騒音、家賃滞納…トラブル続きの入居者は強制退去が可能？契約解除の流れや注意点を解説します

空室は発生していないものの、トラブルを起こす入居者に悩まされている大家さんもいらっしゃるのではないでしょうか？トラブルとひとくちにいっても、そのトラブルには家賃滞納、ペット飼育禁止物件でのペット飼育、悪臭、騒音など、さまざまなものがあります。

大家さんや管理会社からの注意によってトラブルが再発しないのであれば、一時的なトラブルで終わります。しかし、注意を何度行ってもトラブルが収まらず、常態化してしまうと、ほかの入居者の生活に支障が生じ、退去者が増えたり、賃貸経営の収支に影響がでたり、という事態にもなりかねません。

そのような事態を回避するため、大家さんは、トラブルを起こす入居者に対して、場合によっては賃貸借契約の解除や強制退去を求めることもできます。強制退去とは、訴訟によって、入居者に対して強制的に退去をさせる勧告を行うことをいいます。

しかし、トラブルが生じたからと言って、いきなり賃貸借契約の解除をしたり、訴訟を起こしたりすることはできません。手順を無視して、賃貸借契約の解除や強制退去を実行すると大家さんが罪に問われてしまう可能性があります。どんな時に、どのような手順をふめば賃貸借契約の解除、強制退去を実行できるかについて、大家さんとして知識を有しておきましょう。

解除と解約は、あまり明確に区別されずに使われていないのが実情ですが、解除と解約については、以下のような意味の差があります。（出典：デジタル大辞泉（小学館））

賃貸借契約における権利関係などを定めている民法の特別法（※民法は一般法。特別法は一般法に優先する）である借地借家法は、入居者である借家人保護の立場に立っています。そのため、大家さんからの中途解約はやむをえない事情がない限り、行えないとされています。

つまり、大家さんが民法に基づき、賃貸借契約を解除する権利を行使できるケースとは、そのトラブルの程度が著しくひどい状況といえます。

どんな時に強制退去を求められるのか、トラブルの種類ごとにご説明いたします。いずれのトラブルにおいても、トラブルが生じたからといって一朝一夕に賃貸借契約の解除や強制退去を求められない点は共通しています。

騒音が毎日のように生じると、ほかの入居者の生活に支障が生じます。騒音は、入居後のトラブルで一番多い問題であるといわれています。騒音の原因には大声、大音量の音楽、ペットの泣き声など、さまざまなものがあります。

大家さんが騒音を発生させている入居者に、口頭および書面で繰り返し注意を行い、その注意に素直に従ってくれるのであれば問題はありません。しかし何度注意しても、騒音が収まらず、ほかの入居者からのクレームが増大し、大家さんと騒音主である入居者間の信頼関係が破綻した状態になれば、強制退去の手続きに移行できる可能性が高いでしょう。

家賃滞納は、賃貸経営の収支に大きく影響を与えます。しかし、１、2か月程度の家賃滞納ですぐに強制退去を求めることはできません。まずは、家賃滞納を解消してもらえるように支払いを口頭や文書で求める必要があります。

それでもなお、家賃滞納が解消されない時には、内容証明郵便で「期日までに支払いをしてもらえない場合には、賃貸借契約の解除を行う」という旨の内容を記した書面を送付します。その期日までに、家賃滞納が解消されない段階で、ようやく強制退去を求める訴訟を起こす手続きに移行できます。

ペットの飼育状態が悪かったり、ゴミを放置したりといった理由で、部屋から異臭や悪臭が漂ってくるというトラブルもあります。異臭悪臭はほかの入居者の生活に支障が生じるため、常態化すれば退去者も増えます。

入居者には賃貸物件を清掃してきれいに使用する善管注意義務がありますが、異臭悪臭がするからといって、直ちに賃貸借契約を解除できません。

まずは、繰り返し清掃を促すよう、口頭および書面で入居者に求めなければなりません。それでもなお、異臭悪臭が収まらず、著しい損失が生じて、大家さんと異臭悪臭の発生主である入居者間の信頼関係が破綻した状態になれば、強制退去の手続きに移ることができる可能性が高いでしょう。

無断転貸とは、賃貸借契約を締結した入居者が、大家さんに無断で第三者に貸している状態をいいます。民法では、「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」としており、また、この規定に違反した場合、大家さんは契約の解除をすることができるとしています。

