フリーレントを空室対策に効果的に活用するためにも、
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目次
フリーレントとは?その仕組み
大家さんとしては、たとえ最初の2か月家賃を受け取らなかったとしてもその後1~2年、長い場合には、その先数年間の家賃を受け取れます。
また、空室改善策のひとつとして家賃を下げるより将来的な効果を考えると有効なことがあります。なお、多くの場合フリーレントで免除するのは家賃だけで、共益費や管理費などを別に取っていればその費用は受け取ることができます。フリーレントは家賃を無料にするだけなので、大家さんが決断すればすぐに導入することが可能です。
フリーレントが増えている背景
なお、これは2015年1月に行われた税制改正により、相続税の基礎控除枠が縮小したことにより相続対策として賃貸住宅の建設が増加したことが原因のひとつにもなっています。このような、賃貸住宅の供給過剰により入居者争いが激化し、競争力を高めるための空室対策のひとつとしてフリーレントがよく見られるようになっているのです。
フリーレントが空室対策に効果的と言われる理由
他物件との差別化ができる
フリーレントであればすぐに取り入れることができ、差別化を図ることが可能です。
入居者へのアピール材料となる
入居者の引っ越し費用の負担が減る
短期間の退去に対する抑制効果が期待できる
フリーレントのメリット
大家さん側のメリット
入居者が見つかりやすい
空室が1か月でも続けば、その間は家賃を受け取ることができないので、このメリットを目当てに空室対策としてフリーレントが選ばれることが多いです。
家賃を下げる必要がない
資産価値低下を回避できる
実際に、ほかの部屋の家賃を下げてしまうと収益が下がることはもちろん、賃貸物件そのものの資産価値が大きく下がってしまうのです。フリーレントであれば資産価値の低下を回避しながら空室対策を行うことが可能になります。
入居者側のメリット
入居のための初期費用が抑えられる
フリーレントであれば前家賃分の費用を減らすことができるため、少しでも初期費用を抑えたい人にとっては魅力的な物件になるでしょう。
スケジュールに余裕をもって引っ越しできる
フリーレントであれば新しい物件を契約しても一定期間家賃を支払う必要がないため二重払いに気を揉むことがなく、スケジュールに余裕をもって引っ越すことができます。
フリーレントにはデメリットもあるので注意が必要
収益悪化のリスクがある
フリーレントは考え方次第では家賃を下げていることと同じ
上記を12か月で割ると、フリーレント有では1か月64,000円の賃料ということになり、家賃を64,000円に下げて貸し出したのと変わらない計算となっています。もちろん、1年以上賃貸に出せればその分だけフリーレントの効果は高まることになりますが、空室対策として家賃を下げるのがよいのか、フリーレントがよいのかについてはよく検討する必要があります。
退去時にトラブルになるリスクがある
入居時にフリーレントのペナルティについて伝えることがマイナスの印象を与える可能性はありますが、制度についてしっかり納得してもらった上で入居してもらうことが大切です(とはいえ、実際にこうしたことを行うのは不動産会社の営業マンです)。
フリーレント活用ケーススタディ
ケーススタディ1:空室が長期間続いているとき
これ以上空室期間を伸ばさないために、何らかの対策をしなければなりませんが、フリーレントであれば何か費用を負担しなければならないわけでもなく始めやすいです。
それですぐに決まれば、最初に設定した1~2か月(7~14万円)の家賃が受け取れないことになりますが、仮に何も対策せずに空室期間が同じ期間続いていたとしたら同じことです。また、フリーレントで契約して短期での解約となってしまった場合には、フリーレントで免除した家賃分をペナルティとして受け取ることができます。
以上のように、空室期間が長く続いているときに行う空室対策としてのフリーレントは、出費がなくすぐ始められ、フリーレントで免除する家賃を「もし対策せずに様子見をしていた場合にさらに空室期間が伸びたもの」と考えれば損は少ない、という理由で効果的です。
ケーススタディ2:新築物件の入居募集時
たとえば、もともと家賃10万円、契約期間2年で入居募集しようと思っていた新築物件で、フリーレントを2か月分付けると以下のようになります。また、家賃を調整すれば年間で受け取れるお金も同程度にすることが可能です。
もちろん、近隣物件の相場との比較は行うべきですが、新築物件ではまだ家賃が決められておらず、また比較的高い家賃でも入居者を集めやすいです。上記のようにすることで、フリーレントを付けることでお得感を与えつつ、得られる収入は同じにすることができます。
しかも、最初に高い家賃で設定しておけば、次の入居者募集のときも(相場とかけ離れていない場合に限りますが)同額程度かやや下げる程度で入居者を集めることができるでしょう。
フリーレントは活用次第で効果的な空室対策に!
よくある質問
- フリーレントを採用する際に違約金を設定する理由は?
- フリーレントを採用したものの、フリーレント期間後すぐに退去されてしまっては大家さんの負担が大きくなってしまいます。そのため、フリーレントでは契約書に期間内に解約した場合の違約金に関する定めを盛り込むのが一般的です。なお、トラブルを避けるためにも、契約締結の際、入居者に違約金について口頭で説明することをおすすめします。
詳しくはこちらの記事を参照ください。 - フリーレントを採用する際に考慮すべきことは?
- 空室になってすぐにフリーレントを採用して契約が成立した場合、フリーレントなしでも契約が成立していた可能性があることを考えると、フリーレントの効果をあまり感じることができません。また、空室期間が長く続いているときにフリーレントを採用すると、家賃収入が得られない期間を長引かせてしまいます。空室期間やキャッシュフローなどを考慮しながらフリーレント採用のタイミングを検討しましょう。
- フリーレントの会計処理はどうすればいい?
- フリーレント期間の会計処理の方法は、「フリーレント期間中は計上しないパターン」と「賃料総額を賃貸期間で分割して計上するパターン」の2つに分類されます。一般的には前者の方法が用いられますが、その他の会計処理の方法として後者の方法も覚えておくと良いでしょう。なお、計上方法は税理士さんなど専門家の方に相談することをおすすめします。
詳しくはこちらの記事を参照ください。
まとめ
やみくもに用いるのではなく、フリーレントを活用することで何か月間空室期間が短縮したのかなどデータを取りながら、また、家賃を下げるなどほかの空室対策との比較検討をしながら、慎重に活用していくようにしましょう。
フリーレントを空室対策に効果的に活用するためにも、
信頼できる管理会社に相談してみては?
賃貸経営のお悩みはプロに相談!
プラン提案を受けてみませんか?
70社以上の有力管理会社が大家さんのお悩み解決をサポート
※ページ下部の「賃貸経営一括相談サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
この記事の監修者
AFP/2級FP技能士/宅地建物取引士/相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学在学中に2級FP技能士資格を取得。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。