アパートローンの融資期間は建物の法定耐用年数次第!長期と短期の特徴も解説

監修キムラ ミキ

  • 公開日:
  • 2021年10月25日
  • 更新日:
  • 2021年10月25日
アパートローンの融資期間は建物の法定耐用年数次第!長期と短期の特徴も解説
賃貸経営を始めるためには数千万円以上の初期費用が必要となります。そのため、多くの方はアパートローンを活用するでしょう。しかし、賃貸経営初心者の中には、資金繰りの重要な要素を持つアパートローンについて「どこから考えていけばよいのかわからない」という方もいるのではないでしょうか。この記事では、これから賃貸経営を始めようとする方に向けて、アパートローンの融資期間をどのように決めるのか、融資期間を長期または短期にした時のメリット・デメリットなど、アパートローンの融資期間の考え方についてご説明します。
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目次

アパートローン借り入れで重要な融資期間

アパートローンを考える際、まず気になるのは「金利」という方も多いかもしれません。もちろん、金利もアパートローンの比較検討において大切な要素ですが、もう1つ大切な要素が「融資期間」です。いくら金利が低くても、アパートローンの融資期間が何年であるかによって、返済金額は大きく異なります。たとえば3,000万円のアパートローンを借り入れる際、金利(1%と3%)および融資期間(10年と30年)という条件によって、毎月の返済額は以下のようになります。
融資期間金利1%金利3%
10年26万2,812円28万9,682円
30年9万6,492円12万6,481円
同じ融資期間で比較すると、確かに金利の低い方が毎月の返済額を低減させることができます。しかし、金利1%・融資期間10年と、金利3%・融資期間30年を比較すると、月に約14万円の差が生じてしまいます。つまり、いかに金利が低いかよりも、融資期間の設定がアパートローンの毎月の返済額に与えるインパクトは強いと言えるのです

賃貸経営は、賃貸物件を活用した事業経営です。安定した賃貸経営を継続させるためには、家賃収入からアパートローンの返済額、管理諸費用といった支出を差し引いて手元に利益がどれくらい残るのか、つまりキャッシュフローを意識する姿勢が重要です。アパートローンの返済は、賃貸経営の支出において大きな割合を占めます。賃貸経営のキャッシュフローを考えるためにも、アパートローンにおける融資期間は大きな要素となるのです

融資期間は建物の法定耐用年数で決まる

アパートローンの融資期間を任意で自由に設定することはできません。なぜなら、アパートローンの融資期間は、一般的に法定耐用年数に連動して設定されるからです。法定耐用年数は、下の表のように賃貸物件の躯体構造によって異なります。
躯体構造法定耐用年数
木造22年
鉄骨造19年~34年(骨格材の肉厚によって異なる)
鉄骨鉄筋コンクリート造47年
鉄筋コンクリート造47年
キャッシュフローを意識した賃貸経営をするためには、法定耐用年数が長い躯体構造を選ぶという点も大切だと言えます

なお、賃貸経営を検討している方の中には、アパートローンの融資額や初期投資を抑えるために、中古物件での経営を考えている方もいらっしゃるかもしれません。その際は、築年数と法定耐用年数を必ず確認しましょう。法定耐用年数を超えた築年数を経ている場合、アパートローンの融資承認を受けにくくなるのが一般的です。ただし、金融機関、賃貸物件の立地エリアなどによっては融資を受けられる可能性もありますので、相談されてみるとよいでしょう。

短期融資のメリット・デメリット

アパートローンの融資期間を短期にした場合のメリット・デメリットについて、先に挙げた3,000万円のアパートローン(金利1%)の返済例を用いてご説明いたします。3,000万円のアパートローンを金利1%で借り入れた場合、融資期間によって毎月の返済額および総返済額は、以下のようになります。
融資期間毎月の返済額総返済額
10年26万2,812円3,153万7,484円
30年9万6,492円3,473万7,068円

短期融資のメリット

【総返済額を抑制できる】
アパートローンの融資期間を短期にすると、総額で考えて総返済額が少なくなります。毎月の返済額は高額になりますが、トータルの支出を抑えることができるメリットがあるため、長期的視点を持つようにしましょう。

【早期返済ができる】
また、早く返済を終わらせることができるというメリットもあります。早い段階でローン負担から解放され、老後の生活にも余裕を持てるでしょう。

短期融資のデメリット

【毎月の返済額が高くなる】
アパートローンの融資期間を短期にする大きなデメリットは、毎月の返済が高額になるということです。その分、手元に残るお金が少なくなるため、利益率は悪くなり、突発的に費用が必要となった時に対応が難しくなる可能性があります

【融資期間の延長が難しい】
融資期間を長期にしている場合は、繰り上げ返済によって融資期間の短縮を図ることができます。一方で、融資期間を延長するのは難しいという点に留意が必要です。アパートローンの融資期間を短期に設定する際には、無理のない返済計画となっているか、キャッシュフローに余裕があるかを十分に確認しましょう

