【アパートローンの審査基準】融資を受けやすくするための対策【スマイティ賃貸経営】

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アパートローンの融資条件とは？

事業計画などの審査で高評価を得ることができれば、より良い融資条件でアパートローンの融資を受けることができます。では、融資条件にはどのようなものがあるのでしょうか。融資条件は金融機関や事業計画によって変わるのですが、具体的には以下のようなものが挙げられます。

・借入期間

・返済方法

・金利

・金利の固定期間

・賃貸物件以外の担保の必要有無

これらの融資条件は金融機関によっても異なりますが、事業計画の妥当性や借入を希望する人の収入および資産状況によっても異なります。それぞれの項目について掘り下げてみていきましょう。

借入期間

融資を受けたアパートローンを何年間かけて返済していくかによって、返済額が異なります。たとえば、1億円を金利3％で借り入れた場合、借入期間が35年のときと20年のときで比較すると、毎月の返済額は下表のようになります。

借入期間	毎月返済額
35年	384,850円
20年	554,597円

借入期間を長く設定し、アパートローンの毎月返済額の負担を軽くするためには、事業計画の妥当性、賃貸経営の安定性、継続性が問われることになります。

返済方法（元金均等返済・元利均等返済）

アパートローンの返済方法は、元利均等返済と元金均等返済に分けることができます。返済方法によって返済額が異なります。

元利均等返済

一般的な返済方法で毎月の返済額が一定に設定してある返済方法のことです。借入当初、毎月の返済額の内訳は、元金が少なく、利息が多い状態となっています。返済の進行に従い、毎月の返済額の内訳は、元金が多く、利息が少ない状態になっていきます。返済額が一定であるため返済計画が立てやすく、元金均等返済と比較すると、借入当初の返済額を少なくすることができます。ただし、元金均等返済よりも総支払利息は多くなります。

元金均等返済

元金均等返済とは、返済額のうち、元金の金額が一定に設定してある返済方法のことを言います。借入当初の返済額が多いのが特徴で、返済が進行するに従って毎月の返済額は少なくなっていきます。元利均等返済と比較すると、元金の減少が早いので総支払利息が少なくなりますが、当初の返済額が大きいため元利均等返済よりも、さらに、事業計画や借入を希望する人の収入および資産状況が厳格に審査される可能性が高くなると言えます。

金利

金利が低くなればなるほど毎月の返済額負担は軽くなります。仮に、1億円を借入期間20年で融資を受けた場合、金利が2％のときと3％のときの毎月の返済額は下表のとおりになります。事業計画が高評価を受けることにより、金利優遇を受けやすくなります。

金利	毎月返済額
2％	505,883円
3％	554,597円

金利の固定期間

金利の固定期間が長ければ長いほど、返済計画の見通しが立てやすくなります。

賃貸物件以外の担保の必要有無

事業計画に余裕がなかったり、事業計画の妥当性が欠けていると判断されたりすると、融資希望額の満額回答を得るために、アパートローンの融資を受けようとしている賃貸物件以外の担保提供を要求される可能性もあります。このように、さまざまな融資条件が審査における事業計画等の評価によって異なってきます。アパートローンの融資審査を受けるにあたり、より高い評価を受けることができる事業計画を練るための事前準備は大変重要です。

アパートローンの審査基準

アパートローンの融資を受ける事前の準備や心構えを経て、アパートローンの審査ではどのような点をチェックされるのでしょうか。

事業計画の安定性

事業計画に妥当性があり、安定的に事業を継続していけるかどうかがチェックされます。審査に通りやすくするために、客観的データに基づいた冷静、かつ余裕のある事業計画を練るようにしましょう。

物件の資産価値

物件の資産価値は、担保性と収益性の両面で審査が行われることが一般的です。担保価値算出の考え方は金融機関によって異なります。その前提の上で、担保価値評価の目安は下記を参照してください。

【担保価値評価の目安】

土地	m2×路線価
建物	建設費用の60～70％程度

賃貸物件の収益性の有無については、物件周辺の賃貸ニーズ、家賃相場や入居状況など、客観的データを基にして、想定キャッシュフロー表の賃料収入の妥当性を判断されます。また、賃料収入から必要経費を差し引いたアパートローンの返済原資が捻出できるかどうかが問われることになりますので、事業計画に用いるデータは現実的なデータを用いるようにしましょう。

