トラブル回避のためには問題点を把握することが大切!
客観的な意見をプロに聞いてみるのもいいでしょう。
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※ページ下部の「賃貸経営一括相談サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
目次
そもそもサブリースとは?仕組みを解説

サブリースのメリット
なお、上記のように入居に関する管理業務はサブリース業者が行ってくれることになるため、オーナーは入居者の入退去時にかかる費用などの計上が不要となり、確定申告にかかる収支管理が簡便になるという点もメリットのひとつでしょう。
サブリースでよくあるトラブル

サブリース家賃の減額を求められた
また、サブリース家賃を減額しない条件として特定の業者によるリフォームを義務付けている契約内容となっていることもあります。賃貸物件も老朽化していけば、入居率が下がることも考えられるため、家賃見直し(減額)はサブリース契約を締結していなくても起こりうる話です。サブリース家賃の減額を求められたことに起因したトラブルは、大家さんが契約内容をよく確認しなかったために生じたといってもよいでしょう。
解約を申し出たら違約金を求められた
借地借家法は、借主保護の立場に立っています。そのため借地借家法では、貸主は「正当の事由があると認められる場合でなければ解約の申し入れをすることができない」と定めています。つまり、大家さんはマスターリースにおいて、サブリース業者よりも弱い立場にあります。違約金は、いわば立ち退き料にあたると考えるとわかりやすいでしょう。この内容もサブリースの契約書に盛り込まれているものです。大家さんが契約内容をよく確認しなかったために生じたといってもよいでしょう。
メンテナンス業者の変更を拒まれた
サブリース会社が倒産した
これは、サブリース会社そのものが問題ではありますが、サブリース会社の健全性、物件スペックと家賃設定のバランス、周辺類似物件との差別化および競争力など、本来大家さんが賃貸経営をスタートする際に検証すべき点を軽視してしまった結果といえます。
サブリースのトラブル:原因と問題点

サブリース会社の説明が不足している
物件の経年劣化や周辺環境の変化によって賃料相場が変動する可能性があるのは当然のことで、そのため、サブリース契約では一般的に、定期的にサブリース賃料の見直しを定めています。しかし、この点について契約締結の際に説明が不足していたことからトラブルに発展してしまうことが少なくありません。
また、サブリース契約は、大家さん側から簡単に解除することは難しいケースが多く、なぜなら、借地借家法では、賃借人であるサブリース業者を保護する方向に働くためです。契約期間の途中で大家さん側から解約を申し出ると違約金が発生する場合もあり、このことでトラブルになることがあります。なお、サブリース会社からの契約期間の途中で解約を申し出る場合には、違約金などの規定がないことが一般的です。
サブリース会社は倒産する可能性がある
そのほか、サブリース会社が入居者から受け取った敷金、礼金等は引き継がれない可能性が高いため、入居者が退去する際に敷金の返金が生じた場合には、大家さんの自己負担が生じる場合もあります。
サブリースのトラブル:回避のための対策

1. 家賃相場を知る
前述したシェアハウス業者の場合、入居者から受け取る家賃は、周辺のワンルームマンションと同額程度、もしくは少し上回る金額に設定されていたケースがありました。これは、高度な不動産知識がなかったとしても、周辺の不動産会社を見て回るだけでも収集できる情報です。その情報を得ただけでも、シェアハウスとワンルームマンションで同額程度の家賃設定で入居者は集まるだろうかと考えることはできたかもしれません。
つまり、このトラブルを回避するためには、ほんの少しでも主体的に情報収集をしてみるという姿勢が大切であったということになります。
2. 契約内容を理解する
サブリースの活用有無を問わず、賃貸物件は永久に新築であり続けることはできません。経年劣化とともに、賃貸物件の魅力が低下することにより、賃料の引き下げを行わなければ入居者が集まらない時期が来ることも十分に考えられることです。また、賃貸需要の変化が生じる可能性もあるでしょう。そのため、サブリース契約において、数年ごとにサブリース賃料を見直す旨が規定されていることは、問題点ではなく当然のことと言えます。
つまり、このトラブルを回避するためには、まず契約内容を確認し、数年ごとにサブリース賃料の見直しがあることを知っておくということが大切です。そして、その契約内容を踏まえ、数年ごとにサブリース賃料が減少する事業計画でもキャッシュフローが悪化しないかをあらかじめシミュレーションしておくことで、トラブルに巻き込まれることを回避することができたかもしれません。
そもそも「30年家賃保証」とは
「30年家賃保証」といった宣伝文句は、先ほどお伝えしたシェアハウス業者以外のサブリース会社も使っています。「30年家賃保証」に類似する宣伝文句が使われていても、当初提案されたサブリース賃料の金額を30年に渡って同額で保証を受けられることに、まず疑問を持ちましょう。
3. 賃貸経営のプランをきちんと考えておく
しかし、専門家への相談料を渋り、専門家への相談料を遥かに超えるコストをかけて甘い考えのままに賃貸経営を行い、頭を抱える事態を迎えてしまってからではあとの祭りです。
4. その他の保証サービスも検討する
【賃貸経営での保証サービスの種類】 | |
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管理委託 | 賃貸経営にかかる管理業務を代行してくれる委託サービス |
滞納委託 | 滞納家賃の回収を代行してくれる委託サービス |
空室補償 | 月々定額の補償料を支払うことで、空室が生じた場合には補償額を受け 取ることができるサービス。サブリースと異なり、礼金等の収入は大家 さんが受け取ることができます。 |
サブリースは一時的なものとして考えることが大切
サブリース契約をする際は注意が必要!

まず、サブリース賃料については確認すべき項目のひとつですが、サブリース賃料は、サブリース会社独自の基準で金額設定を行うため、周辺の家賃相場とは関係なく設定される場合があります。大家さん自ら、周辺の家賃相場をチェックしたり、第三者に意見を伺ったりしながら、納得した上でサブリース契約を行いましょう。家賃保証を行わない期間である免責期間はサブリース会社によって設定が異なるので、こちらも合わせて確認が必要です。
また、サブリース契約は、契約期間途中の大家さんから、契約の解約を申し出る際には違約金が発生することが一般的です。契約期間と契約更新について、どのような取り決めになっているか確認することをおすすめします。そのほか、詳しくはこちらの記事を参照ください。
よくある質問

サブリース新法でトラブルが減る可能性がある?
サブリース会社を選ぶときのポイントは?
サブリースのコストに建築費も含まれている場合がある?
まとめ

トラブル回避のためには問題点を把握することが大切!
客観的な意見をプロに聞いてみるのもいいでしょう。
賃貸経営のお悩みはプロに相談!
プラン提案を受けてみませんか?
70社以上の有力管理会社が大家さんのお悩み解決をサポート
※ページ下部の「賃貸経営一括相談サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
この記事の監修者

キムラ ミキ
【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。