学生向け物件を経営中の大家さんへ。学生向け物件ならではの空室対策ができていますか？

少子高齢化が進行し、2005年には137万人いた18歳人口がここ10年間は120万人前後まで停滞しています。しかし、2018年以降、18歳人口が再び減少に向かうとされ、大学・教育関係者の間ではこの「2018年問題」が大きく取り沙汰されました。

実際には大学進学率が上昇していることで、これまでのところ学生の数が大きく減っているということはありません。しかし、学生が地方から都市部へ流れる傾向にあることから、地方大学では学生獲得において厳しさを増しています。また、都市部においても、大学の都心回帰が進んでいることにより、都心部と郊外における格差が広がっています。

このような現状からも、郊外や地方の学生向け物件は今後ますます入居者獲得の競争が激化すると予想されます。そのためにもできるだけ早い段階で、ほかの物件との差別化を図っていく必要があるでしょう。

まず、学生向け賃貸住宅の長所と短所について改めて考えてみましょう。できるだけ短所の影響を受けないように配慮しながら、学生向けの長所を最大限に生かした経営を行うことが重要となります。

学生向け物件の最大の長所は、短大や専門学校でも2年間、4年制大学なら4年間は退去する可能性が低いという点にあります。当然ながら、それ以上の長期に渡って定住してもらえる可能性が少ないということでもありますが、学生向けであれば卒業で退去しても再び新入生が入居する確率は高く、適切な空室対策を行えば、4年間（あるいは2年間）という一定のサイクルで入退去を繰り返しながら、安定した賃貸経営を継続していくことが可能となります。

学生向け物件では、入居者が大学を卒業すると同時に退去するのが一般的です。つまり、退去の時期が明確に決まっているため、早めに入居者募集をするなどの対策をしやすい点も長所として挙げられます。特別な事情がない限り突然の退去がないというのは、大家さん側からみると安心感が高いものです。

4年制大学への進学率上昇に伴い、1965年以降大学の数は増え続け、2001年をピークに短大が減少し始めてからも、私立の4年制大学は増え続けています。学生獲得のための競争率が高まったことで、私立大学をはじめとする大学の都心回帰が始まり、大学が都心にキャンパスを新設したり、学部を移転したりという動きが広がりました。しかし、地方創生の観点からも、今後どのように状況が変化するかはわかりません。都心部であっても、郊外や地方であっても、学生だけに頼った賃貸経営はリスクが高いので、社会情勢の変化には常に気を配っておく必要があるでしょう。

学生向けの賃貸住宅と一般的な賃貸住宅では、空室対策の方法も異なります。どのような点に考慮して入居者を募集すべきなのか、そのポイントをお伝えします。

早期の客付けには、仲介会社との連携がとても重要です。仲介会社にも得手不得手がありますから、学生向け物件の仲介経験が豊富で、そのための情報や独自の戦略を持っている会社に仲介を依頼するとよいでしょう。まずは、近隣の大学と提携している仲介会社や、客付けに強い大手管理会社に相談してみてください。学生向けの物件をピンポイントに検索できる大手ポータルサイトも増えていますから、利用してみるとよいでしょう。

また、学生向け物件の客付けにはスピード感も重要です。最近では合格発表前の入居予約を受け付けている管理会社も増えています。合格発表前後から入学までのシーズンを逃すと空室を埋めるのが難しくなる可能性がありますので、退去予定がある場合はできるだけ早く準備を始めましょう。

学生向けの賃貸住宅は多くの場合、保護者が物件を探して入居先を決定します。契約者も、賃料を支払うのも保護者です。高校を出たばかりで一人暮らしの経験も社会経験も少ない我が子を見知らぬ土地に住まわせるのですから、保護者は本人以上に住環境に対する「安心」と「安全」を求めます。つまり、学生向け物件の空室を埋めるためには、学生本人だけでなく保護者にも好印象を与える物件でなくてはならないのです。

社会情勢の変化を受けて、学生の動向や学生向けのマーケットは目まぐるしく変化していきます。市場動向を常にチェックし、効率的な客付けに取り組みましょう。

以下は一例ですが、参考にして下さい。

2013年に「2020年までに留学生交流を倍増させる」と閣議決定され、それに向けた取り組みが進められてきました。その結果、外国人留学生の数は急増。2018年時点で東京都における外国人留学生の数は11万4千人、全国で30万人弱。そのうち77％が民間の賃貸住宅に入居しているという調査結果が出ています。

これだけの需要があれば、外国人留学生を積極的に受け入れることは、学生向け物件としての差別化にもつながります。
ただし、国によって言語や生活習慣、ルールに対する考え方も異なりますから、トラブル対策には十分な注意が必要です。たとえば、外国人の入居可物件の管理実績が豊富な仲介会社を探す、外国人向けの家賃保証を利用するなどの対策が考えられます。

「定期借家契約」とは、契約期間満了とともに更新されることなく終了する賃貸契約です。従来の普通借家契約では、正当な理由なく貸し主から契約更新を拒むことができませんでした。しかし、2000年3月に定期借家制度が施行されたことで、転勤などによる一時的な空き家も借家として有効利用できるようになったのです。

それでは、4年制大学の学生と4年間の定期借家契約を結んだ場合、大家さんと入居者それぞれにどのようなメリット・デメリットがあるか考えてみましょう。退去日が決まっているので、大家さん側は早い段階で次の入居者を決めることができます。卒業と同時に退去し、クリーニング後に次の学生が入居するという、ロスの少ない契約方法だと言えます。学生にとっては、卒業したら必ず退去しなければならない、原則として中途解約できないというリスクはあるものの、その分、家賃が普通借家に比べて1～2割程度低めに設定されているのがメリットとなります。

