この記事のポイント
- 賃貸経営にトラブル対応はつきものです。柔軟かつ迅速に対応できる姿勢が大家さんには必要です。
- 設備・契約・入居者・管理会社…、系統ごとに整理したよくあるトラブルから、対処法を事前に学んでおきましょう。
- 慌てず騒がず！大家さんのトラブル対応力は物件の満足度にも影響します。安定経営のための必修項目です。
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目次
隣の大家さんも実はこんな悩みを持っている！
東京都庁のホームページに掲載されている「令和4年度版 賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」によると、2020年度に東京都住宅政策本部へ寄せられた相談件数は17,200件。そのうち、「退去時の敷金精算」による相談が37％と最も多く、次いで「契約」による相談が17％、「管理（修繕含む）」による相談が15％、「契約更新」による相談が10％と続いており、多くの賃貸トラブルが起きている事が分かります。
賃貸経営では、入居者や管理者など多くの人が関わります。そのすべてのトラブルをゼロにするのは困難ですが、起こりうるトラブルや対処法を事前に把握しておくことで、万が一のときに適切な対応がしやすくなり、トラブルが発生する可能性を抑えることもできます。
次章から、賃貸物件で起きるトラブルの具体的な事例をみていきましょう。
次章から、賃貸物件で起きるトラブルの具体的な事例をみていきましょう。
賃貸物件でよくあるトラブル【10の事例】
それでは、よくあるトラブル事例を紹介していきましょう。過去の事例を知ることがリスクヘッジ、解決、回避につながります。
【事例①】古い設備の交換を求められた
設備が壊れているわけではなく、まだ使用できる場合でも、古いからという理由で交換を求められるケースがあります。
入居者に心地良く住んでもらうためには、交換した方が良いのですが、費用がかかってしまうため迷うところです。このケースの場合、入居者の要望にどう対応したらよいのでしょうか。
結論から言うと、壊れていない設備を入居者から「古いから交換して」と要求されても交換する義務はありません。
建物の築年数、設備などのスペックを考慮した上で家賃を設定しているので、故障していない設備・グレードを上げるための設備交換を断ることは問題ありません。
では、設備を交換するタイミングはいつが良いのでしょうか？設備は約10年を超えると故障が増え、修理部品が無いことも多く交換する必要が出てきます。空室で入居募集している場合、入居希望者が、内見に来た際に古いエアコンなどの設備を見ると、見た目の印象が悪く、それだけで敬遠されることもあります。
そのため、10年を目安に設備が故障する前に交換するのが良いでしょう。
入居者に心地良く住んでもらうためには、交換した方が良いのですが、費用がかかってしまうため迷うところです。このケースの場合、入居者の要望にどう対応したらよいのでしょうか。
結論から言うと、壊れていない設備を入居者から「古いから交換して」と要求されても交換する義務はありません。
建物の築年数、設備などのスペックを考慮した上で家賃を設定しているので、故障していない設備・グレードを上げるための設備交換を断ることは問題ありません。
では、設備を交換するタイミングはいつが良いのでしょうか？設備は約10年を超えると故障が増え、修理部品が無いことも多く交換する必要が出てきます。空室で入居募集している場合、入居希望者が、内見に来た際に古いエアコンなどの設備を見ると、見た目の印象が悪く、それだけで敬遠されることもあります。
そのため、10年を目安に設備が故障する前に交換するのが良いでしょう。
【事例②】水漏れが起きた
水漏れトラブルは、設備の経年劣化や入居者が水を出しっぱなしにしたなど、入居者の不注意などが原因となり発生します。水漏れは、入居者の生活に支障が出る緊急度の高いトラブルであるため、オーナーは迅速な対応が必要です。
