駅遠物件だからこそできる空室対策もあります。
魅力ある物件で差別化を図りましょう。
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目次
駅から遠い物件は空室が埋まりにくい?
そもそも駅遠物件とは
ちなみに、10分の距離については不動産公正取引協議会連合会「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」第5章 表示基準等により、歩道橋・地下道・坂道などを考慮せず、道路距離80メートルにつき1分と考えます。10分は約800メートルとなります。
駅遠物件のデメリットとしては、入居希望者が不動産ポータルサイトで駅からの距離を「10分以内」で検索してしまうとどんなに魅力的な物件であってもそもそもの出会いの数が減ってしまうことです。
もちろん、入居希望者によっては駅までの距離よりも優先したい条件が「家賃の安さ」「物件面積の広さ」「周辺施設の充実」などの人もいます。そのような条件で物件を探している人に対しては、駅までの距離よりも魅力の感じられる物件であれば契約が締結できる場合も多く、一定の需要が見込めるでしょう。
空室対策を始める前に、まずは所有物件のチェックから始めよう
近隣物件との家賃相場を比較しよう
近隣物件との設備やスペックを比較しよう
反対に、3点ユニットバス、室外洗濯機置き場、和室(二室以上ある場合)は不人気の傾向にありました。上記の有無についても比較・検討の参考にしてみてください。
近隣の競合物件は大家さんの目で実際に確認してみることをおすすめします。具体的には、設備の有無や清掃の具合を確認したり、建物全体の清潔感・雰囲気を見たり、競合物件の周辺環境・近隣住宅の雰囲気からも何か発見があるかもしれません。
周辺環境を確認しよう
入居者希望者に人気の周辺環境
入居者希望者に不人気の周辺環境
嫌悪施設や心理的瑕疵物件が周辺にあるかどうか、物件からの距離、事故・事件・トラブルなどの最新の情報についてもしっかりと把握しておきましょう。もし、物件から距離が近く、騒音や臭いが気になる場合は窓を二重にするなどの設備のリフォームを検討しましょう。ルーバーやフェンスでの目隠しも効果的です。
管理会社の業務内容を再確認しよう
入居者募集は、当該管理会社のみで行なっているのか、ほかの客付会社で行っているのか、といったこともあらためて確認しておくことが大切です。募集内容が古い場合もあるので、その際は適宜更新するようにしましょう。
駅遠物件の空室対策としてできる4つのこと
以下にて詳しくご説明します。
入居者特典を用意する
入居者特典の1つとして更新料の値下げや敷金礼金ゼロゼロ、家賃の値下げなどもその1つかもしれません。しかし、家賃の値下げはキャッシュフローに大きく影響が出るため最終手段として頭の片隅に入れておきましょう。
設備を拡充する
駐輪場を設置する
インターネット無料やIoTなど最新技術を取り入れる
学生や20代30代の一人暮らしの社会人など、トレンドに敏感な若い単身者層をターゲットにする場合、インターネット無料やIoT(スマホやインターネットを使った設備の管理・操作システム)を駆使した最新技術を物件に取り入れることもおすすめです。
新しい生活様式としてもテレワーク・在宅勤務にすぐ対応できる物件は競合との差別化になり、空室対策に有効です。
壁・床・水回りのリフォーム
ターゲットを絞ってみる
以下にて空室対策に有効なターゲット層についてご説明します。
外国人
「言葉の違いからコミュニケーションをとるのが難しい」「生活習慣の違いからトラブルが発生するのでは…」と不安に感じて外国人の入居に一歩踏み出せない大家さんも少なくありません。
そのような時は外国人対応が得意な賃貸管理会社やコミュニケーションサポート会社を利用し、入居者との間に入ってもらえば大家さんも安心して物件を貸すことができるでしょう。
高齢者
・連絡が取りやすい環境を整える
・高齢者向けの契約書を準備する
・家賃保証会社の利用を検討する
・リフォームなどで設備を整える
学生
学生の場合、在学中は転居の可能性が低いことがメリットですが、卒業と共に転居する可能性もあります。物件の空室になるタイミングが大体決まっているため、卒業シーズン前に次の入居者募集の準備ができることが特徴です。
ペット可
ペット可を検討している大家さんはどのようなペットなら飼育可か入居募集の際に提示しておくことでトラブル対策につながるでしょう。またペット可は物件への付加価値が付き競合物件との差別化や家賃アップすることも可能です。
楽器可・楽器相談可
楽器可物件にするためには基本的に防音リフォームが必要になります。高額の費用がかかるため事前に需要があるのかどうか、近隣物件の調査を行ってから慎重に検討するようにしましょう。
また入居者間や近隣との騒音トラブルの可能性が高まるため、どんな楽器なら演奏可、演奏できる時間は○時~〇時までなどあらかじめルールの設定が必要になります。
管理会社を見直してみる
管理業者は入居者募集をすることも多いため、優先的に客付けをしてくれますが、管理業者(賃貸住宅管理業の登録制度)と募集業者(宅地建物取引業)は別業務で、免許もそれぞれ異なります。
管理業者が複数の募集業者に依頼すること(一般媒介)も可能ですので、新たな入居者募集が不調であれば、これらも検討してみてください。
インターネット以外の集客方法の活用も
また、所有物件の敷地に募集看板を設置したり、既存入居者へ入居者募集者の紹介依頼をしたりします。
まとめ
そして、どのような物件も空室対策を行ううえでのセオリーとして、まずは現状把握をしっかり行ってから、費用対効果、キャッシュフローを意識しながら空室対策を検討するようにしましょう。
駅遠物件だからこそできる空室対策もあります。
魅力ある物件で差別化を図りましょう。
賃貸経営のお悩みはプロに相談!
プラン提案を受けてみませんか?
70社以上の有力管理会社が大家さんのお悩み解決をサポート
※ページ下部の「賃貸経営一括相談サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
この記事の監修者
不動産住宅情報サイト「スマイティ」の編集部。不動産を所有している方に向けて、悩みや疑問を解決するための正しい知識や、大切な資産をより有効に活用するためのノウハウをお届けしています。