長期融資のメリット・デメリット

続いて、アパートローンの融資期間を長期にした場合のメリット・デメリットについて、先に挙げた3,000万円のアパートローン(金利1%)の返済例を用いて、ご説明いたします。

長期融資のメリット

【毎月の返済額を抑制できる】
アパートローンの融資期間を長期にする主なメリットは、毎月の返済額を抑えることができる点です。賃貸経営の支出において大きな割合を占めるアパートローンの返済額を抑えられるため、利益率を高められ、キャッシュフローにも余裕が生じます。そのため、設備故障など突発的に費用が必要になった場面においても、余裕を持って対応できる可能性が高いでしょう。

長期融資のデメリット

【総返済額が高くなる】
アパートローンの融資期間を長期にするデメリットとして、総返済額が高くなる点が挙げられます。ただし、総返済額が高くなるということは税務上、経費計上できる利子が多くなるということでもあるため、節税の点では有利と言えます

【不動産価値が減少する(法定耐用年数の経過)】
先にも述べたとおり、アパートローンの融資期間の上限は法定耐用年数に応じて決まります。アパートローンの融資期間を長期にすると、アパートローンの完済後、法定耐用年数が残りわずかとなっている可能性があります。つまり、その後賃貸物件を売却しようと思っても、新たな取得者はアパートローンの融資期間を短期でしか設定しかできないかもしれません。賃貸経営を始める際には出口戦略も考えて、物件選択およびアパートローンの融資期間設定を行いましょう

短期融資と長期融資どちらがおすすめ?

賃貸経営でアパートローン融資を受ける場合、基本的にはキャッシュフローに余裕を持たせるため、長期の融資期間を設定することをおすすめします。ただし、自己資金が潤沢であったり、そもそも融資金額が低かったりと、アパートローンの返済金額がキャッシュフローをそれほど圧迫しないケースや、賃貸経営以外にも定期的な収入が十分にあり、突発的な費用にも対応できる余裕があるといったケースでは、アパートローンの融資期間を短期に設定しても問題ないでしょう。

アパートローンの融資期間を短期にするか長期にするかを決定する際は、家賃収入と同時にアパートローン返済額を含む支出を想定し、余裕のあるキャッシュフローかどうかを考えることが先決です。またその際、空室が発生しても無理なく返済していけるかどうかについても考えておきましょう

これから賃貸経営を始める方にとっては、どのような支出が想定されるのか、わからないこともあるでしょう。自分1人で考えるのではなく、賃貸経営にくわしい専門家などのサポートも受けながら、アパートローンの融資期間を決定していくと安心です

よくある質問

ここでは、アパートローンに関するよくある質問をご紹介します。

アパートローンの審査条件とは?

アパートローンの審査は、賃貸経営の事業計画書の妥当性、賃貸物件の物件価値、アパートローン契約者の属性(預貯金額・就業状況など)を基に行われます。客観的な根拠に基づいて、収益性があり無理のない事業計画になっているかを中心に審査されます。詳しくはこちらの記事を参照ください。

好条件でアパートローンを借り入れるためにできることは?

賃貸経営は賃貸物件を活用した事業経営であるため、事業計画に妥当性があり、収益性が高いと判断されれば、好条件でアパートローンを借り入れることができる可能性が高まります。そのためにも、余裕のある事業計画書作成は重要なポイントと言えるでしょう。詳しくはこちらの記事を参照ください。

アパートローンの据置期間って何?

賃貸経営開始と同時に満室にならない可能性もあるため、アパートローンには負担軽減の目的で据置期間が設けられる場合があります。据置期間とは、簡単に言えば元本の返済が猶予される期間で、利息のみの支払いで済みます。

アパートローンの繰り上げ返済はするべき?

住宅ローンと異なり、アパートローンは必ずしも繰り上げ返済をするべきとは限りません。今後、賃貸経営をどのように進めていきたいのか、またキャッシュフローに余裕があるのかなどを総合的に考えて判断する必要があります。詳しくはこちらの記事を参照ください。

まとめ

賃貸経営を始めるうえで、ほとんどの方が活用するアパートローン。アパートローンの返済は賃貸経営の支出において大きな割合を占めるため、条件設定は慎重に行いたいものです。アパートローンの融資期間などの条件設定を決めるためには、想定キャッシュフローの作成が必要不可欠でしょう。

賃貸経営は初期費用が多額で、長期にわたって行うものですが、リスク対策を講じやすい投資手法とも言えます。だからこそ、長期的視点で、客観的な根拠に基づいた余裕のある事業計画を作成することが、成功への近道となるでしょう。「どこから考えてよいのかわからない」という方は、1人で抱え込むのではなく、専門家に相談する姿勢も大切にしましょう。
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キムラ ミキ

監修キムラ ミキ

【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
●また、具体的なご相談事項については、各種の専門家(税理士、司法書士、弁護士等)や関係当局に個別にお問合わせください。