家賃保証会社とは？仕組みや大家さんが利用するメリット・デメリットを解説します

家賃保証会社は、家賃滞納が生じた場合に大家さんに家賃保証を行います。家賃保証会社を利用する際には、入居者がその手数料を支払うことになります。

公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所の調査によると、月初での家賃滞納率は、2018年上期時点で6.8パーセントにおよびます。入居者がいても、家賃を滞納されてしまっては大家さんが家賃収入を得ることはできません。家賃保証会社を利用することで、家賃滞納が生じた場合でも家賃保証を受けることができるため、キャッシュフローに支障を与えません。

賃貸借契約を締結する際、連帯保証人を求められることが一般的です。連帯保証人は、賃貸借契約における契約者の債務を負担する人物で、つまり、契約者と全く同じ債務を負うことになります。そのため、契約者が家賃を滞納した場合、大家さんは契約者の支払い能力に関わらず、連帯保証人に家賃を請求することもできます。そのため、親など、近しい親族を連帯保証人として求めるケースが多いでしょう。

しかし、家賃滞納者の親族に対して、大家さんから家賃滞納の督促を言いだしづらいということもあります。かといって、あまりに時間がかかりすぎると、「数か月も家賃滞納が生じてから滞納家賃を請求されても支払いが困難だ」と言われかねません。

一方で、家賃保証会社を活用する場合、大家さんとしては言いだしづらさを感じることなく、家賃保証会社から家賃保証を受けることができます。ただし、これは、家賃保証会社が大家さんに立替払いをしているだけに過ぎません。そのため、家賃保証会社は、本来の家賃支払者である借主に家賃回収をビジネスライクに行います。

家賃保証会社は、家賃回収の代行、金銭面でのフォローを行ってくれる役割を担ってくれます。一方で、連帯保証人は、金銭面における責任負担だけでなく、賃貸借契約において契約者の債務を負担する役割も持ちます。借主に問題（騒音や悪臭など）が発生した場合、借主にいくら注意や警告をしても改善されない時には、連帯保証人を通じて注意してもらうこともできるのです。

金銭面と金銭面以外の問題について、家賃保証会社と連帯保証人が役割分担をしてフォローすることができるため、連帯保証人がいても家賃保証会社を利用する場合があるわけです。

家賃保証会社は、どのような仕組みになっているのかを改めて確認しておきましょう。家賃保証会社が行うのは、大家さんへの家賃保証です。しかし、この家賃保証は保険の仕組みを利用しているわけではありません。あくまでも大家さんへ家賃の立替払いを行っているに過ぎません。

そのため、家賃保証会社は借主に滞納家賃の回収業務を行います。借主は、立替払いをされた家賃を、家賃保証会社からの請求に従って支払う必要があります。借主が請求に応じないという時など、訴訟に至った場合のサポートも行ってくれます。

家賃保証会社との契約は、家賃保証会社と借主との間で締結されることになり、手数料も借主が支払います。滞納家賃の回収を代行してくれることは、大家さんの手間を大きく省いてくれることにつながります。家賃保証会社は、大家さんの負担なく、賃貸経営をスムーズにしてくれるパートナーとも言えるでしょう。

なお、家賃保証会社を借主が利用する場合、一定の審査があります。審査の承認を得られたら、借主と家賃保証会社との間で保証契約を締結します。その後、借主が家賃滞納をした場合、大家さんは家賃保証会社に報告し、家賃の立替払いを受けます。家賃保証会社は、借主に滞納家賃の請求、回収を行います。

家賃保証会社は滞納家賃の保証をメインとする会社ですが、それ以外にも、損害金や訴訟費用などを保証してくれる家賃保証会社もあります。また、残置物処理費用や入居者が死亡した際の原状回復費なども保証範囲とする会社もあるため、家賃保証会社を利用する際は保証範囲を確認しながら選定するとよいでしょう。

ここでは、大家さんが家賃保証会社を利用した際のメリットについてご説明します。どのようなメリットがあるのか確認していきましょう。

家賃滞納が生じても、家賃保証会社が家賃保証してくれるため、家賃滞納によるキャッシュフローへの影響について気をもむことがなくなります。

家賃保証会社を利用することで入居者の裾野を広げることも可能です。たとえば、今までは連帯保証人が立てられず入居をお断りしていたケースでも、家賃保証会社を利用することで連帯保証人を立てる必要がなくなり、入居を受け入れることが可能になります。

