入居者トラブルで困る前に大家さんができる対策とは

この世の中に、リスクゼロの事業経営は存在しません。賃貸経営も、その文字が表すとおり、賃貸物件を活用した事業経営の1つです。事業経営である以上、賃貸経営にも、空室リスク（空室が発生して家賃収入を得られないリスク）、老朽化リスク（建物や設備が老朽化するリスク）、流動性リスク（賃貸物件をすぐに換金できないリスク）などさまざまなリスクの可能性があります。また、この記事でご説明する入居者とのトラブルが生じる可能性もあります。

しかし、ほかの事業と比較すると、賃貸経営のリスクやトラブルは対策を講じやすいといえます。大家さんとして、賃貸経営のリスクやトラブルにどのようなものがあるかを知り、その対策としてどのような手段が考えられるのかをリスクやトラブルに備えて、日ごろから検討しておくことは賃貸経営を成功させる大切な姿勢であると言えるでしょう。

賃貸経営における入居者とのトラブルとして代表的なものとして、「家賃延滞トラブル」、「騒音トラブル」、「ゴミ出しマナートラブル」などが挙げられます。

家賃延滞トラブルとは、文字どおり入居者が家賃の支払いを延滞することをいいます。家賃延滞が発生すると、入居者がいても家賃収入を得られず、空室が生じているのと同じ状態になってしまいます。空室の場合は、新しく入居者が決定すれば再び家賃収入を得られます。しかし、家賃延滞の場合、家賃支払いの督促を行ってすぐに支払ってくれるとは限らず、のらりくらりとかわされてしまい、入居者がいるのにも関わらず数か月、家賃収入を得られない状態が継続する可能性もあります。

なお、督促などの段階を経なければ、入居者に直ちに退去申し入れはできず、勝手に入居者の部屋にあるものを処分すると大家さんが罪に問われる可能性もあります。

騒音によって、入居者間でトラブルが生じる可能性もあります。騒音は、入居後のトラブルで一番多い問題で、日常生活に支障が生じかねません。大家さんがその騒音に気づいたり、ほかの入居者からのクレームを受けたりして、騒音を発生させている入居者に随時注意指示を行えれば問題ありません。とはいえ、大家さんが24時間体制で騒音が発生していないかどうか確認したり、当人が大家さんの注意指示に従ってくれたりするとは限りません。

また、大家さんが騒音トラブルを知らないうちに、入居者が騒音元にクレームを直接伝えて揉めたり、騒音に不満が募ったほかの入居者が退去を申し出たり、というケースも考えられます。

ゴミ収集日や時間を守らないなど、ゴミ出しマナーを守ってもらえないと、ゴミ収集所がカラスや猫などに荒らされたり、放火の危険性があったり、と衛生面だけでなく治安面にもマイナスの影響が生じる可能性があります。また、入居者によってはゴミを部屋の中やベランダに放置するケースもあります。生ごみが混じっている場合には、腐敗臭や害虫（ゴキブリ、ハエ、ウジなど）の発生につながる可能性もあります。その場合、ほかの入居者の生活に支障が生じるだけでなく、部屋が汚れて原状回復に多額の費用がかかる可能性もあります。原則として通常損耗、経年劣化以外の原状回復にかかる費用負担は入居者にあり、ホームクリーニング費用などは敷金で精算できます。

しかし、部屋の汚れの程度によっては敷金だけではカバーできず、大家さんが立替え払いし、後で集金が必要となる可能性もあります。ただ、ゴミ処理にルーズな面を持つ入居者から、立替え分を支払ってもらえるかどうか、大家さんとして不安も残るでしょう。

入居者トラブルの代表的なものとして、「家賃延滞トラブル」、「騒音トラブル」、「ゴミ出しマナートラブル」について、先述いたしましたが、それらのトラブルにどんな対策が講じられるのかご紹介いたします。

家賃延滞トラブルは、「うっかり忘れていたケース」と「確信犯のケース」の大きく２つに分けられます。「うっかり忘れていたケース」は、家賃支払いをしようという気持ちはあったものの、仕事などで忙しくしていて振り込むのを忘れていたり、たまたま口座残高が不足していたりといった理由で発生します。このケースの場合、家賃支払いが遅れている旨を連絡すれば、すぐに家賃延滞が解消する可能性が高いでしょう。問題なのは、「確信犯のケース」です。このケースは、家賃支払いの必要性を分かっていて、あえて家賃延滞しているケースです。この場合、家賃延滞が常態化する可能性があります。

家賃滞納トラブルを回避するためには、入居者審査の厳格化、契約時におけるルール明示（〇か月滞納したら退去を請求できる、遅延損害金の設定など）が必要です。そのほか、考えられる対応は以下のとおりです。

