空室補償は空室対策のための有効な手段のひとつ。
空室補償の提供可否については管理会社に相談してみましょう。
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※ページ下部の「賃貸経営一括相談サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
目次
アパート経営でもっとも困るのは空室
6割以上が経営に不安!? 本当は楽じゃない「不動産オーナー」の現実
空室が生じると、家賃収入を得ることができないわけですから、キャッシュフローの悪化に直結します。空室を生じさせないために、日頃から、入居者満足の向上に努めることはもちろんのことですが、入居者が転勤辞令を受けるなど、大家さんの努力だけでは回避しきれないことで空室が生じることも考えられます。
空室補償が空室問題を解決してくれる
空室補償の概要と仕組み
概要と仕組み
具体例
もしも、1部屋空室が生じた場合は、家賃収入は63万円となりますので、補償額を下回らないため補償を受けることはできません。しかし、空室が2部屋となった場合、家賃収入は56万円となり、補償額を下回ります。
この場合、補償額との差額である7万円が大家さんに全賃機構から支払われることになります。最大補償年数は物件、契約内容によって異なりますが、最大で30年となっています。
注)評価家賃と実際の家賃は必ずしも一致するものではありません。
空室補償を活用するメリットとデメリット
空室補償 | サブリース | 満室保証 | 家賃保証保険 | |
---|---|---|---|---|
保証額 | 家賃の80% | 家賃の70% | 100% | 最大200万円 |
保証料 | 家賃総額5% | - | - | 300円/戸 |
敷金 | 大家 | 業者 | 業者預かり | 大家 |
礼金 | 大家 | 業者 | 大家 | 大家 |
更新料 | 大家 | 業者 | 折半 | 大家 |
家賃改定 | あり | あり | なし | なし |
契約期間 | 2年 | 契約内容による | 2~3年 | 1年 |
節税対策 | 保証料は経費 | - | - | - |
条件 | 空室になった場合 | - | ・新築を建てた場合 ・物件購入した場合 ・リフォームした場合 | 災害や事故が起きて家賃んが得られなくなった場合 |
※記載の内容は一例です。提供会社によって詳細は異なる場合がありますのでご注意ください。
メリット
しかし、サブリースと満室保証においては、敷金、礼金更新料が業者の収入、預かり金として扱われるのに対して、空室補償の場合、大家さんの収入、預り金として扱われることに大きな差があります。また、空室補償の場合、管理会社の指定など条件が少ない上、既存物件でも利用しやすいというメリットもあります。
なお、家賃保証保険は、災害や孤独死などで家賃収入を得られなくなった場合に保証を受けられるものであるため、通常の入居者退去による空室に対して保証を受けることができません。
デメリット
また、満室保証は原則として新規入居者募集時の一定期間のみのサービスとなるので、経年劣化により空室が生じた場合はサービスの適用を受けることができません。
補償料は経費として処理が可能
※計上方法は、税理士の方とも事前にご確認ください。
以下の記事で、サブリースと満室保証について詳しく説明しています。
空室補償の利用方法
1.査定依頼 |
---|
まずは、空室補償を取り扱う業者に補償家賃の査定依頼を行います。家賃査定後、月々の補償額、補償料、募集条件等が通知されます。 |
2.申込 |
通知内容を検討した後、申込手続きをとります。担当者が訪問し、改めて内容の説明を行い、契約手続きを行います。査定結果と実際の物件状況に乖離がないことを確認するため、契約手続きと合わせて担当者が物件の現地確認を行います。 |
3.待機期間 |
契約から一定期間、空室補償の適用を行わない「待機期間」が設けられています。この待機期間中は、補償料の支払いも発生しません。待機期間は、空室補償を取り扱う業者によって異なります。 |
4.補償開始 |
待機期間終了後、空室補償がスタートします。 |
空室補償を活用する前に検討するべきこと
満室経営を長年続けているある大家さんは、空室を生じさせないために、物件周辺の清掃時などに入居者とこまめにコミュニケーションを図り、困り事があればすぐに対応できるようにされているとお話されていました。物件が遠方にある場合など、全ての大家さんが入居者とこまめにコミュニケーションをとることは難しいかもしれません。
しかし、縁あって入居してくれている入居者に対して、住みやすさの提供を行うことは大家さんの務めです。大家さん自ら対応できない場合には、入居者対応に定評のある管理会社を活用するなど、入居者満足度を高める方法はあるものです。まずは空室を生じさせないための努力を行っているかを振り返ってみましょう。
また、空室が生じた時の対応は迅速に行うことができているでしょうか。不動産会社の担当者に仲介を依頼して、ただ連絡を待っているだけでなく、所有物件の特徴、長所をPRしたり、近隣類似物件の入居状況や、物件差別化を図るためにどのような対策が必要であるかを情報収集したりという努力も必要です。
空室補償を利用する際には、先にも述べた通り、補償料の支払いが発生します。補償料に対する補償額のコストバランスを確認し、上記のような大家さんとしての最善を尽くした上で、空室リスクの回避手段として空室補償を検討することが望ましいといえるでしょう。
こんな大家さんにおすすめ
遠方に物件がある
アパートローンを返済中
まとめ
空室補償は空室対策のための有効な手段のひとつ。
空室補償の提供可否については管理会社に相談してみましょう。
賃貸経営のお悩みはプロに相談!
プラン提案を受けてみませんか?
70社以上の有力管理会社が大家さんのお悩み解決をサポート
※ページ下部の「賃貸経営一括相談サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
この記事の監修者
AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。