まず、管理会社に水漏れの原因を特定してもらい、水漏れ個所を修理してもらいます。原因によって、修繕費用の負担者が異なり、修繕費用がオーナー負担の場合にはオーナーが加入している保険会社へ、入居者負担の場合には入居者が加入している保険会社へ被害の発生を連絡しましょう。
水漏れが発生すると、修理費用はもちろん、リフォーム費用や賠償金などがかかるおそれがあります。定期的なメンテナンスや、こまめに屋上や廊下など共用スペースの排水溝を掃除するなど日々の対策を行いましょう。
まず、管理会社に水漏れの原因を特定してもらい、水漏れ個所を修理してもらいます。原因によって、修繕費用の負担者が異なり、修繕費用がオーナー負担の場合にはオーナーが加入している保険会社へ、入居者負担の場合には入居者が加入している保険会社へ被害の発生を連絡しましょう。
水漏れが発生すると、修理費用はもちろん、リフォーム費用や賠償金などがかかるおそれがあります。定期的なメンテナンスや、こまめに屋上や廊下など共用スペースの排水溝を掃除するなど日々の対策を行いましょう。
設備関連のトラブルは避けて通れないもの
賃貸物件における設備関連のトラブルは、入居者の生活に支障が出る恐れがあるため、迅速な対応が最も重要です。
水漏れなどは、多額の修理費用が必要となる可能性もあるため、あらかじめ費用を見込んでおくのと同時にトラブルを未然に防ぐ対策が求められます。定期的なメンテナンスや大規模修繕工事の重要性を理解し、入居者が安心して暮らせるような賃貸経営を行いましょう。
水漏れなどは、多額の修理費用が必要となる可能性もあるため、あらかじめ費用を見込んでおくのと同時にトラブルを未然に防ぐ対策が求められます。定期的なメンテナンスや大規模修繕工事の重要性を理解し、入居者が安心して暮らせるような賃貸経営を行いましょう。
【事例③】アパート建て替えのための立ち退き交渉をしたい
アパート経営で避けられないのが建て替えです。老朽化したアパートは入居率が低くなり空室も多くなりがちです。そのため、必ず建て替えを検討する時期が訪れます。
古くなったアパートの建て替えを行う際は、入居者に退去してもらわなければならないため、「立ち退き交渉」が必要になります。立ち退き交渉は、管理会社に依頼する事はできないため、オーナーが直接行うか、弁護士に依頼する必要があります。
また、入居者に立ち退きを依頼する際は「立ち退き料」が必要です。金額に明確な決まりはありませんが、概ね家賃の6カ月程度が相場となっています。
立ち退き要求の際には、立ち退き料や、弁護士費用など、多額の支出が発生します。そのため、いかに立ち退き料を抑えることができるかが重要です。建て替え計画を立てたら、新規の入居者の募集を止めて、入居者数を少なくしてから立ち退き交渉を行い立ち退き料を減らしたり、 複数の物件を所有している場合は、代替物件を提供するなど、立ち退き料の負担軽減策を講じておきましょう。
古くなったアパートの建て替えを行う際は、入居者に退去してもらわなければならないため、「立ち退き交渉」が必要になります。立ち退き交渉は、管理会社に依頼する事はできないため、オーナーが直接行うか、弁護士に依頼する必要があります。
また、入居者に立ち退きを依頼する際は「立ち退き料」が必要です。金額に明確な決まりはありませんが、概ね家賃の6カ月程度が相場となっています。
立ち退き要求の際には、立ち退き料や、弁護士費用など、多額の支出が発生します。そのため、いかに立ち退き料を抑えることができるかが重要です。建て替え計画を立てたら、新規の入居者の募集を止めて、入居者数を少なくしてから立ち退き交渉を行い立ち退き料を減らしたり、 複数の物件を所有している場合は、代替物件を提供するなど、立ち退き料の負担軽減策を講じておきましょう。
【事例④】退居時の原状回復費用についてトラブルになった
上述した、東京都庁のホームページに掲載されている「令和4年度版 賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」でも最も高い相談件数の「退去時の敷金精算」とは、原状回復費用の事です。
原状回復にまつわる借主と貸主のトラブルは非常に多く、そのルールがあいまいになっていることも多々あるため、対応に頭を悩ませる大家さんが多く存在します。
