- ゴミ屋敷のリスクは「害虫」「悪臭」「火事」などさまざま。近隣住民からの苦情に発展するリスクも…。
- 事前に内容証明郵便を出しておき、期限までにゴミが撤去されていなかったことを理由に契約解除することは可能です。
- 入居者や管理会社とのコミュニケーションをスムーズにしておく。ゴミ屋敷トラブルを回避するためのポイントになります。
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目次
集合住宅の隠れゴミ屋敷は増えている!
賃貸経営に取り組むにあたり、入居者の部屋がゴミ屋敷化すると大家さんはさまざまな被害を受けることになります。なぜ集合住宅の隠れゴミ屋敷は増えているのでしょうか。
集合住宅でも近所関係は希薄
・とにかく忙しくゴミ出しのルールに対応できない
・近所関係が希薄
ゴミ屋敷化させてしまう人も、もちろんゴミ屋敷にしたくないという人は多いのですが、日々の生活が慌ただしいことにくわえてゴミ出しのルールが厳しくなったといった理由で、定期的にゴミ出しできなくなっているといった事情もあるようです。
また、共同住宅とはいえ近隣の人と交流がまったくなく、ご近所付き合いが希薄になっていることも理由の1つでしょう。住人本人が周囲との関わりを避けるだけでなく、誰からも関心を払われない、という状態が続くことで、個人では解決できないほどのゴミ屋敷となってしまい、事態がさらに深刻になっていくのです。
ゴミが片付けられない事情はさまざま
・離婚や死別により1人暮らしを余儀なくされて、ゴミ出しの仕方が分からない
・ものを捨てられない価値観
・認知症などの理由からゴミ出しができない
・生活苦や飲酒の問題による怠慢
・仕事が忙しく、単純にゴミ出しする時間を捻出できない
・仕事のストレスでうつ状態になってしまった
このように、個別の事情がいくつか重なり合って、1人では収拾のつかない事態になるまで放置することになってしまうのです。
ゴミ屋敷になった部屋に発生するリスクとは
・害虫
・悪臭
・火事発生
これらは部屋の中だけに留まらず、近隣住民からの苦情などに発展するリスクもあります。以下、それぞれについて見ていきましょう。
害虫リスク
その部屋で住む人が不快になることはもちろん、ゴミ屋敷には健康被害を与える害虫が大量発生することが多く、近隣の部屋にも影響が及ぶ可能性を考えなければなりません。
悪臭リスク
また、大家さんとしては、部屋に悪臭が染みついてしまうことにより、退去後の修繕費用が高額になってしまうリスクがあります。
火事発生リスク
また、放火犯のターゲットとなり、不審火を起こすリスクも考えられ、当然のことながら、こちらも近隣住民の生命が脅かされるリスクがあるといえます。
また、大家さんとしては修繕にお金がかかるのはもちろんですが、死者が出てしまうと部屋を修繕できたとしても次の入居者を見つけづらくなる可能性が高いです。
まさかゴミ屋敷?大家さんが介入できること、できないこと
「もしかしてゴミ屋敷かも。玄関ドアに片付けるよう張り紙してもいい?」
これに関しては、原則として、誰の目にも触れてしまうように張り紙してしまうことは名誉棄損にあたる可能性があるため、NGと考えた方がよいでしょう。ただし、内容証明郵便で注意勧告するといった方法は第三者の目に触れることはないため問題ありません。
こうした手続きをしておくことは、後々最終的に退去勧告するために必要な行為となります。内容証明郵便では、以下のようなことを記すようにしましょう。
・〇年〇月〇日までにゴミを撤去してほしい
・上記守られない場合には賃貸契約を解除する
「何度言っても片づけない。退去させられる?」
これについては、上述のとおり、事前に内容証明郵便を出しておき、期限までにゴミが撤去されていなかったことを理由に契約解除といったことは可能です。賃貸契約書にも、こうした警告に従わない場合には契約を解除できる旨が書かれているでしょう。
契約解除後も賃貸物件に居続ける場合は、不法占拠状態になります。こうすることで、刑法130条「不退去罪」にあたるため、警察に動いてもらうことも可能となります。
「耐えられない!留守中に勝手にごみ処分してもいい?」
入居者の家の中にあるものは、仮に夜逃げや孤独死により残されたものであっても、大家さんが勝手に処分することはできません。ただし、先ほどの方法で賃貸契約を解除した後であれば、契約解除後にゴミを処分することは可能です。
「家賃も滞納している。水道を止めて出て行ってもらいたい」
退去後の原状回復について
費用はどれくらいかかる?
また、畳やクロス、フローリングについては、場合によってはすべて取り換えする必要があります。仮に1DKで10畳程度のスペースを全部張替えすると想定した場合、費用の相場は以下のように考えることができます。
・畳10畳分…10万円程度
・クロス張替え1部屋分…10万円程度
・フローリング張替え費用10畳分…20万円程度
部屋が広くなるほど費用は高くなっていきますし、同じ広さであっても腐食の具合が酷ければ追加で費用が必要になることもあるでしょう。
元借主に請求できる?
原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
つまり、通常の使用に含まれる損耗などについては大家さんの負担になり、元借主の通常を超えるような使用による損耗・既存については元借主の負担となることが分かります。
ゴミ屋敷については、多くの場合、後者に該当するでしょう。とはいえ、実際には高額な原状回復費用の全てを元借主に負担してもらうことは、元借主の資産状況から難しいことが多いです。
きちんと話し合いをして、元借主には原状回復費用を負担する必要があることを理解してもらったうえで、少しでも多くの費用を請求するようにするとよいでしょう。
ゴミ屋敷トラブルを回避するためのポイント
・貸室を清潔に使う、など賃貸契約の際に「特約」を結んでおく
・なるべく入居者や管理会社とのコミュニケーションをスムーズにしておく
・物件の点検(共有部分に物が放置されていないか、郵便箱があふれていないかなど)を定期的に行う。
・ゴミ屋敷トラブルは裁判沙汰になる可能性もあるので、入居者との連絡や交渉の経緯は客観的に記録し、冷静な対応を心掛ける
・ゴミ屋敷となりそうな入居者がいるようであれば、できるだけ早い段階で解決するよう行動を起こす
・情けをかけても悪い結果になることが多いので、毅然と対応する
賃貸経営はあくまでも事業です。ゴミ屋敷問題により収益性が大きく落ち込むことのないよう、ビジネスとして上記のようなことにもしっかり取り組んでいく姿勢が必要とされます。
まとめ
大家さんとしてはトラブル回避のため、日頃から入居者や管理会社とのコミュニケーションをしっかりとっておくことを心掛けるとともに、ゴミ屋敷の兆候が表れた時には、できるだけ早いタイミングで内容証明郵便を送るなど先手を打っておくことが大切です。
賃貸物件のゴミ屋敷化は大きなリスクの1つ。
日ごろからの対策でトラブル回避を心がけましょう。
賃貸経営のお悩みはプロに相談!
プラン提案を受けてみませんか?
70社以上の有力管理会社が大家さんのお悩み解決をサポート
※ページ下部の「賃貸経営一括相談サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
この記事の監修者
AFP/2級FP技能士/宅地建物取引士/相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学在学中に2級FP技能士資格を取得。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。