融資を受ける人の属性

賃貸経営は常に満室経営が継続するとは限りません。空室が生じることもあります。また、適宜、突発的な設備の交換などメンテナンス費用が生じることもあります。そのような収入減や費用増に対応できる収入や資産が、融資を受ける人にあるかどうかについても審査されます。

アパートローン申請前の心構え

より高い評価を受けることができる事業計画にするために、アパートローンの融資申し込みをするにあたり、具体的にはどのような準備や心構えをしておく必要があるのでしょうか。

必要書類を揃えておこう（準備）

真摯に賃貸経営について検討している姿勢を金融機関に示すために、アパートローンの融資について金融機関に相談に行く際には、必要な資料や書類を揃えていくように心がけましょう。金融機関によっても必要な資料や書類は異なりますので、予め問い合わせておくとよいでしょう。アパートローンの融資を受けるために必要な資料や書類は、仮審査時と本申込時では異なります。ここでは、一般的に仮審査に必要な資料や書類について整理しておきたいと思います。

事業計画に関する資料

建築および購入を希望している賃貸物件の概要がわかる資料、賃貸経営の想定キャッシュフロー表など

これらは、どのような賃貸物件を活用して賃貸経営を行うのかということについて、立地条件やニーズ、家賃相場を踏まえて、妥当性のある事業計画を練ってあるかどうかを審査してもらうために不可欠な資料です。また、空室リスクや想定外の出費などに備えて、余裕のある事業計画になっているか、返済が滞らないかどうかもチェックされるので、満室経営を想定したシミュレーションだけではなく、空室が生じた場合のシミュレーションも行った資料を作成しておきましょう。

借入を希望する人の収入および資産状況に関する資料

借入を希望する人の収入証明書類3年分（源泉徴収票、確定申告書、住民税課税証明書、納税証明書など）

空室リスクや想定外の出費などが生じた際に、借入を希望する人の収入や資産でその費用をカバーすることができる状況を有しているかどうかを判断するための資料です。金融機関が必要資料として挙げていなくても、頭金や余裕資金のエビデンス（残高を示すための通帳など）や住宅ローンなど他の借入金の状況なども示せるように準備しておくとよいでしょう。

身分証明書

本人確認のための身分証明書は必ず必要になります。運転免許証やパスポートなど写真入りのものが一般的です。

事業者となることを意識する（心構え）

賃貸経営は、「経営」という文字が表すとおり、事業であることを意識しておきましょう。不動産会社や建設会社などにすすめられたのが賃貸経営に取り組む動機であっても、アパートローンの融資を受けて返済を行いながら事業を進めていくのは事業主です。安定した賃貸経営、事業を継続していくためにはどのような工夫が必要かを事業主として主体的に考えて、真摯に賃貸経営に取り組む姿勢を金融機関に示せるようにしておきましょう。

金融機関ごとの特徴と傾向

アパートローンは、金融機関によって対応が異なります。金融機関を大きく、都市銀行、地方銀行、信用金庫に分類して、それぞれの特徴を整理しておきたいと思います。

都市銀行

都市銀行とは、東京や大阪などの大都市に本店を構えている銀行のことです。また、日本全国の主要都市にも支店がある事業規模の大きな銀行です。都市銀行の取引先は、大手企業や富裕層が多く、融資対象エリアも広いのが特徴です。

都市銀行は組織が大きいため、金融機関の中でも一番融資基準が厳格で時間を要します。顧客属性を見極めるハードル（個人の年収、資産、自己資金額等）は高いと考えておいた方がよいでしょう。ただし、融資規模が数億円であることも珍しくありません。そのためアパートローンの融資金額規模であれば、とくに大きな融資先と捉えられることはないでしょう。

地方銀行

地方銀行とは、各都道府県に本店がある銀行のことを言います。本店がある都道府県内、近隣の都道府県に支店を持ち、地域に密着したネットワークを持っています。取引先は、地元の企業や個人、行政機関などです。地方銀行は、地域経済への寄与を目的としているため、賃貸物件が存在する都道府県の地方銀行を活用することは望ましい判断でしょう。

