満室保証は本当に魅力的？満室保証のイロハを説明します

大家さんが賃貸経営をしてく上で、不安に感じることにはどんなことがあるのでしょうか？「家賃の滞納」や「空室率が高い」といったことが悩みとしては考えられるでしょう。

家賃の滞納にせよ、空室率にせよ、賃貸経営の収入源である「家賃収入」を得られなくなるということにつながります。そもそも、賃貸経営を始めると入居者募集や入居者管理、物件の清掃や、必要に応じて修繕等を施していきますが、これらのほとんどが「空室を埋める」ために行われます。

仮に、現在、満室経営ができていたとしても、近隣に間取りや家賃相場が同程度で、築年数の若い物件ができるなどして、数年後には空室率が上昇してしまうかもしれません。

こうしたことを見越して、大家さんは、家賃改定や物件をきれいに見せるための外壁塗装等も検討する必要があるでしょう。一方、賃貸経営をしていく上で、空室率を気にしなくて良い方法があると聞いたら、魅力を感じる方は多いのではないでしょうか。

その方法とは、満室保証システムを利用することです。

満室保証とは、一定の募集期間を設定して、その期間内に満室にならなかった場合には、保証会社や不動産会社から満室分の賃料を受け取ることのできるサービスです。通常、満室保証システムは、最初に入居者が入居するまでの間の保証で、入居者が見つかり次第、通常の管理に戻ります。

または、「保証期間2年」などと期間が取り決めされていることもあります。いずれにせよ、一定期間について仮に空室があったとしても、満室分の家賃を受け取れるのですから、安心して賃貸経営を始めることができるでしょう。

満室保証は、以下のようなケースで利用できることがあります。

・新築を建てた場合

・物件購入した場合

・リフォームした場合

不動産会社でマンションを新築した場合や、リノベーションした物件を購入した場合だけでなく、保有しているマンションをリノベーションした際に満室保証を付けてくれることがあります。これらは、マンションを新築したり、購入したり、リノベーションしたりしてもらうため、営業戦略上実施されるものですが、大家さんとしては、「折角大金をかけたのに空室が埋まらないかもしれない」という不安を和らげてくれるでしょう。

なお、満室保証してくれるかどうかについては、基本的に、不動産会社が、対象の不動産について満室にできる自信があることが条件でしょう。同じ不動産会社から購入したからといって、必ずしもすべての物件について満室保証が受けられるわけではないはずです。

一方、新築の場合は話が別です。新築で満室保証を付けようとすれば、請負価格に満室保証額分を上乗せすることができます。

例えば、1室賃料7万円のアパート（全10戸）、満室保証の保証期間が2年間の場合、最初の2年間については、仮に、すべて空室でも、毎月70万円の家賃収入×2年分=1,680万円分が保証されていることになります。

なお、こうした一定期間の保証の場合、期間が終了するまでの間にいろいろと試して、なぜ空室が埋まらないのか、どうすれば空室が埋まるのかということをしっかり勉強、実践しておく必要があります。

満室保証は、最初に満室になれば保証が解除されるタイプのものが多いです。こうしたタイプの満室保証を利用する場合、気を付けたいのが不動産会社より提示される家賃の値下げ提案です。1回満室にしてしまえば保証はなくなるのですから、不動産会社としては、家賃の値下げに大きなメリットがあります。

一方、大家さん側としては、1回家賃を下げてしまうと2回目以降もその家賃が基準になりますし、他の部屋についても値下げを検討する必要が出てきてしまいます。最初に満室にするまでは不動産会社から保証を受けられるのですから、その期間中に、「どうすれば相場程度の家賃で空室を埋められるか」をいろいろと試行錯誤することが大切です。

満室保証は、最初の一定期間満室家賃を受け取れるというのが大きなメリットですが、一方でデメリットもあります。ここでは、満室保証についてメリットとデメリット双方をお伝えします。

満室保証のメリットとしては、主に以下のようなことが挙げられます。

・収益が安定する

・空室を埋めるための施策を実施できる

・家賃を維持しながら入居者募集できる

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

空室でも家賃相当額分を受け取れるのですから、収益が安定します。物件取得後、しばらくは不動産取得税の支払いや各種修繕等にもお金がかかるため、この期間中に収益が安定しているというのは大きなメリットです。

満室保証額として受け取ったお金は、広告費や仲介手数料の増額、フリーレント代、内装のグレードアップなど、空室を埋めるための費用に充てることができます。

満室保証があれば、家賃を維持しながら入居者募集を続けられるのもメリットだと言えます。先ほどもお伝えした通り、通常、一度家賃を下げると、次回以降の入居者募集に影響が及びます。しかし、満室保証期間中であれば、空室であっても賃料相当額を受け取れるため、家賃を維持しながら、入居者募集を続けていくことができます。

一方、デメリットには以下のようなものがあります。

・新築の場合、物件価格に上乗せされている可能性がある

・大家さんが満室保証期間に怠けることがある

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

新築物件について満室保証を受ける場合、満室保証に充てられるお金が物件価格に上乗せされている可能性があります。その場合、あくまで自分で支払った分が返還されているだけです。

満室保証期間中にしっかり勉強し、保証期間が終わる頃には保証なしでもやっていけるようにしておくことが大切でしょう。

満室保証期間中は、賃貸経営に力を入れても、入れなくても同じ収入が得られるのですから、力を入れるのは保証期間が空けてから…という方もいらっしゃるようです。しかし、これでは、保証期間が明けてしまうと、収入が激減してしまったということにもなりかねません。

繰り返しになりますが、保証期間中にしっかり賃貸経営について勉強し、保証なしでも十分やっていけるようにしておくことが大切です。

満室保証と聞くと、サブリースを思い浮かべる方もいらっしゃるかもしれませんが、満室保証とサブリースは内容が大きく異なります。満室保証は、新築や物件購入、リフォームの後、不動産会社が一定期間、満室と同じ賃料を保証してくれるものです。

一方、サブリースは、サブリース会社が大家さんから物件を一括借り上げし、大家さんはサブリース会社から毎月一定額の賃料を受け取るというものです。

大家さんがサブリースから受け取れる賃料について、空室に関わらず一定額を受け取れるという点は同じですが、サブリースの場合、大家さんは毎月10～30%程度の保証料を支払う必要があります。また、契約期間は10年程度と満室保証と比べて長期となります。サブリースについては以下の記事でも詳しく説明しています。

満室保証は、期間中については空室リスクを回避できる優れものですが、保証期間中、そのことに甘えて何もしないでいると、保証期間終了後にしっぺ返しをくらいます。満室保証は、「空室を埋めるための施策を試し打ちできる期間」だと考え、保証期間が終わる頃には保証なしでも運営していけるようにすることが大切だと言えます。