家賃滞納が生じた場合、その回収のために借主やその連帯保証人に連絡して、いつまでに支払ってくれるかなどの交渉を行う必要があります。なかなか支払いに応じてくれない場合には、法的手段をとらなければならないこともありますが、家賃保証会社を活用することで、大家さんはその手間をかける必要がなくなります。

大家さんが家賃保証会社を利用することによるデメリットもあります。

家賃保証会社が倒産した場合、当然ながら家賃保証会社と貸主の間の契約は消滅します。家賃保証会社の利用に加えて、連帯保証人を立てていない場合、借主が家賃滞納しても、借主本人にしか滞納家賃の督促を行えないことになります。家賃保証会社が倒産した場合には、連帯保証人を立てること、または、他の家賃保証会社の契約締結を依頼するなど、早急な対応が必要になります。

家賃保証会社によっては、滞納家賃が回収できないとすぐに鍵の付け替えをされて借主を追い出したり、電話や訪問による執拗な督促を行ったり、滞納家賃以上の請求を行ったりと、悪質な取り立て方法をとることもあります。

もちろん、家賃保証会社も営利団体なので、滞納家賃を回収しなければビジネスが成り立ちません。しかし、悪質な取り立てを行う家賃保証会社を利用しているという評判が、物件自体についてしまっては大家さんにとってはマイナスです。家賃保証会社を利用する際には、口コミなどの評判をよく調べておきましょう。

滞納家賃の弁済方法には「収納代行」と「代位弁済」の2種類あり、この代位弁済を行う家賃保証会社を利用する際には注意が必要です。収納代行は家賃の回収自体を家賃保証会社に依頼する方法となっていますが、代位弁済は大家さんが家賃滞納の確認後に家賃保証会社に請求を行う方法となっています。代位弁済では、一般的に免責期間が設けられており、免責期間を過ぎてしまうと代位弁済を受けられなくなってしまうのです。

管理会社に管理を任せているのであれば管理会社が対応してくれますが、自主管理をしている大家さんは自身で入金を確認し、滞納が発生している場合は速やかに請求を行わなければなりません。なお、代位弁済の免責期間は各家賃保証会社によって異なります。家賃保証会社を利用する際は、まず弁済方法の確認をし、代位弁済であれば免責期間についても確認するとよいでしょう。

ここでは、家賃保証会社や家賃滞納に関するよくある質問をご紹介します。

サブリースは家賃保証会社のサービスと似ていますが、サブリースとは、サブリース会社が大家さんから賃貸物件を借り上げて入居者募集や賃貸借契約の締結を行い、家賃収入を得ます。家賃滞納が生じた場合の回収業務は、サブリース会社が行うことになります。家賃滞納や入居率に関わらず、大家さんにはサブリース会社が保証賃料を支払います。詳しくはこちらの記事を参照ください。

家賃滞納を未然に防ぐ方法として、入居審査を念入りに行ったり、延滞損害金を設定したりする方法が考えられます。なお、延滞損害金を設定する場合は賃貸借契約書に明記するようにしましょう。そのほか、家賃を口座自動引き落としにするなどの方法もあります。詳しくはこちらの記事を参照ください。

家賃滞納が続く場合には、内容証明郵便で「期日までに支払いをしてもらえない場合には、賃貸借契約の解除を行う」という旨の内容を記した書面を送付します。その期日までに家賃滞納が解消されなければ、強制退去を求める訴訟を起こす手続きを進めることが可能です。詳しくはこちらの記事を参照ください。

ライフスタイルの変化に伴い、賃貸物件の契約時に、連帯保証人を立てることが難しい人が増えている昨今、家賃保証会社は大家さんにとって有益な存在です。しかし、活用する際には家賃保証会社の中身をしっかりと確認することが重要です。大家さんの良きパートナーとなってくれる家賃保証会社を探して、安定した賃貸経営を目指してみてはいかがでしょうか。