アパートローンの借り入れで連帯保証人がいない大家さんのための対処法

賃貸経営を行うにあたって、物件取得には多額の費用が必要となります。その費用を全てキャッシュで支払う方はごく一部。多くの場合、アパートローンを利用することになるでしょう。アパートローンは、借入金額が大きくなるため連帯保証人を必要とされることもあります。では、連帯保証人について、もう少し詳しく説明していきましょう。

連帯保証人とは、主たるローン契約者が返済困難である場合、代わって返済する義務を有する人のことをいいます。また、主たるローン契約者に十分な返済能力があったとしても、ローンの借り入れ先である金融機関が、連帯保証人に返済請求を行った場合、連帯保証人はそれを拒否することができません。アパートローンにおける連帯保証人には、配偶者がなるよう求められることが多いのですが、それはなぜなのでしょうか。

住宅ローンやマイカーローンなど、一般のローンはそのローン契約者の給与収入から返済を行います。しかし、アパートローンの場合、事業としてみなされるため賃料収入から返済を行うことになります。賃貸経営の大家さんが亡くなった場合も賃料収入は継続します。そのため、賃貸経営を引き継ぐ見込みのある者として、配偶者や法定相続人が連帯保証人になることが求められるのです。

配偶者に収入がない場合でも連帯保証人になることができます。賃貸経営の大家さんが亡くなったとき、賃貸物件を相続する可能性が高いのは配偶者です。相続が発生した際、配偶者が相続放棄をすると、金融機関はアパートローンの回収をすることができなくなります。しかし、配偶者を連帯保証人としておくことで、仮に相続放棄された場合でも賃料収入からアパートローンの回収を行うことができるため、収入のない専業主婦（夫）でも連帯保証人になることが認められるというわけです。

アパートローンの連帯保証人には、収入のない専業主婦（夫）でも認められるとお伝えしましたが、注意点があります。アパートローンの借り入れ人がなくなった場合、法定相続人である配偶者は相続人として負債を放棄することはできても、連帯保証人として負債を放棄することはできません。

つまり、連帯保証人としてアパートローンの残債を返済していかなければならないということです。アパート売却などで資金を確保できる場合は問題ありませんが、返済にあてられる資金が不足する場合は、本当に収入のない配偶者を連帯保証人に選んでよいか否か、考慮する必要があります。

金融機関から連帯保証人を求められた場合、配偶者がいても配偶者が連帯保証人になることに応じてくれない場合や配偶者がいない独身の人である場合は、どのように対処すればよいのでしょうか。

連帯保証人を立てることができない場合にとれる対処法のひとつとして、団体信用生命保険に加入することが挙げられます。

団体信用生命保険とは、ローンの借り入れをした本人が完済前に死亡したり、高度障害を負って返済不能になったりした場合に、保険会社が代わりとなって金融機関に残債を支払ってくれる仕組みをもつ保険のことをいいます。金融機関としては団体信用生命保険に加入してもらうことで、アパートローンの回収を行うことができます。そのため、連帯保証人を立ててもらう必要がなくなることになります。

団体信用生命保険は、アパートローンの借り入れの際、団体信用生命保険への加入希望を申し出ることで加入手続きを行うことができます。金融機関の中には、団体信用生命保険に加入することを条件にしている場合もあります。なお、団体信用生命保険は、健康状態が良好であること（基準は、引受保険会社によって異なる）も必要です。心配がある場合は、事前に金融機関に相談してみるとよいでしょう。

団体信用生命保険の保険料は、ローン残高に応じて金利に上乗せして支払うのが一般的です。そのため、団体信用生命保険に加入しない場合と比べると、金利が高くなりますので、ローン返済額も増えることには注意しましょう。また、金融機関によっては、団体信用生命保険に加入する場合の融資金額に上限を設けている場合もあります。金融機関に事前確認をしておきましょう。

法人を設立して、その法人で賃貸物件を購入し、賃貸経営を行うという方法も考えられます。法人で借入を行う場合、その法人の代表者が連帯保証人となります。そのため、実質的には連帯保証人がなくてもアパートローンの借入が可能です。

