原因の場合は、大家さんの負担となるでしょう。まずは原因を特定して、どちらの負担となるか判断します。

管理会社などと契約して賃貸経営をしている方は多いでしょう。入居者の募集や対応、物件の管理など、賃貸経営のさまざまな部分をカバーしてくれる管理会社ですが、場合によってはトラブルに発展してしまうケースもあります。

管理会社の対応に不満がある場合など、途中で管理会社を変更したいということもあるでしょう。基本的に、契約した管理会社を途中で変更することは可能です。しかし、管理会社の変更は大家さんだけでなく、入居者にも大きく関わってくる問題です。入居者への連絡や変更手続き、新しい管理会社への移行と、時間も手間もかかるでしょう。

そのため、できるだけ途中変更はせずに済むよう、あらかじめ慎重に管理会社を選ぶ必要があります。管理会社に求めることを明確にし、対応や費用などを比較検討したうえで、長く付き合えるパートナーを探しましょう。

以下のような管理会社の対応を不満に感じ、トラブルに発展するケースもあります。

・掃除をきちんとしてくれない

・連絡してもすぐに対応してくれない

・入居者から管理に対するクレームを受ける

・管理費用が高い

管理会社に委託する管理内容はさまざまですが、その中に清掃業務が入っていることは多いでしょう。しかし、管理会社は複数の物件を同時に管理しているため、物件の場所が遠いといったことが理由で満足に掃除してくれないケースがあります。また、そうしたことが管理会社に連絡しても、すぐに電話に出てくれなかったり、対応してくれなかったりといったことも考えられます。

結果として、入居者から管理に対するクレームが入るようになると、最終的に退去につながってしまう可能性もあるのです。そのほか、管理業務を委託する際の管理費用が高いといった不満を持っている方もいるかもしれません。管理会社の対応に不満がある場合、まずは管理会社の役割と、大家さんが求めていることが見合っているのかを改めて検討する必要があります。管理会社との契約書に業務内容が記載されていますので、その内容に過不足がないかを確認しましょう。

そのうえで、不満が残る場合は管理会社を変更する必要があるかもしれません。ただし、まずは管理会社に求めることを明確にしないと、次のパートナーとも同様のトラブルに発展する可能性が高いでしょう。また、管理会社を変更する前に、担当者を変更したり一部を自主管理にしたりする方法も検討してみてください。

サブリース会社と契約して賃貸経営をしている方もいらっしゃるでしょう。サブリース会社とは、賃貸物件をまるごと借り上げて賃貸経営をする会社のことです。大家さんは、入居者の有無に関わらず、一定の収入を得られるというメリットがあります。

ただしサブリース会社との契約では、家賃の設定条件や改定後の金額、契約期間、修繕費用などに関するトラブルがよくあります。しかし、このようなトラブルの原因は契約内容の確認不足であることも多いのです。契約書には専門用語が多く、素人が内容を把握するのは難しいものでもあります。

しかし、契約内容やサブリース会社の仕組みを理解していなければ、後々トラブルに発展する可能性が高くなります。大家さん自身で内容の理解が難しい場合は、専門家のサポートを受けるようにしましょう。

入居者とのトラブルが大家さんを悩ませることもあるでしょう。たとえば以下のように、賃貸経営では入居者に関するさまざまなトラブルが発生することがあります。

・入居者のマナーが悪い

・入居者の死亡

・騒音や悪臭が発生している

・家賃滞納や夜逃げ

入居者のマナーが悪いと、隣に住んでいる入居者の満足度が低下する可能性があります。同様に、騒音や悪臭のある居室があると他の入居者に悪影響が及ぶでしょう。新しく入居者を募集する際にも大きな影響が及ぶ可能性があります。

また、入居者が死亡してしまうと、中にある残置物などの取り扱いについて大家側で勝手に処分することができず、一定の手続きを踏まなければなりません。そのほか、家賃滞納や夜逃げの対応をしなければならないこともあるでしょう。

家賃を滞納する人やマナーの悪い入居者への対応に困り、退去してもらいたいと考えている大家さんもいらっしゃるでしょう。しかし、退去してもらうためにはきちんとした手順を踏む必要があります。鍵を勝手に交換したり家財を処分したりするなど、いきなり強制的な行動に出てしまうと、大家さんが罪に問われる可能性もあるのです。

