【アパートローンの借り換え】メリット・デメリットや注意点を解説

監修キムラ ミキ

  • 公開日:
  • 2019年04月03日
  • 更新日:
  • 2021年05月13日
【アパートローンの借り換え】メリット・デメリットや注意点を解説
アパートローンの融資を受けて賃貸経営を行っている大家さんの中には、近年の低金利の様子を踏まえて、アパートローンの借り換えに関心を寄せている方もいるでしょう。賢くアパートローンの借り換えを行うことで、キャッシュフローの改善を図ることもできます。この記事では、アパートローンの借り換えを検討している大家さんに向けて、そもそもアパートローンの借り換えとは何か、借り換えによるメリット・デメリットとは何かについて解説するとともに、借り換えの注意点についてもご説明します。

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目次

アパートローンの借り換えとは

アパートローンの借り換えとは、新たな金融機関で、現在融資を受けているアパートローンよりも条件のよいアパートローンを契約し、返済を行うものです。現在融資を受けているアパートローンは、借り換えたアパートローンで一括返済を行います。

アパートローン借り換えの流れ

アパートローン借り換えの流れは、大まかに次のようになります。なお、アパートローンの借り換えの打診は、複数の金融機関に行うことが望ましいでしょう

1. 現状把握および試算
アパートローンを借り換えるためには、まず現在の賃貸経営の経営状況および現在融資を受けているアパートローン内容を把握し、借り換えによる効果を試算します。

2. 打診
複数の金融機関に借り換えの打診を行い、借り換え条件の確認を行います。

3. 借り換え実行
借り換え条件を比較検討後、金融機関を決定し、本審査の申し込みを行います。本審査の承認後、金銭消費貸借契約を取り交わし、借り換え実行となります。

アパートローン借り換えのメリット・デメリット

冒頭で、アパートローンを借り換えると、キャッシュフローの改善を図ることもできるとお話しましたが、借り換えのデメリットもあります。ここでは、アパートローンを借り換える際のメリット・デメリットについてご説明します。

アパートローン借り換えのメリット

アパートローンを借り換えると、次のようなメリットがあります。

返済額の軽減
基本的には、現在融資を受けているアパートローンよりも金利の低いアパートローンに借り換えなければ、借り換えの効果は生じません。低金利のアパートローンに借り換えることによって、返済額が軽減されるため、手元に残る資金に余裕が生まれます。

経費計上ができる利息が増える
経費にできる利息割合を増やすことができます。元利均等返済の場合、返済額の内訳は、当初利息の割合が大きく、少しずつ元金の割合が増えていきます。アパートローンの返済額のうち、経費に計上できるのは利息のみです。借り換えを行うことで、返済額の利息割合を増やせる可能性があります

アパートローン借り換えのデメリット

アパートローンを借り換える場合には、次のようなデメリットがあります。

諸費用がかかる
アパートローンの借り換えには、司法書士報酬・事務手数料・保証料などの諸費用が必要となります。借り換えを検討する際、適用される金利に注目することが多いでしょう。しかし、金利による返済額の増減のみに注目するのではなく、諸費用を含めた総額をみて借り換えによる効果を冷静にチェックする必要があります

借入期間圧縮による返済額の増加
金融機関によっては、必ずしも希望する返済期間にはならない場合もあります。現在融資を受けているアパートローンの返済期間よりも短い返済期間となった場合、金利が低くても返済額が増える可能性もあります。金利だけでなく、返済期間などそのほかの条件についても確認を行い、借り換え効果の有無を判断しましょう

アパートローン借り換えをおすすめできる人

すべての大家さんにアパートローンの借り換えができるわけではありません。アパートローンの借り換えをおすすめできる人は、以下のような方が挙げられます。

金利が高いと感じている人

金利が高いと感じている大家さんには、アパートローンの借り換えの検討をおすすめします。ただし、アパートローンの借り換えのデメリットでもお伝えしたように、借り換えの際の諸費用を上回る効果が生じる場合でなければおすすめはできません