賃貸経営を法人化して行う場合、法人設立に際して、登録免許税、実印や社印、司法書士などへの報酬などさまざまな費用が必要となります。また、法人には法人税が課税されます。その内、地方法人税には賃貸経営が赤字であっても均等割といわれるものがあり、所得にかかわらず、資本金や従業者数に応じて課税されます。

その他にも、社会保険も強制加入となるなど、法人化することで連帯保証人は実質的に不要となるものの、注意点があることを知っておきましょう。法人化を検討する場合、税理士など専門家と相談しながら慎重に行った方がよいでしょう。

連帯保証人は、冒頭でもお話した通り、主たるローン契約者とほぼ同等の義務を負うことになるので、不安を抱えることになるでしょう。その不安を和らげるために大家さんとしてできることを考えておくことも大切です。

連帯保証人の不安を和らげるために、自己資金を十分に準備しておきましょう。自己資金を十分に用意した上で賃貸経営を行えば、アパートローンの借入も抑えることができます。また、空室が生じたり、突発的な支出が生じたりしても、自己資金が十分にあれば補てんも可能です。

事業計画が無理のないものであることを、連帯保証人に丁寧に根拠をもって説明することで、連帯保証人の不安を和らげることもできるでしょう。

賃貸経営をめぐるトラブルの中には、業者から提案されたことを鵜呑みにし、大家さん自身が考える行程を省いてしまったために生じたトラブルもあります。無理のない事業計画を立てるためには、業者任せではなく主体的に、賃貸物件周辺の賃貸ニーズや家賃相場などのマーケティング、アパートローンの返済やその他の経費を考慮したキャッシュフローシミュレーションを行う必要があります。

マーケティングといっても、難しいことを行うのではありません。賃貸物件周辺の不動産会社のウィンドウを見て回るだけでも家賃の相場観をつかむことはできます。自分なりの調査で収集した情報と、業者の提案とギャップがないかをチェックすることは大変重要です。

キャッシュフローシミュレーションを行う際には、満室経営だけを想定するのではなく、空室が生じた場合のシミュレーションも行い、空室率がどれくらいになると自己負担が発生するのかについても考えておくとよいでしょう。

連帯保証人は、自分が返済することを求められたらどうしようという不安に常にさらされます。また、アパートローンの審査においても、事業計画の妥当性がチェックされることになります。連帯保証人の有無に関わらず、賃貸経営を検討するにあたり、無理のない事業計画を立てることは不可欠です。

ここでは、アパートローンに関するよくある質問をご紹介します。

アパートローンの審査では、安定的な事業を継続していけるかどうかを確認するため、事業計画や物件の資産価値などがチェック対象になります。物件の資産価値については、担保性と収益性の両面が審査の対象です。そのほか、収入や資産など、借り入れ本人の属性についても審査されます。詳しくはこちらの記事を参照ください。

事業計画書には賃貸経営を行う建物の概要や物件の間取りなどのほか、資金計画やキャッシュフロー予測を盛り込む必要があります。これらの情報は、客観的、かつ、わかりやすい内容にすることを心がけることが大切です。また、事業であるという点を意識して、事業計画書を作成するようにしましょう。詳しくはこちらの記事を参照ください。

賃貸経営を法人化するタイミングにはさまざまありますが、所得ベースで検討するのも1つです。たとえば、所得が900万円を超えると、個人の所得税と住民税で、税率は43％となり、法人よりも税負担が重くなる可能性があります。所得が800～900万円を超えた時を法人化検討のタイミングの目安として考え、税理士に相談してみてもよいでしょう。詳しくはこちらの記事を参照ください。

賃貸経営を検討するにあたり、アパートローンの借入を必要とする方は多いでしょう。その際に必要となる連帯保証人にも、納得をしてもらえる事業計画をじっくりと練るようにすることで、無理のない賃貸経営を行うことにもつながります。大きな初期投資がかかる賃貸経営だからこそ、そのひと手間を省略しないで検討を進めたいものですね。