また、そもそも強制退去を検討しなければならないような人を入居させないことも重要です。入居前の審査を慎重にするなど、管理会社と相談しながら進めましょう。

単身入居者が部屋で死亡するケースもあります。このような場合、大家さんは死亡後の対応が必要になります。ただし、大家さんとはいえ勝手に部屋に入って物を処分したり、契約を解除したりすることはできません。

これらの対応は基本的に相続人が行いますので、まずは相続人を探して対応してもらう必要があります。未払いとなっている家賃も相続人に引き継がれます。

ただし、相続人が相続放棄をした場合や、相続人を特定できない場合もあるでしょう。そのような時でも、大家さんが勝手に判断して対応すると問題になる可能性が高いため、弁護士や管理会社に相談しながら対応を進める必要があります。入居者の死亡に備えて、家賃保証会社の保険に加入するのも1つの手です。

ゴミ屋敷や悪臭といった問題は、一戸建てだけではなく賃貸物件でも増加傾向にあります。とくに賃貸の場合は、近隣住民との関係性が希薄になっていることから、「隠れゴミ屋敷」となってしまうパターンもあるのです。ゴミ屋敷化した部屋では、悪臭だけでなく害虫や火災の発生、近隣物件からのクレームなどのリスクもあり、早急な対応が必要です。

ただし、勝手に張り紙をしたりゴミを処分したりしてしまうと、罪に問われる可能性もあるので注意しましょう。基本的には、まずは内容証明郵便で入居者へゴミの撤去を依頼し、従わない場合は強制退去を通告します。また、ゴミ屋敷になることを防ぐために、日ごろから建物の点検や入居者とのコミュニケーションを行い、異変に気付けるようにすることも重要です。

大家さんにとって、家賃を滞納する入居者は悩みの種です。なかには、滞納した挙句、入居者が夜逃げしてしまうケースもあります。人の出入りが長期間ない、連絡が取れない、郵便物が溜まっているといった状況は、夜逃げのサインでもあるので注意しましょう。

ただしこのような時でも、勝手に室内に入って確認すると罪に問われる可能性があります。保証人に連絡し、警察の同行のうえで室内を確認し、夜逃げされた場合も法的な手段によって契約を解除しましょう。対応に悩む場合は、管理会社や弁護士に相談しながら進めることが重要です。

賃貸経営ではさまざまな契約を交わしますが、その契約を巡るトラブルも多く存在します。契約関連のトラブルについては、建て替えのための立ち退きや退去トラブル、フリーレント、重要事項説明などが挙げられます。

これらについては、法律の内容や商慣習をよく理解したうえで、大家さん側の落ち度がないよう確実に手続きを進めるとともに、それでもトラブルに発展してしまった場合には、場合によっては弁護士など専門家の手を借りながら解決を目指す必要があることもあるでしょう。

建物が劣化しているなどの理由で、建て替えを検討している大家さんもいらっしゃるでしょう。建て替えのためには入居者の立ち退きが必要となり、トラブルに発展するケースがあります。

立ち退きの際は賃貸借契約の解約の申し入れが必要になり、大家さん自身が入居者と交渉する必要があります。事前の通知から立ち退き料の交渉、立ち退き手続きまで、手順を追って進めていく必要があるのです。管理会社は立ち退き交渉ができず、対応できるのは大家さん自身か弁護士のみ。契約内容や手順を理解したうえで、誠意を持って入居者に対応していくことが重要です。

退去時のトラブルとしては、次のようものがあります。

・原状回復の度合いを巡るトラブル

・ハウスクリーニング費用の負担など特約についてのトラブル

・敷金の扱いのトラブル

退去時にトラブルの元になりやすいのは、どこまで原状回復しなければならないのか、その費用は誰が負担するのかといった点です。対策として、退去についての取り決めを明文化し、相手に理解してもらえるように説明したり、入居時と退去時に立ち会って写真やリストを作成したりするとよいでしょう。

フリーレントとは、一定期間、家賃を無料にする契約のことを言います。家賃の値下げをせずに入居者にアピールできるため、空室対策として取り入れる大家さんが増えている傾向にあります。しかし、無料期間後にすぐに退去されてしまう場合や、無料期間を巡るトラブルも起きているので注意が必要です。

