好条件でアパートローンを借り入れるための事業計画書作成法

賃貸経営は、その言葉が表す通り、事業経営に他なりません。大きな初期投資を伴う、事業の経営者として、どのように賃貸経営を行っていくのか見通しを立てておくことは望ましい姿勢と言えるでしょう。

また、アパートローンを借り入れる場合、金融機関に事業計画の妥当性について納得してもらう必要があります。その判断材料として、物件プロフィールや立地属性（環境、賃貸需要など）、集客方法、修繕計画、そして客観的なデータに基づく収益性や継続性をまとめた事業計画書が求められます。

入念な事業計画書の作成を行っておくことは、金融機関から好印象を与えることになり、アパートローンの融資審査において有利に働きます。また、大家さん自らも事業の見通しを立てて、計画性のある賃貸経営を行う意識を持つこともできるため、事業計画書の作成は賃貸経営を成功させるために重要な役割を果たすことになります。

近年、相続対策、私的年金づくりなどを目的とした賃貸経営ブームにより、新築のアパートに対するアパートローン融資額が急増したものの、不正融資やリスクを十分に理解していないままに行われた融資などが散見される事態も生じました。その事態に警戒感を強めた金融庁が、監視の目を光らせたことによって、金融機関は審査基準を厳格化しました。

その結果、最近では新築物件の方が厳しくチェックされるというイメージがありますが、見方を変えれば落ち着きを取り戻し、本来あるべき状態に戻ったということもできます。また、アパートの担保価値は新築物件の方が中古物件よりも大きくなるため、融資割合が高くなります。

それに伴い、返済金額も大きくなるため、無理のない賃料収入を得られるか否か、万一空室が生じた場合の補てんを行う自己資金や個人属性が十分であるか否かなど、中古物件に比べると厳しく審査される可能性はあるでしょう。

しかし、中古物件においては、融資割合が低いため、その分自己資金をアパート取得費用に充てても、賃貸経営を安定的に継続できるか否かを金融機関は審査することになります。

新築物件、中古物件いずれにおいても、賃貸経営の収益性と継続性が認められる無理のない計画になっているかどうかを厳格に審査される点については変わるものではありません。入念な事業計画書を作成しておくことは新築物件、中古物件に関わらず重要であると考えておきましょう。

入念な事業計画書を作成することの重要性を踏まえた上で、金融機関に好印象を与え、より良い条件でアパートローンの借り入れをするために、どのような内容を盛り込めばよいのでしょうか。

賃貸経営を行う物件の土地についてプロフィールをまとめます（住所、面積、法規制など）。

賃貸経営を行う建物の概要についてプロフィールをまとめます（構造、賃貸住戸の戸数、竣工時期など）。設計図（案）を参考資料として添付することでより詳細な情報提供ができるでしょう。

どのような入居者を想定しているのか、そして想定している入居者属性のニーズを満たすためにどのような特徴（間取り、設備、サービスなど）を備えて、近隣類似物件との差別化を図る予定にしているかについてまとめます。

家賃をどれくらいに設定するのかを想定した単価表を作成します。近隣類似物件の家賃データも付記し、大きな乖離がないことを示しておくと、より丁寧でしょう。

賃貸経営を行うにあたり必要となる費用をまとめます。新築物件の場合は、建設会社が提示する見積書、中古物件の場合は不動産会社が提示する見積書を添付してもよいでしょう。

ただし、見積書に記載がないものの、必要となる費用がないか、予め確認しておき、余裕をもった費用を示すことができるようにしておきましょう。

総事業費に対する資金繰り（自己資金やアパートローンなど）をどのように計画しているかをまとめます。

賃料収入と支出を予測し、キャッシュフローの推移をシミュレーションし、無理のない計画である根拠を示します。その際、満室経営時のパターンの他、空室が生じた場合のシミュレーションも行っておき、万一、自己資金による補てんが必要となった場合にどのような備えを考えているか（十分な自己資金、賃貸経営以外の収入など）についてもまとめておくと、よりよいでしょう。

簡単に事業計画書に盛り込んでおきたい内容については、既に述べた通りです。

先にも触れた通り、賃貸経営は、その言葉通り、事業経営です。不動産投資とも称されることがありますが、投資というよりは事業であるという点を意識して事業計画書を作成するようにしましょう。

また、金融機関に事業の収益性や継続性を納得してもらうために、事業計画書に盛り込む情報は、その根拠も含めて、できるだけ客観的に、わかりやすい内容にすることを心がけることが大切です。

そして、ひとりよがり、または楽観的過ぎる内容ではなく、リスクも考慮した内容も盛り込んだ事業計画書にすることで説得力が増すことになると心得ておきましょう。

アパートローン借り入れの際、事業計画書作成以外にできる事前準備についてまとめておきたいと思います。まずは、金融機関に行って融資の事前相談を行い、次のような事項についてリサーチをしておきましょう。

金融機関によっては、アパートローンの取り扱いがない、もしくは消極的な金融機関もあります。アパートローンの取り扱いに対する金融機関の取り組み姿勢を確認しておきましょう。

実際には、事業計画書など必要書類がなければ、正確な融資金額を提示してもらうことは難しいと思います。物件概要を提示して、あくまでも目安として融資金額を確認しておきましょう。

金融機関によって、物件の担保割合は異なります。たとえば、1億円の賃貸物件に対して60％、つまり6,000万円を限度として融資を行うといった具合です。それに伴って、自己資金がいくら必要となるかも異なってきます。

審査から融資実行までにどれくらいの期間を有するか目安を確認しておきましょう。

審査に必要な書類は、金融機関によって異なります。本審査を受ける際に、どのような書類や資料が必要となるかを確認しておきましょう。

融資条件は、金融機関によって異なります。過去に付き合いのない金融機関にも相談してみることで、アパートローンの取り扱いに積極的な金融機関に出会い、好条件を提示される可能性も高まります。ぜひ、いくつかの金融機関に出向いて開拓を行ってみましょう。

アパートローンは、同じ不動産に対する融資である住宅ローンと異なり、事業計画の妥当性を重視して審査が行われます。近年の賃貸経営をめぐる不正融資などのトラブルを背景に、融資審査が厳格化している現在、事業計画書を十分に練っておくことはアパートローン融資を受けるために必要不可欠です。

事業計画書に盛り込みたい内容については、記事の中でまとめましたが、一人で事業計画書を作成することに不安がある場合には、専門家にサポートを受けながら作成することも一案です。

しかし、その場合でも100%人任せにするのではなく賃貸経営の事業経営者として、主体的に考える姿勢が、賃貸経営を成功させることにつながるということを忘れないようにしておきたいですね。