頭金ゼロでアパートローンを借り入れるとどうなる？メリット・デメリットを解説

不動産投資では、高額な不動産を一括支払いで購入する訳ではありません。ほとんどのケースではローンを組んで購入します。アパートローンは、投資のために不動産を購入する時に利用するローンのことです。

そして、頭金とは不動産購入代金のうち初めに現金で支払う金額のことを言います。アパートローンでは、この頭金を除いた部分の金額でローンを組むことになります。たとえば、物件価格が4,000万円で頭金が500万円ある場合、3,500万円の借り入れが必要です。ただし、ローンの手数料や登記費用といった諸費用は、アパートローンの借り入れ金額には含まれません。そのため、これらの諸費用も頭金とは別に現金で準備する必要がある点には注意しましょう。

2019年に金融庁が発表した投資用不動産向け融資についての調査結果では、95％の銀行、87％の信用金庫・信用組合で、多寡の差はあるものの「頭金（自己資金での賄わせ）を求めている」という結果が出ています。「頭金を必ず求めている」と答えた銀行も15％となっているのです。多くの金融機関では、融資の際に頭金が必要と言えるでしょう。

なお、頭金があったほうがよいケースとして融資額が希望額に届かない場合などがあげられます。アパートローンでは、必ずしも希望額を融資してもらえる訳ではありません。物件の収益性や価値、ご自身の収入や職業などの属性によっては、融資してもらえない場合や、融資してもらえても希望額より少ない可能性があります。アパートローンの融資だけでは購入金額に足りない場合、頭金を準備するか物件を検討し直すことが必要です。

頭金を用意することで、次のようなメリット・デメリットがあります。

【頭金を払うメリット】

まずメリットですが、頭金があることでローン審査に通りやすくなります。頭金を用意すると借り入れ金額が少なくなることから、返済が滞るリスクも小さくなり、審査で有利に判断されるでしょう。

また、頭金を支払えるだけの自己資金があるということは、金銭管理能力があり、不動産投資への本気度が高いという判断にもつながります。借り入れ金額や収入などの条件が一緒であれば、一般的に自己資金が多い人ほど有利になると言えるのです。さらに、借り入れ金額が少ないことで、毎月の返済額も減らすことができます。不動産投資では家賃収入からローン返済などの費用を賄うため、返済金額が少なければそれだけ利益を上げられ手元に残るお金も多くなります。

【頭金を払うデメリット】

しかし、頭金を入れることにはデメリットもあります。たとえば、頭金を準備しようと思ったら貯蓄にある程度の時間がかかってしまいます。気に入った物件があっても資金が足りなくて購入できない…というように、資金が貯まるまでなかなか不動産投資をスタートできない可能性もあるでしょう。また、頭金に手持ち資金をすべて使ってしまうと、万が一家賃収入がなくなった場合や修繕が必要となった場合に、手持ち資金で賄えなくなってしまうリスクがあるのです。

アパートローンの頭金は、一般的に物件価格の1～3割ほどが目安となります。たとえば、5,000万円の物件購入を検討している場合は、500万～1,500万円ほどの頭金が必要です。ただし、頭金の額は一概に言えるものではありません。借り入れる金融機関やご自身の収入、購入物件などによっても、求められる頭金の額や融資額は大きく変わってきます。

融資額の不足で頭金が必要な場合や、反対に手持ち資金確保のために頭金ゼロにする場合など、さまざまな状況が考えられます。ご自分の状況や投資計画などを考慮して、金融機関に相談しながら柔軟に対応するとよいでしょう。また、金融機関は市場や政策の状況によって、融資を緩和したり、引き締めたりする措置を行うものです。状況によっては、前まで借りられていたのに借りられなくなったという場合もあるでしょう。頭金として要求される額も、その時の状況によって異なってくる可能性があります。

過去には、地方銀行による不正融資発覚によってアパートローンの引き締めが起こった事例もあります。不動産の供給過多や投資の過熱によって物件価格が高騰するような状況では、融資が厳しくなる可能性もあるのです。金融機関の状況によって融資条件が厳しくなるといった場合は、頭金があったほうが有利になるでしょう。

多くの場合で頭金が必要なアパートローンですが、条件によっては頭金なしでも借り入れ可能となります。例として、物件の将来性が高い場合やすでに不動産投資の経験がある場合などは、頭金ゼロでもローンを組める可能性が高いでしょう。ここでは、頭金なしでアパートローンを借り入れる場合のメリット・デメリットを見ていきましょう。

頭金なしで借り入れる大きなメリットは、手持ち資金を残せることです。たとえば、5,000万円の物件購入では500万～1,500万円ほどの頭金が必要となります。しかし、頭金なしであれば、このお金はそのまま手元に残せるのです。万が一、家賃収入が得られない場合や修繕が必要となった場合など、急な出費があっても対応できるため、安心してアパート経営ができるでしょう。