原状回復で行う復旧には、「ハウスクリーニング」「クロスの張り替え」「フローリングやタイルの張り替え」「網戸や窓などの交換」「設備の交換（浴槽、鍵など）」などが含まれています。
ここで重要なのが「建物価値の減少が借主の故意や過失など、借主の責めに帰すべき理由なのか」ということです。基本的には、入居者の故意・過失が認められるものは入居者負担になりますが、それ以外はオーナー負担となります。
とくに原状回復費用に関してトラブルが多いのは、「原状回復の負担責任が貸主と借主のどちらにあるのか、線引きがあいまいであること」が原因です。
そのため、トラブルを回避するには入居後の部屋に不備がないかを入居者が確認後、その内容を書類などで報告してもらうなど対策を講じましょう。
原状回復にまつわる借主と貸主のトラブルは非常に多く、そのルールがあいまいになっていることも多々あるため、対応に頭を悩ませる大家さんが多く存在します。
原状回復で行う復旧には、「ハウスクリーニング」「クロスの張り替え」「フローリングやタイルの張り替え」「網戸や窓などの交換」「設備の交換（浴槽、鍵など）」などが含まれています。
ここで重要なのが「建物価値の減少が借主の故意や過失など、借主の責めに帰すべき理由なのか」ということです。基本的には、入居者の故意・過失が認められるものは入居者負担になりますが、それ以外はオーナー負担となります。
とくに原状回復費用に関してトラブルが多いのは、「原状回復の負担責任が貸主と借主のどちらにあるのか、線引きがあいまいであること」が原因です。
そのため、トラブルを回避するには入居後の部屋に不備がないかを入居者が確認後、その内容を書類などで報告してもらうなど対策を講じましょう。
契約関連のトラブルは法律やガイドラインの理解も必要
立ち退き交渉や、原状回復費用などのトラブルを回避するには法律やガイドラインをあらかじめ理解しておく必要があります。
たとえば、原状回復で言うとハウスクリーニング費用は通常、オーナー負担と考えられていますが、実際には賃貸借契約書に記載されている特約として、入居者負担となっている場合が多いです。
入居者が誤って「ハウスクリーニングはオーナー負担」と認識している場合、退去時に支払いを拒否されてしまう可能性もあります。部屋の契約時にしっかりと確認し、仲介会社や管理会社にその旨を借主に伝えてもらいましょう。
たとえば、原状回復で言うとハウスクリーニング費用は通常、オーナー負担と考えられていますが、実際には賃貸借契約書に記載されている特約として、入居者負担となっている場合が多いです。
入居者が誤って「ハウスクリーニングはオーナー負担」と認識している場合、退去時に支払いを拒否されてしまう可能性もあります。部屋の契約時にしっかりと確認し、仲介会社や管理会社にその旨を借主に伝えてもらいましょう。
【事例⑤】家賃滞納する入居者に退去してほしい
賃貸経営において、家賃滞納は大きなリスクです。満室経営だとしても、家賃を滞納されてしまえば、その部屋は空室と同然です。
ところが、家賃滞納が続く入居者を強制退去させようとすると、最悪の場合は裁判沙汰となり、オーナーの費用負担になる可能性もあります。空室はただ家賃が入ってこないだけですが、家賃滞納は家賃を得られないだけでなく、余計な費用や労力がかかることもあるため、非常に厄介なトラブルです。
まず、家賃滞納から1カ月を過ぎても支払いが行われない場合、内容証明郵便で督促を行うように管理会社に依頼しましょう。それでも家賃滞納を解決できなかった場合は、法的手段をとることになりますが、その際にはきちんと督促を行った履歴を示すことが重要となります。電話や訪問、督促状などで督促を行っても解決できない場合は、その後の法的措置の可能性も踏まえて、内容証明郵便による督促を行いましょう。
その際、脅迫じみた督促や、入居者の学校や職場に連絡したり、無断で入室すると違法行為とみなされる可能性があるため注意しましょう。
こうした家賃滞納を未然に防ぐには入居者の審査がもっとも重要です。入居者の支払い能力は低くないかを慎重に審査するほか、入居者に連帯保証人をつけたり、家賃保証会社に加入してもらうなど対策を講じましょう。