目安としては、現在融資を受けているアパートローンよりも金利の低いアパートローンよりも、1%以上金利が低い水準であれば、検討の余地はあるでしょう。まずは、現在融資を受けているアパートローンの金利を確認し、現在の金利水準と比較し、どれくらい金利差が生じているのかを確認してみましょう。

キャッシュフローを改善させたい人

キャッシュフローの改善は、収入を増やすか、支出を削減するかによって実現します。しかし、仮に満室経営であったとしても、収入を増やすためには家賃値上げなどが必要であるため、収入上限はある程度固定されています。そのため、キャッシュフローの改善を図るためには、支出削減が現実的といえるでしょう。

現在融資を受けているアパートローンよりも金利の低いアパートローンに借り換えができれば、返済額の軽減につながります。そのため、キャッシュフローを改善させたいと考える大家さんに、アパートローンの借り換えの検討はおすすめなのです。また、借り換えの際に、賃貸経営の経営状況について、改めて確認せざるをえないので、優先度の低い支出の洗い出しをする機会も作ることができるといえるでしょう

アパートローン借り換えの注意点

アパートローンの借り換えのデメリットでも少しふれましたが、借り換えをする際の注意点について、詳細にご説明します。

期間

金融機関によって、返済期間の設定は異なります。金利が低くても、現在融資を受けているアパートローンよりも返済期間が短いと返済負担は重くなってしまいます。金利だけでなく、返済期間についても確認をしておきましょう

また、金利のタイプにも注意が必要です。借り換えを行うアパートローンの金利タイプが変動金利なのか、固定金利なのか、固定金利なら固定期間が何年間なのか、確認をしておきましょう。

金融機関の選定

金融機関の選定に際しては、複数の金融機関に打診を行うのが望ましいといえます。金融機関によって、アパートローンの融資への積極性には温度差があります。複数の金融機関に打診を行い、より条件のよい金融機関を選定するようにしましょう。なお、その提示された条件は、現在融資を受けている金融機関に借り換えではなく、金利引き下げの交渉を持ち掛ける材料にもなります。

解約にともなう違約金

アパートローンの借り換えは、現在融資を受けているアパートローンの契約を解約するという側面を有します。金融機関によっては、アパートローン解約にともなう違約金が必要な場合があります。現在融資を受けているアパートローンの契約書に、違約金の有無および金額についての記載があるかを確認しておきましょう。違約金が必要である場合、借り換えの際の諸費用と考えて、諸費用を上回る借り換え効果があるかどうか、確認しておきましょう

よくある質問

ここでは、アパートローンに関するよくある質問をご紹介します。

アパートローン借り換えの諸費用はどのくらい?

アパートローンの借り換えに際して必要となる諸費用(司法書士報酬・事務手数料・保証料)は、金融機関によっても差がありますが、借入金額の3%くらいであると考えておくと安心でしょう。たとえば、6,000万円の借り換えを行う場合は、180万円程度の諸費用が必要となります。

アパートローン借り換えに必要な書類は?

アパートローンの借り換えに必要な書類には、本人確認書類や職務経歴書のほか、登記簿謄本やレントロールなどがあります。ただし、金融機関によって異なる場合もあるため、あらかじめどのような書類が必要となるのか、確認しておくとよいでしょう。詳しくはこちらの記事を参照ください。

アパートローンの借り換え効果が高いときとは?

借り換え効果は、アパートローンの残高が多いときや、金利差が大きいときに高くなります。ただし、借り換え効果については借り換えに必要な諸費用の負担も含めて確認するようにしましょう。

まとめ

賃貸経営の経営状況改善に有益なアパートローンの借り換え。しかし、すべての大家さんにとってアパートローンの借り換えが有効とは限りません。まずは、賃貸経営の事業主として、経営状況を把握して、アパートローンの借り換えが大家さんにとって有効であるかどうか、確認することから始めてみませんか?

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キムラ ミキ

監修キムラ ミキ

【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
●また、具体的なご相談事項については、各種の専門家(税理士、司法書士、弁護士等)や関係当局に個別にお問合わせください。