しかし、判例によると実際に解除が認められるのは、無断転貸によって大家さんと入居者（賃貸借契約の契約者）間の信頼関係が破綻した状態である必要があります。

なお、無断転貸については、大家さんの中には、家賃収入が入ってくるのであれば、問題ないと考える方もあると思います。確かに、親族などに一時的に転貸しているという状態であれば、問題は少ないかもしれません。しかし、無断転貸された第三者が反社会勢力の関係者であるなど、ほかの入居者の生活に支障を及ぼす人である可能性も否めません。

無断転貸が判明した時には、無断転貸された第三者が何者なのかを確認し、大家さんと入居者（賃貸借契約の契約者）間の信頼関係が破綻するような状態と考えられるのであれば、強制退去の手続きに移ることができる可能性が高いでしょう。

賃貸物件が大家さんの所有物であるとしても、入居者には居住権がありますし、借地借家法で入居者の立場は保護されています。そのため、トラブルが生じたからと言って、入居者に対して直ちに強制退去を求められません。

強硬手段（たとえば、鍵を交換してトラブルを起こしている入居者が部屋に入れないようにしたり、家財を処分したりなど）にいきなり出てしまうと、大家さんが罪に問われてしまう可能性があります。

強制退去を求めるためには、以下のような手順を踏む必要があります。

張り紙をするなどして、入居者全体に改めて賃貸物件でのルール徹底について周知を行う必要があります。そのうえで、ルールを守らない方に対して、繰り返し口頭および書面で注意を行います。

注意および勧告を行っても、トラブルの解消に至らない場合は、内容証明郵便で「（期日までに）トラブル解消に協力してもらえない場合には、賃貸借契約の解除を行う」という旨の内容を記した書面を送付します。

内容証明郵便による勧告を行っても、期日までにトラブル解消に至らない場合には、賃貸借契約解除の法的効果が生じます。

賃貸借契約の解除を行った後、明け渡し請求の訴訟提起を行います。なお、裁判が始まる前に、和解調停を行えます。和解が成立しなかった場合には裁判による判決が下されます。明け渡し請求訴訟で入居者の強制退去が認められると、裁判所の執行官が入居者を強制的に退去させます。

入居者と同居している家族がいる場合も考えられますが、同居家族にも強制退去の影響はおよびます。また、入居者の家財も、強制的に運び出されて倉庫などで保管されます。

ご説明したとおり、強制退去をしてもらうには、時間を要します。また費用も、場合によっては数十万円かかる可能性もあります。その時間と費用をかけて、強制退去を求めるのが適切な判断であるか否か、迷う場合もあるでしょう。その際には、管理会社または弁護士に相談されることをおすすめします。

もちろん、その前段階として、トラブルを起こしている入居者との話し合いの機会を繰り返し持ち、トラブル解消のために努めることも、大家さんとして大切な姿勢です。その話し合いのプロセスを記録しておくと、管理会社または弁護士に相談される際に、説明資料として役立ちます。

トラブルメーカーとなる入居者を発生させないために、事前に大家さんにできることもあります。たとえば、賃貸借契約書に賃貸物件における禁止事項を明確に記しておくというのも一案です。

常識だから言わなくてもわかっているだろうと思い込むのは黄色信号です。ルールにくわえて、そのルールに違反した時に大家さんがどのような対処を行うかについて、賃貸借契約書に明確に示しておきましょう。

また、入居審査を厳格化するという方法もあります。入居審査の厳格化は、空室リスクの懸念につながる可能性もあります。しかし、今回の記事でご説明したとおり、空室が埋まっても、その入居者がトラブルメーカーとなってしまえば、その対応に大きな手間がかかってしまいます。

入居者と円満な関係を築くためにも、入居審査の基準を管理会社と相談して、見直しておくとよいでしょう。

どの賃貸物件においても、入居者がトラブルを起こす可能性はゼロではありません。トラブルが常態化すると、ほかの入居者の生活に支障をきたす場合もあります。

入居者が安心して生活できる環境を守るのも大家さんの大切な役目です。トラブルを起こした入居者への対応の仕方について、ほかの賃貸物件での取り組み事例や法的手段などについて、日頃から知識習得に努めておきましょう。

また、未然にトラブルメーカーを生じさせないためにも、賃貸借契約書や入居審査の内容について一度見直しを図ることも大切です。入居者の物件に対する悩みを相談しやすい環境を整えたりするなど、大家さんとしてどんなことができるか、この機会に考えてみてはいかがでしょうか。