ところが、家賃滞納が続く入居者を強制退去させようとすると、最悪の場合は裁判沙汰となり、オーナーの費用負担になる可能性もあります。空室はただ家賃が入ってこないだけですが、家賃滞納は家賃を得られないだけでなく、余計な費用や労力がかかることもあるため、非常に厄介なトラブルです。
まず、家賃滞納から1カ月を過ぎても支払いが行われない場合、内容証明郵便で督促を行うように管理会社に依頼しましょう。それでも家賃滞納を解決できなかった場合は、法的手段をとることになりますが、その際にはきちんと督促を行った履歴を示すことが重要となります。電話や訪問、督促状などで督促を行っても解決できない場合は、その後の法的措置の可能性も踏まえて、内容証明郵便による督促を行いましょう。
その際、脅迫じみた督促や、入居者の学校や職場に連絡したり、無断で入室すると違法行為とみなされる可能性があるため注意しましょう。
こうした家賃滞納を未然に防ぐには入居者の審査がもっとも重要です。入居者の支払い能力は低くないかを慎重に審査するほか、入居者に連帯保証人をつけたり、家賃保証会社に加入してもらうなど対策を講じましょう。
【事例⑥】入居者が自室で亡くなってしまった
オーナーで、最も発生してほしくない賃貸トラブルと言われているのが物件内での死亡事故・事件です。近年は、高齢者による孤独死の増加も社会問題になっています。もしも所有物件で入居者が亡くなった場合、どうすればいいのでしょうか。
入居者が死亡しても、賃貸借契約がすぐに終了するわけではなく、賃借権は、相続人に相続されます。その後、相続人に家賃の回収、残地物の処理、原状回復の費用支払いを請求しましょう。
また、死亡原因や状況によっては相続人に、損害賠償を請求できる場合もあります。ただし入居者に過失がない場合など、必ずしも損害賠償請求ができるとは限らないため、弁護士と相談しましょう。
所有物件で入居者が死亡した場合、多額の費用と労力を伴います。家賃保証会社を利用したり、保険の加入、契約時に連帯保証人を相続人または親族に限定させるなど、いざという時に備えておきましょう。
入居者が死亡しても、賃貸借契約がすぐに終了するわけではなく、賃借権は、相続人に相続されます。その後、相続人に家賃の回収、残地物の処理、原状回復の費用支払いを請求しましょう。
また、死亡原因や状況によっては相続人に、損害賠償を請求できる場合もあります。ただし入居者に過失がない場合など、必ずしも損害賠償請求ができるとは限らないため、弁護士と相談しましょう。
所有物件で入居者が死亡した場合、多額の費用と労力を伴います。家賃保証会社を利用したり、保険の加入、契約時に連帯保証人を相続人または親族に限定させるなど、いざという時に備えておきましょう。
私自身も所有物件が事故物件になった経験があります。その際には、管理会社や保証会社の素早い対応に助けられました。考えたくない話ではありますが、最悪の事態は普段から頭の隅には置いておく必要があると思います。
【事例⑦】度重なる騒音トラブルで入居者同士が揉めた
アパートなどの集合住宅に入居する人の多くは、建物の特性上、一戸建てに住む人と比べて騒音で迷惑を受けていると感じる傾向があります。
騒音の発生源は主に洗濯機や掃除機など、住宅用機器の騒音のほか、ペットの鳴き声や、人の足音など生活による騒音、さらに、テレビやオーディオ機器、ピアノやギターなど音響機器の騒音トラブルもあります。
こういった苦情が入居者から寄せられた場合、どうすれば良いのでしょうか。アパートの入居者から騒音についての相談やクレームがあった際は、原因となっている入居者に対して適切な方法で注意を促し、騒音トラブルを解消するよう、オーナーとして対処しなければいけません。
騒音トラブルに対応する際は、被害を訴えている入居者が神経質すぎるケースもあることを考慮し、先入観を持たずに現状確認を行いましょう。騒音問題は話し合いでの解決がもっとも穏便です。しかし、直接苦情を伝えるのはリスクがあるため、手紙や管理会社を通じて協議するようにしましょう。
騒音主が自らの非を認めたならば、スムーズに対策を協議して解決し、自らの非を認めないのであれば、騒音を測定するなど資料を提示して説明したり、警察や自治体など第三者に協力を要請する必要が生じます。