都市銀行と比較すると審査基準は緩いと思われがちですが、各金融機関によって対応が異なるため、地方銀行だからといって審査準備を怠ることは禁物です。また、地方銀行のアパートローンに対する取り組み姿勢（積極的、消極的）は、銀行によって異なります。地方銀行に問い合わせする際には、その点についても確認されるとよいでしょう。

信用金庫

信用金庫とは、地域の反映を図る相互扶助を目的とした共同組織の金融機関です。取引先は、地元の中小企業や個人です。地域社会の利益が優先される非営利法人であり、営業地域も一定の地域に限定されています。

信用金庫にはアパートローンという商品がなく、事業性融資としての借入になる可能性が高いです。事業計画についても審査されますが、融資を希望する人の個人属性や信頼性が重視される傾向があります。既に信用金庫と取引実績のある人や地元の有力者などを介して相談をスタートした方がよいでしょう。

金利水準は高め

都市銀行、地方銀行と比べると金利水準は高いですが、取引がスタートし、つきあいが長くなる中で信頼性が高まると、金利の引き下げなど柔軟な対応を受けられる可能性もあります。

審査のための対策はある？

アパートローンの審査では借入人の属性のほか、物件の資産価値などがチェック対象になるとお伝えしました。属性に関しては、年収や勤務先などが含まれるため改善は容易ではありません。一方、物件の資産価値については、審査の通りやすい物件を選定するなど対策をとることが可能です。立地や設備などに着目しながらよりスペックの良い物件の選定することが審査の対策へとつながります。

また、各金融機関の特徴と傾向について前述しましたが、各金融機関の特徴を知ることもアパートローン審査のための対策の1つです。たとえば、都市銀行は金融機関の中でも審査基準が厳格であるという特徴が、地方銀行は地域経済への寄与を目的とする傾向がそれぞれあります。

自身でできる限りの対策を行い、事業計画や所有物件など総体的に考慮しながら審査準備を行うようにしましょう。

申請する前に複数の金融機関に相談しましょう

先にもお伝えしたとおり、一口に金融機関と言ってもその特徴はさまざまです。自分にあった金融機関を探すためにも、金融機関ごとの特徴を踏まえた上で、複数の金融機関に相談することをお勧めします。

よくある質問

ここでは、アパートローンに関するよくある質問をご紹介します。

事業計画書はどのように作成すればいい？

事業計画書に盛り込む情報は、根拠も含めて、できるだけ客観的にわかりやすい内容にしなければなりません。これは、金融機関に事業の収益性や継続性を納得してもらうためです。また、リスクも考慮した内容も盛り込むことで説得力が増し、より金融機関に納得が得られる事業計画書になります。詳しくはこちらの記事を参照ください。

アパートローンの理想的な返済比率とは？

たとえば、返済比率80％の場合、家賃収入の範囲で、アパートローン返済や経費の支払いは可能ですが、空室があった場合には自己負担が生じてしまいます。一方、返済比率40％の場合は仮に、1～2室程度の空室があっても、家賃収入の範囲でアパートローン返済や経費の支払いが可能で、手元にもお金が残る余裕があります。詳しくはこちらの記事を参照ください。

プロパーローンの審査基準は？

プロパーローンは金融機関が独自に審査を行っていることから、明確な審査基準がありません。申し込みが行われた案件ごとに審査されますので、金利・借入期間などの各種条件は案件ごとに異なるのです。アパートローンの審査基準を参考にしながら、審査準備を行うとよいでしょう。詳しくはこちらの記事を参照ください。

まとめ

賃貸経営をスタートさせるためには、多くの場合、アパートローンの活用が不可欠です。融資を受けるためには、事前の準備が重要とはいえ、自分一人での準備は難しいこともあるでしょう。その際には、不動産会社や税理士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家のサポートを受けながら、準備を進めましょう。段取り八分とよく言いますが、賃貸経営においても同じことが言えます。賃貸経営を成功させるためにもじっくりと納得のいく事業計画を練った上で、金融機関への相談に向かいましょう。

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