【支払方法の検討】
家賃支払を入居者からの振り込みではなく、家賃を口座自動引き落としにすれば、いずれのケース理由においても家賃滞納を予防できる可能性を高めます。

【特典の設定】
家賃支払いを期日までに支払ってくれた方にプレゼントや優遇サービスなどの特典を用意するのも一つの方法です。

【家賃保証会社との契約】
コストはかかりますが、家賃保証会社と契約をしておくのも家賃延滞の悩み解消に有効です。家賃延滞が生じたら、家賃保証会社が家賃を大家さんに立替払いし、入居者への督促を行ってもらえます。

ペット禁止の賃貸物件で隠れてペットを飼っているために発生する鳴き声、子どもの泣き声や飛び跳ねなどによる物音、学生の騒ぎ声など騒音トラブルの原因はさまざまです。また、ライフスタイル（行動時間）の違いによって、一般的には許容範囲でも騒音ととらえる入居者が存在する可能性もあります。

騒音トラブルは、ルールを作成・明示して、騒音が発生しないように予防に努めることがまず大切です。

また、騒音トラブルが生じた場合には、騒音を発生した入居者、騒音の苦情を寄せた入居者、双方の言い分をよくヒアリングし、大家さん自身もその騒音の場に立ち会い、どの程度の騒音なのか、事実確認をして真摯に対応しましょう。そのためにも、大家さんの連絡先を騒音の苦情を寄せた入居者に伝え、いつでも連絡ができるように連絡先を渡しておくと安心をしてもらえるでしょう。なお、ヒアリングの際、さらなるトラブルに発展しないように、どの入居者が騒音の苦情を寄せたかについては伏せておくのが賢明です。

ゴミ出しマナートラブルが生じるのは、入居者のマナー不足によるものが大きな原因です。

ゴミ出しルール（集積場所、収集日時、分別など）の明示を行い、入居者にそのルール順守をしてもらうようにしておきましょう。入居者審査の際に、属性や身だしなみなどからマナー順守ができる人かどうかを審査基準にいれておくのも一案です。そのほか、ゴミ出しマナートラブル回避のための対応として、以下のようなことが考えられます。

【防犯カメラの設置】
入居者のマナー意識を高めるため、防犯カメラを設置するのも一つの方法です。また、防犯カメラ映像を確認すれば、マナー違反をしている入居者を把握して、注意を促せます。入居者のゴミ出しマナー違反は、入居者以外からの不法投棄の誘因につながる可能性もありますが、防犯カメラの設置はその予防にも有効です。

【24時間ゴミ出し可能にする】
ゴミ出しマナーの目的はわかっていても、ライフスタイル（起床時間が遅いなど）によって、ルールに従えない入居者がいる場合もあります。この場合、ゴミを出せずに、部屋やベランダなどにゴミをため込んでしまう危険性もあります。ゴミ出しがスムーズにできるように入居者だけ利用できる鍵をつけたゴミ集積庫（室）を設置するなどして、24時間ゴミ出し可能にするのもトラブル回避につながるでしょう。

【管理会社との連携】
大家さんが、賃貸物件近隣に居住していないなどの理由で、管理会社にゴミ集積所を含む共用部分の清掃を委託している場合、管理会社と連携を図り、トラブルへの対応を図ることもできます。その際、ゴミ集積所の管理がどこまでを含んでいるのか（日常清掃、未分別ごみの分別作業、定期特別洗浄など）、再確認をし、必要に応じて契約の見直しを図りましょう。

入居者がゴミ出しマナーを順守していない方を見かけた場合、管理会社へ連絡してもらい、管理会社から注意を促す文書を配布してもらうのもよいでしょう。その状況報告を、管理会社から大家さんにもらうようにしておけば、大家さんとしてもトラブルの発生および対応状況を把握できます。

たとえば、家賃延滞トラブルにおいて、督促後すぐに支払いをしてもらえる入居者であれば問題ありませんが、督促を行ってもなお家賃延滞が継続してしまうケースもあります。その場合、内容証明郵便、契約解除、明渡請求訴訟といった段階を経なければ強制退去を執行できません。このように、根本的なトラブル解決のために、法的な対応が必要となる場合もあり、大家さんひとりでの対応では難しいでしょう。日頃から、管理会社との関係強化に努め、トラブルの芽となりそうなことがあれば相談するように心がけ、対策を早め早めに講じておきましょう。

また、万一法的な対応が必要となったときに相談できる弁護士を探しておくのも必要です。お世話になっている管理会社や不動産会社から紹介を受けるなど、賃貸トラブルにくわしい法律の専門家を味方につけておきましょう。

入居者トラブルは、どの賃貸物件においても生じる可能性はあります。早め早めにトラブルの芽を摘み取って対策を講じることは、安心安全な住環境を提供する大家さんの務めでもあります。また実際にトラブルが発生した際には、真摯に対応し、入居者から大家さんへの安心感をもってもらえるように行動しましょう。そのためにも、日ごろから、入居者の声に耳を傾け、入居者満足向上のために努める姿勢を大切にしましょう。