騒音の発生源は主に洗濯機や掃除機など、住宅用機器の騒音のほか、ペットの鳴き声や、人の足音など生活による騒音、さらに、テレビやオーディオ機器、ピアノやギターなど音響機器の騒音トラブルもあります。
こういった苦情が入居者から寄せられた場合、どうすれば良いのでしょうか。アパートの入居者から騒音についての相談やクレームがあった際は、原因となっている入居者に対して適切な方法で注意を促し、騒音トラブルを解消するよう、オーナーとして対処しなければいけません。
騒音トラブルに対応する際は、被害を訴えている入居者が神経質すぎるケースもあることを考慮し、先入観を持たずに現状確認を行いましょう。騒音問題は話し合いでの解決がもっとも穏便です。しかし、直接苦情を伝えるのはリスクがあるため、手紙や管理会社を通じて協議するようにしましょう。
騒音主が自らの非を認めたならば、スムーズに対策を協議して解決し、自らの非を認めないのであれば、騒音を測定するなど資料を提示して説明したり、警察や自治体など第三者に協力を要請する必要が生じます。
入居者トラブルは管理会社に相談しながら慎重な対応を
賃貸経営をおこなう上では、入居者のトラブルをゼロにすることは困難です。対応を間違えると、裁判沙汰になる可能性もあるので管理会社と相談しながら慎重に対応しましょう。
また、入居者から受けるクレームの中でも「ゴミ出しのマナー違反」はクレームの入りやすいもののひとつです。ゴミ出しのルール違反はモラルの低下につながるため、ゴミの出し方について注意書きを行ったり、防犯カメラの設置で違反者の特定、それでもルールが守られない場合は、ルール違反している入居者へ、改善が見られない場合は契約解除をする旨を文書で通知するなど対策を講じましょう。
また、入居者から受けるクレームの中でも「ゴミ出しのマナー違反」はクレームの入りやすいもののひとつです。ゴミ出しのルール違反はモラルの低下につながるため、ゴミの出し方について注意書きを行ったり、防犯カメラの設置で違反者の特定、それでもルールが守られない場合は、ルール違反している入居者へ、改善が見られない場合は契約解除をする旨を文書で通知するなど対策を講じましょう。
【事例⑧】管理会社の対応が悪い
賃貸経営を行っているオーナーで、管理業務の一部または全てを管理会社に委託する人も多いでしょう。
入居者から建物や設備に関するトラブルや、家賃滞納など問題が発生した場合、迅速に対応できなかった場合、「連絡が遅い」「すぐ対応してくれない」など、さらなるクレームを誘発することになってしまいます。
担当者となかなか連絡がとれない、問題への対応が遅いなど、管理会社の管理・対応面に不満を感じた場合は、改めて管理会社の役割を確認しましょう。管理会社は契約内容に従って業務を遂行しなければならないため、管理委託契約書に書かれている内容を確認しましょう。
また、管理会社から受け取っている業務フロー図やプラン内容の書面などがあれば、合わせて確認するようにしましょう。
それでも改善される見込みがない場合は、管理会社の担当者を変更してもらう方法や、管理会社自体を変更する方法、または管理会社に委託せず自主管理に切り替えるという方法もあります。それぞれの選択肢で何がベストなのか、現在の状況を踏まえて検討してみましょう。
入居者から建物や設備に関するトラブルや、家賃滞納など問題が発生した場合、迅速に対応できなかった場合、「連絡が遅い」「すぐ対応してくれない」など、さらなるクレームを誘発することになってしまいます。
担当者となかなか連絡がとれない、問題への対応が遅いなど、管理会社の管理・対応面に不満を感じた場合は、改めて管理会社の役割を確認しましょう。管理会社は契約内容に従って業務を遂行しなければならないため、管理委託契約書に書かれている内容を確認しましょう。
また、管理会社から受け取っている業務フロー図やプラン内容の書面などがあれば、合わせて確認するようにしましょう。
それでも改善される見込みがない場合は、管理会社の担当者を変更してもらう方法や、管理会社自体を変更する方法、または管理会社に委託せず自主管理に切り替えるという方法もあります。それぞれの選択肢で何がベストなのか、現在の状況を踏まえて検討してみましょう。
