アパートローン借り換えシミュレーション、理想的な返済額は？

アパートローンを借り換える理由は、キャッシュフローの改善です。金利の低いアパートローンに借り換えることによって、返済負担が軽減されて手元に残るお金に余裕が生まれます。キャッシュフローが改善され、手元に残るお金に余裕が生まれると、賃貸経営の次の一手を考えることができ、将来的な修繕費用の積立を行うこともできます。

また、アパートローンの返済額の内訳は、元利均等返済の場合、当初は利息の割合が大きく、だんだんと元本の割合が大きくなっていきます。税務上、経費計上できるのは利息のみです。そのため、返済期間が進んでいくと、キャッシュフロー上の返済負担は重いのに、税務上は黒字が大きくなるデッドクロスに陥る可能性もあります。アパートローンの借り換えを行うことで、返済額の内訳を利息の割合が大きい状態にリセットすることもできます。

1Ｋ家賃6万円の部屋が6戸あるアパートを例に挙げて、アパートローンの理想的な返済比率（「毎月返済額」÷「満室時の毎月の家賃収入」）について、ご説明いたします。なお、経費は家賃収入の20%とします。

下記の返済比率100％・80％・60％・40％で試算をした表をご覧いただくとお分かりいただけると思いますが、返済比率は40％以下に抑えることが理想的であるといえます。金利の低いアパートローンへの借り換えにより、アパートローンの返済比率を抑え、収益改善を図るのも一案です。

アパートローン返済のみで家賃収入を使い切ってしまうため、経費の支払いは全額自己負担となってしまいます。事業の体を成していません。

家賃収入の範囲で、アパートローン返済、経費の支払いが行えますが、空室が生じた場合、たちまち自己負担が生じます。

家賃収入の範囲でアパートローン返済、経費の支払いが行え、手元にもお金が残ります。ただし、1室でも空室が生じた場合、自己負担が生じる可能性が否定できません。

仮に、1～2室程度空室が生じても、家賃収入の範囲でアパートローン返済、経費の支払いが行え、手元にもお金が残る余裕があります。

アパートローンの借り換え効果が高いのは、どのようなケースがあるのか具体的にシミュレーションを行い、ご説明いたします。

借り換え効果が高いのは、アパートローンの残高が多い場合、そして金利差が大きい場合です。

5000万円のアパートローン（35年返済、金利3％、返済金額192,425円／月）を10年後、30年後に、金利2％のアパートローンに借り換えた場合をシミュレーションした結果は、次のとおりです。

アパートローン残高が多い時期に借り換えを行った方が、返済金額の負担軽減幅が大きい結果となっています。なお、借り換えには、借入総額の3％程度の諸費用が必要になります。これを考慮すると、30年後に借り換えを行ったケースでは、5年間の借り換え効果総額はおよそ46万円に対して諸費用がおよそ32万必要となるので、借り換え効果は小さいでしょう。

5000万円のアパートローン（35年返済、金利3％、返済金額192,425円／月）を10年後（残高40,486,887円）に金利2.9％、2.5％、2％、1.5％のアパートローン（返済期間25年）に借り換えた場合をシミュレーションした結果は、次のとおりです。

金利差が大きくなればなるほど、借り換え効果が高いということは明らかです。ただ、金利差が0.1％の場合、25年間の借り換え効果総額はおよそ76万円。借り換えには、借入総額の3％程度の諸費用（事例の場合は、およそ121万円）が必要であることを考慮すると、借り換え効果はマイナスとなります。諸費用の負担も含めて、借り換え効果が生じるかどうかを確認するのも大切です。

アパートローン借り換えを成功させるポイントは、経営者としての自覚をもつということに尽きると思います。

たとえば、ある大家さんは、主に学生が入居者であるアパートの経営を行っていました。日ごろから賃貸経営の収支把握を行い、支出の見直しができる余地がないかを考えている方でした。しかし、今後の見通しを考える中で、1年後、卒業を迎える学生が複数人いることに気づきました。もし、学生が複数人退去することになれば、空室が生じます。もちろん、新入生の賃貸需要もあることは承知していますが、今できる対策として支出削減の方法を探しました。

そんな折、アパートローンの借り換えを思い付き、複数の金融機関に出向き、現在の収支状況や今後の見通しについて説明を行いました。その結果、希望に沿った条件での借り換えができる金融機関で仮審査の承認を受けます。そこで、現在アパートローンの融資を受けている金融機関に、その条件を提示したところ、金利引き下げの提案も受けることができました。

賃貸経営は、賃貸物件を活用した事業経営です。大家さんは、その事業主ということになります。事業主として、経営状況を把握し、収益改善を図るのも大家さんの務めです。事例に挙げた大家さんのように、日ごろから、賃貸経営における支出の洗い出しを行って優先順位の低い支出を削減したり、空室を生じさせないための工夫を考えたり、といった検討を進める中で、さらに収益改善を進める一手として、アパートローンの借り換えという選択肢を検討するのが望ましい姿です。

ここでは、アパートローンの借り換えに関するよくある質問をご紹介します。

アパートローンを借り換えるメリットは、先にも述べたとおり、返済負担が軽減されて手元に残るお金に余裕が生まれる点にあります。詳しくはこちらの記事を参照ください。

アパートローンを借り換える際には、諸費用が必要となります。諸費用も含めた借り換え効果の有無を確認することを忘れないようにしましょう。また、金利が低くても、返済期間が現在のアパートローンよりも短くなると返済負担は軽減されません。金利以外の条件についてもよく確認しておきましょう。

まずは、賃貸経営の経営状況を把握することが必要です。また、金融機関によってはアパートローンに消極的なケースもあります。物件や金融機関などについて情報を整理収集し、アパートローンの借り換えが収益改善に大切であると説明できる準備を整えましょう。詳しくはこちらの記事を参照ください。

アパートローンの借り換えは、賃貸経営の収益改善の有益な手段の1つです。アパートローンの借り換えを検討するためには、賃貸経営の経営状況の把握は不可欠になります。しかし、日ごろから、賃貸経営の事業主としての自覚をもっていれば、さほど難しいことではありません。アパートローンの借り換えを検討する前に、所有する賃貸物件の収支状況、周辺類似物件との競争力、強みをチェックしてみるというところから始めてみてはいかがでしょうか。