- サブリースには賃料固定型(家賃保証型)と実績賃料連動型(パススルー型)があります。
- サブリースは賃貸経営で空室リスクを回避する一つの方法です。
- サブリースのメリット・デメリットは自身でしっかり把握することが大切!
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目次
サブリースとは?仕組みを解説
賃貸物件を一棟丸ごと借り上げて、サブリースを行うことを一括借り上げとも言います。サブリース業者と入居者が賃貸借契約を締結し、賃貸物件の大家さんは賃貸物件の空室の有無を問わず、サブリース業者から賃料(サブリース賃料)を支払われることになります。
サブリースには、空室リスクを回避することができる等のメリットがありますが、デメリットもあります。賃貸物件の所有者に支払われるサブリース賃料は、入居者がサブリース業者に支払う賃料より一定の額を差し引いて、サブリース業者から大家さんに支払われることになります。なお、サブリースの契約方法は、実績賃料連動型(パススルー型)と賃料固定型(家賃保証型)の2種類です。
賃料固定型(家賃保証型)
実績賃料連動型(パススルー型)
サブリースのメリット
空室、滞納リスク回避
サブリースを活用しない場合と比較すると、家賃収入は減少することになりますが、サブリース契約に定められた一定の収入を得られることは大家さんにとって大きなメリットです。
管理を代行してもらえる
確定申告が楽になる
サブリースのデメリット
サブリース業者倒産のリスク
つまり、サブリース時の賃料は入居率に関わらず支払われますが、サブリース業者が倒産してしまうと、賃料収入は入居率に応じて変動するため、満室経営が続いていた場合には自主経営として建て直しの道はありますが、入居率が低い場合には、賃料収入は減少することになり、赤字になることもあります。
また、サブリース業者が入居者から預かった敷金を引き継ぐことができない可能性もあります。その場合、入居者が退去する際、敷金の返金が生じる場合には大家さんの自己負担が必要となることもあるでしょう。
収益性
このように収入の最大化ができないことはサブリースのデメリットになります。
入居者の審査ができない
サブリースの注意点
家賃保証
家賃保証の見直し
免責期間
新築時における全部屋について家賃を免責する期間は、入居者募集を行ってもすぐに入居者が決まるとは限らない等の理由から設けられているのが一般的です。
また、再免責期間は、ハウスクリーニング等のメンテナンスを行ったり、再び入居者募集を行って入居者が決まったりするのに時間を要するという理由から設けられています。免責期間は、会社により異なりますが、1~3か月程度が一般的です。
解約
修繕費用
【サブリース新法とは】法改正でリスク減少?
詳しくは以下の記事を参照ください。
サブリースのトラブル事例
【シェアハウスをめぐるトラブル】
このシェアハウス業者は、シェアハウスの販売の他、そのシェアハウスのサブリース事業も行っていましたが破たん。それによってさまざまな問題が明るみに出ました。
本来、シェアハウスの大家さんに対して支払われるサブリース賃料は、実際に入居者から支払われる賃料を下回ります。しかし、トラブルに至ったシェアハウスのサブリースでは、入居率に関わらず、入居者から支払われる賃料を上回るサブリース賃料を、30年定額で完全保証することをうたっていました。その中には、低廉なシェアハウスを実際の価値よりも高額な価格で販売し続けることによって成り立つ、いわば自転車操業的なビジネススキームとなっているケースもありました。
サブリース業者を選ぶ時のポイント
まずは、契約内容です。保証される家賃金額、修繕費の負担や管理内容などがどのように規定されているかを確認しておきましょう。サブリース賃料が支払われる支払いタイミングや免責期間も重要な確認事項です。また、解約条件に関して、中途解約する場合の違約金の有無などにも注意を払う必要があります。
既にお話したように、サブリース業者が倒産してしまうとサブリース賃料の保証がなくなります。信用できる会社であるかどうかを調べましょう。その際には、サブリースに詳しい第三者にも意見を求めて慎重に判断することをおすすめします。
その他の委託サービスも検討してみよう
管理委託
滞納委託
空室補償
よくある質問
- サブリース業者にはどのような会社がある?
- サブリース事業を行っている業者にはさまざまな会社があり、大まかに種別すると、大手建設会社(ハウスメーカー系)、大手不動産チェーン、地域の不動産会社(独立系)の3種類になります。詳しくはこちらの記事を参照ください。
- サブリースで起こり得るトラブルとは?
- 本記事ではシェアハウスをめぐるトラブル事例を紹介しました。その他にも、「サブリース業者からサブリース家賃の減額を求められた」や「メンテナンス業者の変更を拒まれた」などトラブルはさまざまです。どのようなトラブルが起こり得るのかを把握しておくことでトラブルに対する事前対策が可能になります。詳しくはこちらの記事を参照ください。
- サブリースの契約締結で気をつけるポイントは?
- サブリース契約を締結する際は、必ず契約書を丁寧に確認する必要があります。サブリース賃料、契約期間や解約についてはとくに確認しておきたい事項です。契約書の確認をすることで契約内容の見直しができるほか、トラブル回避につながることもあります。詳しくはこちらの記事を参照ください。
まとめ
サブリースにはメリット・デメリットがあります。大切なことは、
自分自身でしっかりと理解・把握・納得すること!
賃貸経営のお悩みはプロに相談!
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70社以上の有力管理会社が大家さんのお悩み解決をサポート
※ページ下部の「賃貸経営一括相談サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
この記事の監修者
AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。