また、購入時の自己資金を0円に抑えられることで、自己資金を残したまま家賃収入を得られるため、レバレッジ効果が高いとも言えます。レバレッジ効果とは、少ない資金で高い収益を得ることを意味しており、自己資金0円で家賃収入を得られるのは大きなメリットとなるでしょう。残った自己資金で、アパートのリノベーションや広告活動、別の不動産投資への資金投入などもでき、より大きな収益を生み出せる可能性もあるのです。

さらに、頭金を蓄えるだけの期間を待たずに不動産投資をスタートできるというメリットもあります。

次に、頭金なしの時のデメリットについてです。頭金なしの場合、借り入れ金額が高くなるため毎月の返済額が大きくなってしまいます。家賃収入だけで毎月の返済額を賄えない場合は、手持ち資金から返済しなければならないため、資金を取り崩すことになってしまうでしょう。

また、返済できなくなるリスクを減らすということも頭金の大きな役割のひとつです。頭金がないと返済額が大きくなるため、金融機関からは返済リスクが高いと判断されてしまう可能性があります。このように返済リスクが比較的高い人は、金利を高く設定される傾向があるのです。

フルローンとは、物件価格と同じ額を借り入れるローンのことを言い、頭金なしのローンはフルローンに該当します。しかし、「自己資金がないからフルローンを使えばよい」と簡単に考えるのは注意が必要です。手持ち資金がない状態からフルローンを組んでアパート経営を始めた場合、収入が少なければ、修繕などの急な出費に対応できないかもしれません。空室や家賃滞納などのリスクを考慮し、どれだけ収益があるのかを慎重にシミュレーションしたうえで、フルローンを検討する必要があります。

また、アパートを購入する際に必要な費用には仲介手数料や事務手数料などの諸費用もあり、その目安は物件価格の7～10％ほどと言われています。たとえば、3,000万円の物件を購入する場合は300万円ほどの諸費用がかかってくるでしょう。これらは借り入れ金額に含まれないため自分で用意する必要があるのです。

オーバーローンとは、物件価格だけでなく登記費用などの諸費用も含めて借り入れできるローンのことです。諸費用を賄えないという場合は、オーバーローンを利用するのも1つの手段と言えます。実際、オーバーローンに対応した銀行も増えてきており、ネット銀行などでも取り扱いがあります。諸費用まで含めて借り入れできるため、自己資金ゼロでも不動産投資をスタートできるというメリットがあるのです。

しかし、オーバーローンを使う際は十分に注意が必要です。オーバーローンは、フルローンよりもさらに借り入れ金額が大きくなるため、その分返済の負担が大きくなります。また、物件価値以上の金額を借り入れることになるため、万が一物件を手放すことになった場合、物件売却額だけではローンを返済できなくなる可能性が高いでしょう。

さらに、金融機関による審査も厳しくなるため、簡単には利用できないというデメリットもあります。収支計画や長期の返済計画を慎重にシミュレーションしたうえで、検討する必要があるでしょう。

先ほどご説明したとおり、アパート経営を始める際は物件価格以外にもさまざまな初期費用が発生してきます。一般的には次のような費用がかかってくるものです。これらを合わせた金額は物件価格の7～10％ほどが目安となります。

・仲介手数料

・印紙税

・登録免許税

・不動産取得税

・司法書士依頼料

・融資保証料や事務手数料

・各種保険料

ここでは、アパートローンに関するよくある質問をご紹介します。

低金利で借り入れるためのポイントとして、融資実績の豊富な不動産会社を選ぶことや
普段から利用している金融機関に相談することなどがあげられます。また、複数の金融機関に相談することもポイントの1つです。ある金融機関から提示されたよりよい融資条件を、利用したいと考えている金融機関に提示することで条件の見直しに応じてもらえる可能性があるためです。詳しくはこちらの記事を参照ください。

元利均等返済は、毎月の返済額が一定であるため長期的な見通しが立てやすく不動産投資初心者に向いている方法です。一方、元金均等返済では返済開始時の利息が大きくなるものの総返済額は安くなります。手持ち資金がある人や、すでに不動産投資で収益を確保している人に比較的向いている方法です。詳しくはこちらの記事を参照ください。

一戸建て賃貸経営であってもアパートローンを組むことは可能です。しかし、金融機関は一戸建て経営向けにはあまり積極的に融資しておらず、審査が通りにくい傾向にあります。ただし、日本政策金融公庫やノンバンク、信用金庫であれば借り入れられる可能性が高いため、検討するとよいでしょう。詳しくはこちらの記事を参照ください。

アパートローンを頭金ゼロで組むメリット・デメリットをお伝えしました。頭金なしでローンを組むことで、手元に資金を残すことができ、万一の場合に備えられるなどのメリットがあります。ただし、毎月の返済負担が大きくなるといったデメリットもあるため、しっかりとしたシミュレーションを基に検討する必要があるのです。この記事を参考に、メリット・デメリットを比較して計画を練り、不動産投資の第一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。