サブリース新法で何が変わる？新しい規制を正しく理解して賢く利用しよう！

2020年、サブリース事業者に新しいルールを課すサブリース新法が施行されました。これは、大家さんとサブリース業者とのトラブルを未然に防ぐことを目的としたものです。過去、サブリース事業を行っていたシェアハウス業者が破綻したことで多くの大家さんがトラブルに巻き込まれるという事件がありましたが、そのほかにもサブリースをめぐるトラブルはさまざまです。サブリース新法によって、トラブル発生の抑制につながることが期待されています。

そもそもサブリースとはどのような仕組みなのか、おさらいをしておきましょう。サブリースとは、簡単に言えば転貸借のことで、大家さんの所有する賃貸物件をサブリース業者が一括して借り上げます。これをマスターリースといいますが、サブリース業者は、第三者に賃貸して家賃収入を得ます。もちろん、空室が生じる可能性もありますが、サブリース業者は入居者の有無を問わず、大家さんに家賃保証をします。

なお、実際に入居者が支払う家賃よりも、サブリース業者が大家さんに支払う家賃は低めに設定してあります。これは、サブリース業者が空室リスクを負ったり、入居者募集および手続き等を行ったりするコストを考慮しているからです。実際に入居者が支払う家賃よりも少ないとはいえ、大家さんとしては空室リスクに頭を抱えることなく、安定的に家賃収入を得られるメリットがあります。

冒頭でサブリースのトラブルについて触れましたが、具体的にどのようなトラブルがあるのでしょうか。国土交通省による「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査結果」を見ると、「サブリース業者から、サブリース契約途中での大幅な家賃減額等の予期せぬ条件変更を求められた」というトラブルが多いという結果になっています。また、サブリース家賃の減額を求められるなどしたため、サブリース契約の解約を申し出たら違約金を求められるといったトラブルも少なくありません。

社会問題にまで発展したこのようなトラブルを防止するために、サブリース新法が施行されたのですが、では、このサブリース新法にはどのような規定が盛り込まれているのでしょうか。

2020年6月、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が国会で可決成立しました。この法律は、「サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約（特定賃貸借契約）の適正化に係る措置」、「賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設」について問題解決を目的としたものです。2020年12月施行の「サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約（特定賃貸借契約）の適正化に係る措置」においては、以下のような規定が法律に盛り込まれています。

「サブリース業者が支払うべき家賃」、「賃貸物件のメンテナンスの実施方法」、「特定賃貸借契約（サブリース）の解除に関する事項」などについて、著しく事実に相違する表示、実際よりも著しく優良である等誤認させる表示する広告をしてはいけないとしています。

判断に影響を及ぼす重要な事柄について、故意に事実を告げなかったり、事実と異なることを告げたりして、サブリース契約の勧誘をすることを禁止しています。

サブリース契約の対象となる賃貸住宅、サブリース契約の相手方に支払う家賃その他賃貸の条件に関する事項、サブリース業者が行う賃貸住宅の維持保全の実施方法、サブリース契約期間に関する事項、転借人の資格その他の転貸の条件に関する事項、サブリース契約の更新または解除に関する定めがある時は、その内容等について、書面等を交付して説明しなければならないとしています。

「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」にさらに詳細に記載してありますので、一読されることをおすすめします。

また、2021年6月には、賃貸管理業者登録制度についても施行されます。現在は任意となっている賃貸管理業者の登録制度ですが、施工後は200戸以上を管理する事業者には登録が義務付けられることになります。登録をした賃貸管理業者は、「一定の年数以上の実務経験を持つ人材や住宅管理の有資格者の配置」および「入居者から徴収した金銭と業者の資金・財産を分割管理」、「契約者への定期報告」が義務付けられることになります。

サブリースのトラブル事例を見てみると、サブリース契約の内容について、よく理解しないままに契約締結に至ってしまったことが大きな要因といえます。「賃貸住宅の管理業務などの適正化に関する法律」の施行によって、「誇大広告の禁止」、「不当な勧誘行為の禁止」、「特定賃貸借契約締結前の重要事項説明」がサブリース会社に求められることになります。新法の施行によって、どのような変化が生じる可能性があるのか、そして、大家さんとしてどのような姿勢を持つべきなのかについて、ご説明いたします。

サブリース契約の理解不足によるトラブルは、もちろん大家さんがしっかりと契約内容を理解することが大切です。しかし、今まではサブリース契約についての規制がなく、サブリース契約の契約内容について大家さんに対してよく説明せず、利点ばかりを強調して、とにかく賃貸物件を建設させようとするような悪質なサブリース会社もありました。

新法の施行に伴い、「特定賃貸借契約締結前の重要事項説明」がサブリース会社に義務付けられることになるため、悪質なサブリース会社は淘汰されることになるでしょう。また、大家さんがサブリース契約の内容をよく理解したうえでサブリースをスタートできるようになる可能性が高いと考えます。

2021年6月に、賃貸管理業者登録制度についても施行されることで、賃貸管理業者には、先にも述べた通り、「一定の年数以上の実務経験を持つ人材や住宅管理の有資格者の配置」および「入居者から徴収した金銭と業者の資金・財産を分割管理」、「契約者への定期報告」が義務付けられることになります。これによって、悪質な賃貸管理業者は淘汰されていく可能性があるでしょう。

前段で、「大家さんがサブリース契約の内容をよく理解した上でサブリースをスタートできるようになる」と言い切らなかったのは、大家さんの意識改革も必要だと考えるからです。いくら、「特定賃貸借契約締結前の重要事項説明」がサブリース会社に義務付けられることになるとはいえ、大家さん自身が、その説明を理解しようという姿勢がなければ意味は半減します。

また、サブリースを活用するにしても、賃貸経営はその言葉どおり事業経営にほかなりません。業者の提案を鵜吞みにするのではなく、事業の収支妥当性や継続性、リスクを大家さん自身も検証してみる必要性があるでしょう。

こちらの章では、サブリースに関するよくある質問をまとめています。

本来の家賃を下回るサブリース賃料を受け取ることになったり、礼金収入はサブリース業者の収入になったりするため、収入の最大化ができないデメリットがあります。また、入居者募集や入退去の手続きなどはサブリース業者が行うことになるため、大家さんが自ら入居者を選ぶことはできない点もデメリットと言えるでしょう。詳しくはこちらの記事を参照ください。

サブリースでよくあるトラブルとして「予期せぬ賃料減額」があげられますが、実は、将来の家賃変動の条件については、サブリース契約書内に記載されている事項です。言い換えれば、大家さんが契約書を確認していれば未然に防げたトラブルとも言えます。サブリース契約締結時には「賃料減額のリスク」について必ず確認しておきましょう。そのほか詳しくはこちらの記事を参照ください。

賃貸経営における空室リスクを回避してくれるサブリースは、大家さんを守るための仕組みです。大家さん、そしてサブリース業者がWIN-WINの関係となるために、サブリースを活用する際には、お互いに協力しながら賃貸経営の安定的な運営を目指していけるパートナーとなるサブリース業者を選ぶことが大切です。詳しくはこちらの記事を参照ください。

サブリースに、悪いイメージを持っている方もあると思いますが、国土交通省による「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査結果」によると、「とくにトラブルはない」とする方も5割超います。サブリースをめぐるトラブルの多くは、サブリースおよびサブリース契約についての理解不足が原因です。

新法施行により、トラブルは減少する可能性はありますが、大家さん自身の意識改革は必要不可欠です。賃貸物件を活用した事業の経営者である意識を持って賃貸経営に向き合い、空室リスク回避のための一手段としての有効性を検証してみてはいかがでしょうか。