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目次
アパートローンの借り入れにも連帯保証人が必要

連帯保証人には誰を選べばいい?

住宅ローンやマイカーローンなど、一般のローンはそのローン契約者の給与収入から返済を行います。しかし、アパートローンの場合、事業としてみなされるため賃料収入から返済を行うことになります。賃貸経営の大家さんが亡くなった場合も賃料収入は継続します。そのため、賃貸経営を引き継ぐ見込みのある者として、配偶者や法定相続人が連帯保証人になることが求められるのです。
収入のない専業主婦(夫)でも認められる
相続放棄しても連帯保証人は解除されない
つまり、連帯保証人としてアパートローンの残債を返済していかなければならないということです。アパート売却などで資金を確保できる場合は問題ありませんが、返済にあてられる資金が不足する場合は、本当に収入のない配偶者を連帯保証人に選んでよいか否か、考慮する必要があります。
民法改正で連帯保証人が不要になることも?!
2020年4月1日から改正民法が施行されていますが、この新しい民法には連帯保証人に関する項目も含まれており、連帯保証人の保護を目的としています。前述したように、収入のない専業主婦(夫)が連帯保証人になった場合、ローンが残った状態で相続が発生してしまうと、たとえ相続放棄したとしても連帯保証人としての責任を免れることはありません。連帯保証人として残債を支払わなければならず、支払いが滞るなどのトラブルとなっていました。
このような連帯保証人に関わるトラブルを回避するため、連帯保証人となる人は公証人に対して引き受けの意思を示さなければならなくなったのです。しかし、手続きが煩雑になることから法定相続人を保証人として求めない方針を示す金融機関も出てきています。今後は、保証人が不要となる代わりに審査を厳しくしたり、金利を引き上げたりなどの可能性もあるため、これから借り入れを検討している方は注意が必要です。
連帯保証人が立てられない場合の対処法

団体信用生命保険に加入する
団体信用生命保険とは、ローンの借り入れをした本人が完済前に死亡したり、高度障害を負って返済不能になったりした場合に、保険会社が代わりとなって金融機関に残債を支払ってくれる仕組みをもつ保険のことをいいます。金融機関としては団体信用生命保険に加入してもらうことで、アパートローンの回収を行うことができます。そのため、連帯保証人を立ててもらう必要がなくなることになります。
団体信用生命保険は、アパートローンの借り入れの際、団体信用生命保険への加入希望を申し出ることで加入手続きを行うことができます。金融機関の中には、団体信用生命保険に加入することを条件にしている場合もあります。なお、団体信用生命保険は、健康状態が良好であること(基準は、引受保険会社によって異なる)も必要です。心配がある場合は、事前に金融機関に相談してみるとよいでしょう。
注意点
法人化する
注意点
その他にも、社会保険も強制加入となるなど、法人化することで連帯保証人は実質的に不要となるものの、注意点があることを知っておきましょう。法人化を検討する場合、税理士など専門家と相談しながら慎重に行った方がよいでしょう。
連帯保証人を立てる場合に大家さんがやるべきこと

自己資金をできるだけ準備しておく
無理のない事業計画を立てる
賃貸経営をめぐるトラブルの中には、業者から提案されたことを鵜呑みにし、大家さん自身が考える行程を省いてしまったために生じたトラブルもあります。無理のない事業計画を立てるためには、業者任せではなく主体的に、賃貸物件周辺の賃貸ニーズや家賃相場などのマーケティング、アパートローンの返済やその他の経費を考慮したキャッシュフローシミュレーションを行う必要があります。
マーケティングといっても、難しいことを行うのではありません。賃貸物件周辺の不動産会社のウィンドウを見て回るだけでも家賃の相場観をつかむことはできます。自分なりの調査で収集した情報と、業者の提案とギャップがないかをチェックすることは大変重要です。
キャッシュフローシミュレーションを行う際には、満室経営だけを想定するのではなく、空室が生じた場合のシミュレーションも行い、空室率がどれくらいになると自己負担が発生するのかについても考えておくとよいでしょう。
連帯保証人の有無に関わらずリスクがないように計画しましょう
よくある質問

アパートローンの審査基準とは?
事業計画書を作成する際のポイントは?
賃貸経営を法人化するタイミングは?
まとめ

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この記事の監修者

キムラ ミキ
【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。