フリーレント契約でトラブルを回避するための対策としては、次のようなものがあります。

・貸借期間と違約金について契約書に明記する

・入居者への説明をしっかりする

とくにフリーレントでは、入居者が「違約金について聞いていなかった」と主張してトラブルに発展するケースが多いのです。大家さんは契約内容をしっかりと契約書に明記し、入居者への説明を怠らないようにしましょう。

重要事項説明は基本的に、トラブルを回避するために行うものです。しかし、重要事項説明の内容に関してトラブルに発展してしまうケースもあります。たとえば、「言わなくてもわかるだろう」と思ってその事柄を重要事項説明書に盛り込んでいなかった場合や、重要事項説明の項目と契約書の内容が異なる場合などです。

不動産会社に一任している大家さんも多いですが、重要事項説明は賃貸のルールなどを理解してもらうために重要なものです。そのため、物件特有のルールがある場合はきちんと説明に盛り込む必要があります。

ペット飼育のルールや石油ストーブ使用の可否、ハウスクリーニング費用などは「常識だからわかるだろう」と思っていても、入居者との間に認識のズレが生じることがよくあるものです。トラブル回避のためにも、特有のルールがある場合は必ず盛り込むようにしましょう。また、重要事項説明と契約書の内容、現状を照らし合わせ、相違がないように確認しておくことも重要です。

賃貸物件を所有する際は、ローンを組んで購入する方がほとんどでしょう。しかし、そのローンを巡るトラブルもあるので注意が必要です。

二重売買契約とは、買主（大家さん）と不動産会社間の契約で作成する契約書とは別に、実際の契約金額よりも高い金額に設定した契約書を用意することで、金融機関から多く融資を得ようとするものです。「自己資金0円でも購入可能」といった謳い文句で契約を誘い、裏で別の契約書を作成されていたという事例もあります。

二重売買契約は契約書の偽造であり、発覚した場合、金融機関から一括返済を請求される可能性もあるのです。仮に発覚しなかったとしても、返済能力以上の融資額を借り入れることになるため、毎月の返済負担は大きくなるでしょう。二重売買契約を防ぐには、自分の借入可能額を把握し、自身でもしっかり書類を確認するなどの対策が必要です。

管理会社に委託せず、賃貸に関する管理をすべて自分で行うという方もいらっしゃるでしょう。自主管理であれば、委託費用をおさえることが可能です。しかし、物件の管理から入居者対応まですべての業務をこなさなければならず、トラブルが起こった場合も自力で解決しなければなりません。

賃貸経営の自主管理にあたっては、主に次のような管理作業が発生します。

・入居者との契約業務や契約更新
・クレームやトラブルなどの入居者対応
・家賃の入金管理や滞納対応
・設備や消防点検に関する業者との連絡
・退去の立ち会いや敷金精算

このすべてを大家さん1人でこなすのは、精神的にも肉体的にも大きな負担となります。また、ここまで紹介してきたようなトラブルが起こった場合は管理会社に相談できますが、自主管理では自分が主体となって解決しなくてはなりません。管理コストをおさえたいのであれば、一部だけを委託するなどの方法もあるので、一度管理会社へ相談してみることをおすすめします。

賃貸経営ではさまざまなトラブルに見舞われる可能性があるものです。その都度、トラブルごとに適切に対応する必要があります。しかし、大家さん1人でトラブルに対応すると、処置を間違ってより大きな問題に発展する可能性もあるでしょう。また、すべてを1人で抱えてしまうと、大家さんにとっても大きな負担となります。

トラブルは1人で抱え込まずに、適宜その道のプロに相談しながら対応することでスムーズに解決できるでしょう。トラブルごとにどのプロに相談すべきなのか、把握しておくことが重要です。たとえば、それぞれのお悩みごとに次のようなプロの力を借りて、適切に対応しましょう。

・空室対策や入居者募集のトラブル…管理会社

・入居者とのトラブル…管理会社・弁護士

・設備の老朽化や破損…管理会社やリフォーム会社・各業者

賃貸経営をするうえでは、入居者とのトラブルや設備の不具合、ローンといったお金の問題などさまざまなトラブルが起きる可能性があります。それらのトラブルに大家さん1人で立ち向かうのは、現実的ではありません。トラブルごとに適切なプロに相談しながら、素早く対応する必要があるのです。どのようなトラブルが起こりうるのかを把握し、事前に対策しつつ、いざトラブルが起きた場合にスムーズに解決できるようにしましょう。