管理会社の対応が気になる…。トラブルが起こる前に大家さんができる対処法とは

賃貸経営を行っていく中で、大家さんだけでは解決できないトラブルが発生してしまうことがあります。賃貸経営を行っている大家さんの多くは、管理業務の一部または全部を管理会社に委託しています。ここでは、大家さんだけでは解決できない賃貸経営上のトラブルについてご紹介していきます。

築年数が経過する中で、建物や設備の劣化や不具合・故障などが起こることがあります。入居者からの設備クレームがあった場合、現地で立ち会って状況を確認します。大家さんだけで解決できる問題でない場合、業者に依頼することになります。また、こうした設備クレームを迅速に対応できなかった場合、「連絡が遅い」「すぐ対応してくれない」などという別のクレームを誘引してしまいます。

建物管理や入居者のクレーム対応などを管理会社に委託している場合は、管理会社が対応することになります。管理会社は大家さんとの管理委託契約の内容に従って入居者への一時対応などを行ってもらえるのです。しかし、管理会社に管理業務を委託していたとしても、修繕を行うかどうかなどの最終的な判断は大家さんが行います。高額な修繕費用が必要となる場合は管理会社から大家さんへ打診し、大家さんがどのような修繕を行うのか最終判断をするのです。

賃貸経営における収入源は、入居者からの家賃です。そのため、入居者が家賃を滞納したり、空室がなかなか埋まらなかったりすると、収入がありません。この状態が長期化すれば、賃貸経営に大きな影響を与えてしまいます。家賃を滞納している入居者への対応や空室対策は、大家さんだけで対応することが難しい場合もあります。この場合、管理会社や仲介会社からの対応が必要になってくるのです。

管理会社は、賃貸経営において非常に重要な存在です。しかし、管理会社の対応によって、大家さんが不満を持ってしまうことも少なくありません。ここでは、大家さんが不満に感じる管理会社の対応についていくつかご紹介します。

大家さんが不満を感じることの1つに、管理会社が行う管理面が挙げられます。例えば、定期清掃を依頼しているはずなのに共用部分にゴミが散乱している、退去後の室内クリーニングを入れるのが遅い、入居者が管理会社の対応に納得できず大家さんに直接不満を言ってくるなどです。大家さんは管理手数料を支払って管理委託していますから、管理会社が十分な管理をしていないと感じることがあると不満につながってしまいます。

担当者となかなか連絡がとれない、対応が遅いなど、管理会社の対応面が不満につながることがあります。いつ連絡がとれるのかわからないと大家さんが不安に感じ、その後の大家さんが取るべき一時的な対応に影響が出てしまうことがあるからです。

通常、管理会社に賃貸経営の業務を委託すると、管理手数料が発生します。管理会社によって委託できる内容や提供しているサービスが異なります。そして、管理手数料の金額もさまざまです。そのため、管理面・対応面などから管理手数料の金額にも不満を持つ場合があります。

また、入居者募集のために客付業者へ支払う広告料なども発生します。広告料の有無や金額の相場、元付業者と客付業者の仲介手数料割合など不動産の慣習は地域によって異なりますが、成約時の広告料支払いなど管理会社の説明が不十分である場合などにおいて、大家さんの不満につながってしまうことがあります。

管理会社の対応に疑問を感じたときは、改めて管理会社の役割を確認してみましょう。大家さんと管理会社は、大家さんが所有している賃貸物件の管理業務を管理会社に委託しているという関係です。従って、管理会社は契約内容に従って業務を遂行しています。そのため、まずは管理委託契約書に書かれている内容を確認しましょう。なお、管理会社から受け取っている業務フロー図やプラン内容の書面などがあれば、合わせて確認すると良いでしょう。

管理会社の対応に疑問を持ったり、不満に感じたりした場合、大家さんはどのように対処したら良いのでしょうか。ここでは、管理会社の改善方法についてご紹介します。

管理会社の対応に不満がある場合は、担当者を変更してもらう方法があります。担当者1人が窓口となっている場合、管理会社全体の対応ではなく、担当者の対応が悪いだけということがあり得るからです。担当者を変更することにより、連絡や対応が遅いなどの不満に感じている点が改善されるケースがあります。

管理会社自体への不信感や、管理手数料への不満がある場合は、管理会社を変更することを検討しましょう。しかし、管理会社に求めることが明確でない場合、管理会社を変更しても新たな不満が出てしまう可能性があります。管理会社によって、得意分野や料金、提供サービスなどが異なるだけでなく、そもそも管理会社の変更は時間と手間のかかることですので、複数社を比較して内容や対応を確認するなどの事前準備をしっかりと行いましょう。

管理会社に委託せず、自主管理に切り替えるという対処法もあります。自主管理にした場合、賃貸経営に関わるすべての業務を大家さんが行いますので、管理手数料がかからず大家さんの自由な裁量で業務を行うことができるというメリットがあります。しかし、賃貸経営に関わる業務は幅広く、物件の近くに住んでいたり賃貸経営を専業でやっていたりしなければ対応が難しいことがあります。自主管理を考える場合は、大家さんご自身の今の状況を踏まえて検討してみてください。

賃貸経営を行っていくうえで、委託している管理会社とは上手にお付き合いしていきたいですよね。ここでは、管理会社とのトラブルが起こる前にできる対処法についてご紹介します。

日頃から管理会社との信頼関係を築くことが非常に大切です。管理会社と信頼関係を築けていれば、管理会社からの提案を素直に検討することができたり、所有している物件の運用方法などについて相談しやすくなったりするでしょう。不信感は少しのことでも不安を増長させてしまいます。管理会社との信頼関係を築くためにも、契約内容や業務内容をきちんと把握することが大切です。

普段から管理会社とコミュニケーションをとることで、物件の状況や管理状況を知ることができます。例えば、半年に1回程度管理会社の事務所に訪れる、2月・3月の不動産会社における繁忙期に差し入れを持っていくことなどが考えられます。用件がないのにあまりに頻繁に連絡をしすぎると、管理会社側の業務の負担になってしまうので注意が必要です。管理会社に物件管理を委託していたとしても、空室対策のために資金を投じてリフォームを行うか否かなどの重要な判断は大家さんが行います。管理会社と適度なコミュニケーションをとることが、上記で解説した「信頼関係を築く」ことにもつながるでしょう。

大家さんと管理会社は、管理委託契約で結ばれた関係です。従って、管理会社と締結した「管理委託契約書」の内容が非常に重要です。管理会社に委託する業務の記載内容や管理委託手数料・業務推進費などの支払い面に関する部分、中途解約時の条件などは特に注意して確認するとよいでしょう。そして、契約時に交わした書類を見直し、わからない点などがあれば管理会社に質問しましょう。契約内容などにおいて、不明な点がないようにしておくことが大切です。

大家さんが賃貸経営を行っていく上で、管理会社は非常に重要な存在です。まずは管理会社との契約内容をきちんと把握して、日頃から適度なコミュニケーションをとることが大切です。管理会社への不満が募った場合は、ぜひこの記事を参考に今後の対処法として検討してみてください。