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目次
アパートローンを借り換える理由

また、アパートローンの返済額の内訳は、元利均等返済の場合、当初は利息の割合が大きく、だんだんと元本の割合が大きくなっていきます。税務上、経費計上できるのは利息のみです。そのため、返済期間が進んでいくと、キャッシュフロー上の返済負担は重いのに、税務上は黒字が大きくなるデッドクロスに陥る可能性もあります。アパートローンの借り換えを行うことで、返済額の内訳を利息の割合が大きい状態にリセットすることもできます。
アパートローンの理想的な返済比率

下記の返済比率100%・80%・60%・40%で試算をした表をご覧いただくとお分かりいただけると思いますが、返済比率は40%以下に抑えることが理想的であるといえます。金利の低いアパートローンへの借り換えにより、アパートローンの返済比率を抑え、収益改善を図るのも一案です。
返済比率100%の場合
家賃収入 | 36万円 |
アパートローン返済 | 36万円 |
経費 | 7.2万円 |
収支 | △7.2万円 |
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返済比率80%の場合
家賃収入 | 36万円 |
アパートローン返済 | 28.8万円 |
経費 | 7.2万円 |
収支 | 0 |
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返済比率60%の場合
家賃収入 | 36万円 |
アパートローン返済 | 21.6万円 |
経費 | 7.2万円 |
収支 | +7.2万円 |
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返済比率40%の場合
家賃収入 | 36万円 |
アパートローン返済 | 14.4万円 |
経費 | 7.2万円 |
収支 | +14.4万円 |
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アパートローン借り換えシミュレーション

借り換え効果が高いケース
シミュレーション1:アパートローンの残高が多い場合
アパート ローン残高 | 返済期間 | 返済金額 | 従前の返済 金額との差 | |
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【10年後】 | 40,486,887円 | 25年 | 171,605円/月 | 20,820円 |
【30年後】 | 10,543,025円 | 5年 | 184,795円/月 | 7,630円 |
シミュレーション2:金利差が大きい場合
金利 | 返済金額 | 従前の返済金額との差 |
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2.9% | 189,894円/月 | 2,531円 |
2.5% | 181,630円/月 | 10,795円 |
2% | 171,605円/月 | 20,820円 |
1.5% | 161,921円/月 | 30,504円 |
アパートローン借り換えの成功ポイント

たとえば、ある大家さんは、主に学生が入居者であるアパートの経営を行っていました。日ごろから賃貸経営の収支把握を行い、支出の見直しができる余地がないかを考えている方でした。しかし、今後の見通しを考える中で、1年後、卒業を迎える学生が複数人いることに気づきました。もし、学生が複数人退去することになれば、空室が生じます。もちろん、新入生の賃貸需要もあることは承知していますが、今できる対策として支出削減の方法を探しました。
そんな折、アパートローンの借り換えを思い付き、複数の金融機関に出向き、現在の収支状況や今後の見通しについて説明を行いました。その結果、希望に沿った条件での借り換えができる金融機関で仮審査の承認を受けます。そこで、現在アパートローンの融資を受けている金融機関に、その条件を提示したところ、金利引き下げの提案も受けることができました。
賃貸経営は、賃貸物件を活用した事業経営です。大家さんは、その事業主ということになります。事業主として、経営状況を把握し、収益改善を図るのも大家さんの務めです。事例に挙げた大家さんのように、日ごろから、賃貸経営における支出の洗い出しを行って優先順位の低い支出を削減したり、空室を生じさせないための工夫を考えたり、といった検討を進める中で、さらに収益改善を進める一手として、アパートローンの借り換えという選択肢を検討するのが望ましい姿です。
よくある質問

アパートローン借り換えのメリットは?
アパートローン借り換え時の注意点は?
アパートローン借り換え前にするべき準備とは?
まとめ

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この記事の監修者

キムラ ミキ
【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。