管理会社への不満は、大家さん同士の会話の中でよく聞く話です。ですが、大家さんサイドが過剰なサービスを求めすぎているケースもあります。契約上どこまで依頼できるのかを理解しておく必要もあります。
【事例⑨】サブリース契約を解消したい
サブリース契約は、アパートなどの賃貸物件をオーナーからサブリース会社が一括して借り上げる契約です。サブリース会社は入居者へ転貸して利益を得ます。
空室や家賃滞納リスクなどを回避できるため、安定した賃貸経営を行うことが期待できますが、サブリース契約は、正当の事由がないとオーナーから解約できないため、解約が難しいといわれており、トラブルに発展することが多いです。
正当な事由として認められるケースは、オーナー本人や親族などが物件を使用する場合、ローン返済が困難など生計維持のために売却が必要な場合、老朽化などで取り壊す必要がある場合、再開発事業などやむを得ず売却する必要がある場合などです。
それ以外だと、たとえば「物件の利回りを向上させたい」「売却しやすくしたい」などオーナー側の事情では解約できません。
解約時のトラブルなどリスクはありますが、サブリースはうまく利用すれば便利なサービスです。空室リスクを避けられますし、物件管理も任せられます。契約内容をよく理解して、メリットだけではなくリスクに関してもしっかりと把握しておきましょう。
また、解約するようなトラブルを避けるためには最初のサブリース会社選びが重要です。サブリース事業の実績があって、しっかりと頼れるパートナーを選びましょう。
空室や家賃滞納リスクなどを回避できるため、安定した賃貸経営を行うことが期待できますが、サブリース契約は、正当の事由がないとオーナーから解約できないため、解約が難しいといわれており、トラブルに発展することが多いです。
正当な事由として認められるケースは、オーナー本人や親族などが物件を使用する場合、ローン返済が困難など生計維持のために売却が必要な場合、老朽化などで取り壊す必要がある場合、再開発事業などやむを得ず売却する必要がある場合などです。
それ以外だと、たとえば「物件の利回りを向上させたい」「売却しやすくしたい」などオーナー側の事情では解約できません。
解約時のトラブルなどリスクはありますが、サブリースはうまく利用すれば便利なサービスです。空室リスクを避けられますし、物件管理も任せられます。契約内容をよく理解して、メリットだけではなくリスクに関してもしっかりと把握しておきましょう。
また、解約するようなトラブルを避けるためには最初のサブリース会社選びが重要です。サブリース事業の実績があって、しっかりと頼れるパートナーを選びましょう。
管理会社とは賢くお付き合いを！
賃貸管理会社は、オーナーに代わってすべての業務を遂行してくれます。「家賃の送金確認」「賃貸契約の代行」「家賃の滞納の督促」「退去の立会」「入居者のクレーム処理」などがあります。そのため、いかに優秀な管理会社と提携できるかが重要です。
優秀な管理会社を見極めるポイントは、2つあります。
① 管理戸数が多く、入居率が高い
賃貸管理会社にとって、管理戸数と入居率は「勲章」であり「プライド」です。賃貸管理会社は、一室でも多く管理をし、1%でも高い入居率を狙います。
会社としての営業目標になっています。この「勲章」をしっかり見極めてください。一般的には、100室以上の管理物件を抱えて、95%以上を誇る会社が安心だと言われています。
②サービスが幅広い
賃貸管理会社のサービスは様々あります。「手数料が安い」「24時間対応サービス」「幅広い提携保証会社」「鍵交換代負担」などなどです。ぜひあなたの希望に沿った管理会社を探しましょう。
優秀な管理会社を見極めるポイントは、2つあります。
① 管理戸数が多く、入居率が高い
賃貸管理会社にとって、管理戸数と入居率は「勲章」であり「プライド」です。賃貸管理会社は、一室でも多く管理をし、1%でも高い入居率を狙います。
会社としての営業目標になっています。この「勲章」をしっかり見極めてください。一般的には、100室以上の管理物件を抱えて、95%以上を誇る会社が安心だと言われています。
②サービスが幅広い