学生向け物件として空室対策を行うのであれば、若い年齢層に人気の設備を導入するのも一案です。

2019年版の全国賃貸住宅新聞【入居者に人気の設備ランキング】によると、「インターネット無料」が単身者向け・ファミリー向けの両方で1位にランキングされています。スマートフォンを使用するだけでなく、課題やレポート作成のため入学と同時にノートパソコンを買うのが当たり前の時代ですから、無料でインターネットを使用できるフリーWi-Fiの環境があるか否かで、学生向け賃貸住宅の人気は大きく左右されます。

個人でインターネットに接続する場合でも初期費用やランニングコストはかかりますから、家賃や管理費、共益費をインターネット使用料込みの金額設定にすることで、大家さんに費用の負担がかかる心配もありません。

バスとトイレが別になった賃貸住宅も、やはり人気があります。しかし、学生向けの賃貸住宅というと、バス・トイレ別の物件よりも3点ユニットバス物件の方が多いのが現実です。3点ユニットバスはバブル期に、限られたスペースに安価で設置できる設備として定着しました。そのため、築古の単身者向け賃貸では3点ユニットバスの物件が多く存在します。バスとトイレが別になった物件は学生向け・社会人向け問わず賃貸住宅としての価値を高め、競合との差別化にもつながるでしょう。

保護者として、防犯上に不安のある物件よりはセキュリティの充実した安全性の高い物件に子どもを住まわせたいと思うのは当然のことかと思います。防犯セキュリティにも種類や用途はいろいろありますが、近年人気が高まっているセキュリティの１つが「スマートロック」です。スマートフォンで玄関ドアの解錠ができ、鍵の閉め忘れがないか遠隔で確認することも可能です。ピッキングの心配もありません。

戸建て住宅やファミリー向け賃貸住宅ではすでに一般的ですが、単身者向けの賃貸住宅ではまだまだ少ないのが「モニター付きインターホン」。ドアを開ける前に来訪者を確認できるため、防犯性は非常に高いと言えます。自動録画機能のあるインターホンなら留守中の来客も確認できて、より安心です。

そして、共用部分のセキュリティを高めてくれるのが、「オートロック」や「防犯カメラ」です。これらの設備があることで、入居者ではない外部の人に対しても防犯性の高さをアピールできます。

築年数の古いアパートや空室が埋まりにくい学生向け物件は、学生のニーズや時代のトレンドを把握し、取り入れることも有効な空室対策です。

たとえば以下のような方法があります。

・和室を洋間にリフォームする。
・押入れをクローゼットに改修する。
・壁や床に遮音建材や断熱材を施工する。
・屋外洗濯機置き場を室内にリフォームする。
・エアコンの設置が借主負担になっている場合は大家さんが用意する。

いずれもリフォームなど大掛かりな工事が発生する際は事前に管理会社や施工会社にもよく相談のうえ決定しましょう。

ここまでご説明したように、賃貸住宅としての価値を高めることはもちろん重要ですが、基本的な空室対策も忘れてはいけません。

「空室が増えてきた」「客付けに時間がかかるようになった」と感じ始めたら、一度家賃相場を見直してみましょう。築20年、30年を超えたタイミングや立地環境に大きな変化があった場合にも、家賃相場の再確認が必要です。

たとえば、スマイティの家賃相場を用いて調査した場合

・中野駅周辺のワンルーム
・築30年程度の木造2階建て
・家賃6万円前後

上記のような物件が平均的に多く、設備やインテリアの充実や南向きといったプラス要素のある物件は、相場より数千円～1万円程度高めの家賃設定になっています。それに対し、鉄骨造やRC（鉄筋コンクリート）造のマンションは築年数の古いものでも比較的家賃が高めに設定されていました。

退去後のホームクリーニングをすみやかに行うはもちろんですが、現代では窓を開けずに生活する人も多いので、念のため内見前までに一度しっかりと換気しておくようにしましょう。押入れやクローゼットの中、キッチンのシンク下など、結露が発生しやすい場所も忘れずに換気や除湿を行います。

内見の際に入居検討者が1番最初に目に入るのは建物の外装・周辺環境です。第一印象はとても重要ですので、建物周辺の清掃が行き届いているかも確認しましょう。内見の有無にかかわらず、日頃から定期的に清掃を行い、既存入居者や近隣住民への配慮も大切です。

早期の客付けにはホームステージングが有効です。ホームステージングとは、空室やモデルルームに家具や雑貨、観葉植物などを置くことで部屋の印象をアップし、効果的に客付けを行うための手法です。家具を入れた場合の動線や実際の生活をイメージしやすいため、ステージングをした部屋は成約に結びつきやすいと言われています。

性能がよく快適な住環境に慣れている今の学生世代は、ただ家賃が安いだけの築古物件は求めていません。物件を契約する保護者の目線からしても、より安全で快適な物件を求めています。建物の老朽化や空室が気になり始めたら、家賃を下げることよりも、まず周辺状況を把握することから始めましょう。常にトレンドを意識し、学生が生活しやすい環境を整えていくことで、社会情勢や市場に変化があっても、安定した賃貸経営を続けていくことが可能になるでしょう。