サブリース業者には、いくつかの種類があります。
特徴のほかにリスクもしっかりと把握し、納得できる業者を選びましょう。
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目次
ニュースを騒がせているサブリース
たとえば、シェアハウス業者が販売していたシェアハウスをめぐる事件もありました。このシェアハウス業者は、シェアハウス販売に加えてサブリース事業も行っていました。一般的には、サブリース業者に入居者が支払う賃料から経費等を差し引いて、サブリース業者が大家さんにサブリース賃料を支払うことになるため、サブリース賃料はサブリース業者が受け取る賃料を下回ります。
しかし、トラブルに至ったシェアハウス業者は、入居者から受け取る賃料を上回るサブリース賃料を、大家さんに30年定額完全保証するとうたっていました。それは、シェアハウスの販売が継続して成り立つものでしたが、次第に販売業績に陰りが見え始め、結果としてサブリース事業は破たん。
入居率も低迷していたため、大家さんには多額のアパートローンの返済に頭を抱えることとなりました。このような事件の要因となったサブリースとは、いったいどのような仕組みなのでしょうか。
そもそもサブリースは大家さんを守るための仕組み
大家さんは、サブリース業者から入居率に関わらず、本来の家賃から一定の額を差し引いたサブリース家賃の支払いを受けることを保証してもらえます。サブリースは、賃貸経営のリスクである空室リスクを回避することができる手段のひとつです。いわば、サブリースとは、大家さんを守るための仕組みと言えます。
サブリース会社の種類
大手建設会社/ハウスメーカー系
※サブリースは大和ハウスリビングカンパニーズが提供
大手不動産チェーン
※サブリースはエイブル保証株式会社が提供
地域の不動産会社/独立系
また、サブリース事業を主として行う、独立系のサブリース業者もあります。対象物件の幅も広く、入居者視点でさまざまな提案を行ってくれるでしょう。
サブリース会社選びのポイント
1. 事業計画や提案内容の正確性
その場合、入居率が低くてもサブリース業者は利益を得られているわけですから、楽観的な事業計画を提案される可能性もあります。オーナー自ら、提案された事業計画と客観的データに基づくリサーチ結果を比較し、妥当性を見極める必要があるでしょう。
リサーチや分析力
その際、オーナー自らも客観的データの調査や賃貸物件周辺の不動産業者へのヒアリングなどを通じて情報収集を行い、サブリース業者から提案された資料に妥当性があるか判断する目を養っておくことも必要なことでしょう。
2. 経営状況は安定しているか
3. 賃貸管理などの過去の実績
全体的な入居率が著しく低い状態が常態化していたり、滞納率が高かったりということは、サブリース業者の事業が成立していない可能性があり、将来的にサブリース業者が倒産することにつながる可能性があります。その状態で、既存契約を引き継いでも、キャッシュフローが悪化することも考えられます。
ホームページに掲載しているところもあれば、内部資料として公開していないところもあります。各サブリース業者の担当者に確認をしてみましょう。
入居者募集などのノウハウ
4. 修繕の実施状況
5. 連絡のとりやすさ
サブリースで起こりうるリスクを事前に把握しておこう
家賃保証が減額
その理由にはさまざまな要因が考えられますが、少なくとも賃貸物件は、新築であり続けることはできません。サブリースの活用の有無を問わず、経年劣化とともに物件の魅力が低下すれば、家賃引き下げの必要性が生じることはありうる話です。
サブリース賃料が30年間定額で保証される、と言われれば魅力的ではありますが、そこに疑問を感じることができる知識は有しておきましょう。
解約するのに違約金が発生
サブリース業者が倒産
サブリースは業者と協力して賢く利用しよう
サブリースを活用する際には、お互いに協力しながら賃貸経営の安定的な運営を目指していけるパートナーとなるサブリース業者であるかどうかを慎重に見極めるようにしましょう。
まとめ
それではこの記事のおさらいです!
サブリース事業に参加している会社はさまざまですが、大まかに種別すると、大手建設会社、大手不動産チェーン、地域の不動産会社の3つになります。それぞれの特徴やメリットはこちらを参照ください。
2. サブリース会社選定の際に過去の実績の確認が大切な理由は?
常に全体的な入居率が低かったり、滞納率が高かったりしている場合、サブリース業者の事業が成立していない可能性があります。そのため、将来的にサブリース会社が倒産するリスクを否定できません。安心できる業者を選ぶためにも過去の実績の確認は必要です。詳しくはこちらを参照ください。
3. サブリースで起こりうるリスクにはどんなものがある?
サブリースは、賃貸経営のリスクである空室リスクを回避することができる手段であるものの、家賃保証の減額やサブリース業者の倒産などさまざまなリスクがあります。どのようなリスクがあるのか把握することはリスク回避のためには大切です。詳しくはこちらを参照ください。
サブリース業者には、いくつかの種類があります。
特徴のほかにリスクもしっかりと把握し、納得できる業者を選びましょう。
賃貸経営のお悩みはプロに相談!
プラン提案を受けてみませんか?
70社以上の有力管理会社が大家さんのお悩み解決をサポート
※ページ下部の「賃貸経営一括相談サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
この記事の監修者
AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。