賃貸経営に関わる内容も含まれる120年振りの民法大改正。
敷金および原状回復の変更点をしっかり把握しておこう!
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目次
120年ぶりの民法大改正についてご存じですか?
民法は明治時代に作られた法律であるため、条文も古く、分かりづらい内容となっていました。また、判例法理(裁判所が示した判断の蓄積によって形成された考え方)が反映されていないため、現在の社会生活や経済活動にそぐわない内容も含まれていたのです。
それを、現在の社会生活などに即した内容とするため、およそ120年ぶりに今回の民法大改正が行われました。改正点の中には、敷金や原状回復などの賃貸経営を行う大家さんにとっても密接に関わる部分があるので、入居者とのトラブルにならないためにもきちんと内容を理解しておくようにしましょう。
大家さんに関わるところはどこ?
敷金・原状回復のルールが明文化!
民法大改正の前にもガイドラインや共通認識は存在していました。しかし法律ではないので、すべての大家さんがそのガイドラインや共通認識に則って、運用していたかというと疑問も残りますし、退去時の入居者と大家さん間のトラブルも後を絶ちませんでした。
今回の民法大改正で、「ルールの明文化」が行われたことにより、いくら大家さんが「慣習」だと主張しても、通用しない場面が生じる可能性もあります。大家さんは、従来のやり方にこだわらず、考え方を切り替える姿勢が求められているのです。
そもそも敷金って何のためのお金?
・入居者が大家さんに対して交付するお金で、あくまでも預り金。
・賃貸借契約が終了して、明け渡しまでに支払う賃料や損害金を入居者が支払わなかったときにカバーするもの。(債務の担保)
・明け渡し後、入居者の債務を差し引いて、大家さんが入居者に返還するお金。
しかし、敷金から差し引ける「債務」についても明確な規定がなかったため、大家さんごとに「債務」の扱いや範囲についての基準がバラバラでした。これが、退去時トラブルへとつながる要因であったといえます。
新設された規定について
なお、入居者が責任を負うべき負担金額を支払わないときは、大家さんが敷金をその支払いに充てることができるものとしています。
大家さんがすべき動きとは
次段で詳しくご説明いたしますが、入居者の原状回復義務の範囲についても、今回の民法大改正によって明文化されています。今までのように、「慣習だから」と主張して、本来、大家さんに原状回復義務のある、通常の損耗や経年変化の対応まで入居者の敷金から差し引くことは、通用しなくなったと認識を改めた方がよいでしょう。
まずは、敷金は預り金であり、返還義務があることを認識し、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(国土交通省)」を熟読して、敷金の扱いについて正しい理解を深めるようにしましょう。
そもそも原状回復ってどんなこと?
つまり原状回復とは、入居者が借りた当時の、いわば元の状態に戻すことではないのです。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を再確認!
今回の大改正で変更となった部分
改正民法によると、入居者が賃貸物件の引渡しを受けた後に賃貸物件に生じた損傷がある場合、賃貸借契約が終了した時は、その損傷を原状に復する義務を負うこととして明記されています。
ただし、その損傷が入居者の責任によるものでない場合には、入居者は原状回復義務を負わなくてもよいとされており、損傷には、通常の使用及び収益によって生じた損耗、経年変化によるものは含まれないとされています。
大家さんがすべき動きとは
例)「床(畳・フローリング・カーペットなど)」
大家さんの負担となるもの | 入居者の負担となるもの |
---|---|
1. 畳の裏返し、表替え(とくに破損していないが、次の入居者確保のために行うもの) | 1. カーペットに飲み物などをこぼしたことによるシミ、カビ(こぼした後の手入れ不足等の場合) |
2. フローリングのワックスがけ | 2. 冷蔵庫下のサビ跡(サビを放置し、床に汚損などの損害 を与えた場合) |
3. 家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡 | 3. 引越作業等で生じた引っかきキズ |
4. 畳の変色、フローリングの色落ち(日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの) | 4. フローリングの色落ち(賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの) |
まとめ
そのうえで、必要に応じて契約書の見直しを図っておくと、トラブル回避により有益です。なお、原状回復義務の有無に関しては、個別具体的な事情によって判断が必要な場合もあります。
判断に迷った時にすぐ相談できる弁護士とのつながりを、平時からつくっておくこともあわせて検討しておきましょう。
賃貸経営に関わる内容も含まれる120年振りの民法大改正。
敷金および原状回復の変更点をしっかり把握しておこう!
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この記事の監修者
AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。