賃貸管理会社のサービスは様々あります。「手数料が安い」「24時間対応サービス」「幅広い提携保証会社」「鍵交換代負担」などなどです。ぜひあなたの希望に沿った管理会社を探しましょう。
【事例⑩】自主管理なのに頻発するトラブルに対応する時間がない
自主管理とは所有している賃貸物件の管理を管理会社に任せることなく、オーナー自身で管理することです。
自主管理するにあたって、オーナー自身がこれらのトラブルの概要や対処法を事前に把握しておくと、いざ問題に直面してもスムーズに解決しやすくなります。
建物の設備が故障したり、家賃滞納が発生したり、騒音トラブルなど、上述した入居者との７つのトラブルが発生した場合は自ら対応しなければいけません。また、共用部の管理業務なども行う必要があります。
そのため、副業ではなく専業オーナーでトラブルへ時間をしっかり割ける、物件が近所でいつでも駆けつけられる、など自分が本当に自主管理に向いているのかを検討しましょう。
サラリーマンの副業でオーナーになったり、遠方にある物件、複数の物件を所有しているなどの場合は、トラブルに対応できない可能性があります。
自主管理するにあたって、オーナー自身がこれらのトラブルの概要や対処法を事前に把握しておくと、いざ問題に直面してもスムーズに解決しやすくなります。
建物の設備が故障したり、家賃滞納が発生したり、騒音トラブルなど、上述した入居者との７つのトラブルが発生した場合は自ら対応しなければいけません。また、共用部の管理業務なども行う必要があります。
そのため、副業ではなく専業オーナーでトラブルへ時間をしっかり割ける、物件が近所でいつでも駆けつけられる、など自分が本当に自主管理に向いているのかを検討しましょう。
サラリーマンの副業でオーナーになったり、遠方にある物件、複数の物件を所有しているなどの場合は、トラブルに対応できない可能性があります。
自主管理の大家さんは相談先を確保しておこう
自主管理はトラブルが発生した場合、すべて自分で解決しなければいけませんが、常日頃、どんなトラブルが発生するのかを事前に予想して準備しておきましょう。また、トラブルが起きる前にいつでも相談できる管理会社を確保しておきましょう。
部分的に管理会社を活用するという方法もあるため、自主管理で自分がどこまでできるのかを把握しておきましょう。
部分的に管理会社を活用するという方法もあるため、自主管理で自分がどこまでできるのかを把握しておきましょう。
賃貸経営のトラブルを未然に防ぐポイントとは
これまでは具体的なトラブルについて見てきました。では実際に賃貸経営者として普段からできる予防策について解説していきます。
トラブルを防ぐための予備知識を身に付ける
オーナー自身がこれらのトラブルの概要や対処法を事前に把握しておくと、いざ問題に直面してもスムーズに解決しやすくなります。トラブル解決に向けてよかれと思ってとった行動が違法行為になってしまったり、誤った手順で対応してしまい、余計に問題がこじれてしまうケースもあるので、しっかりと予備知識を身につけておきましょう。
関係者とコミュニケーションを取る
日ごろから入居者や管理会社と関係構築しておけば、トラブルを回避できるだけでなく、トラブルが起きた際にスムーズに解決できます。
たとえば、定期的に共用部の掃除をして入居者とコミュニケーションを取ったり、設備の故障などが発生した際にすぐにクレーム対応するなどの行動をしていれば、入居者から信頼してもらえるでしょう。
また、入居者の信頼を勝ち取っていれば、仮にトラブルが発生した時も解決に協力してくれる可能性が高く、被害が最小限に抑えられます。入居者が不満を感じて退去するという事態を防ぐ効果も期待できるため、日ごろから入居者とのコミュニケーションを心がけましょう。
たとえば、定期的に共用部の掃除をして入居者とコミュニケーションを取ったり、設備の故障などが発生した際にすぐにクレーム対応するなどの行動をしていれば、入居者から信頼してもらえるでしょう。
また、入居者の信頼を勝ち取っていれば、仮にトラブルが発生した時も解決に協力してくれる可能性が高く、被害が最小限に抑えられます。入居者が不満を感じて退去するという事態を防ぐ効果も期待できるため、日ごろから入居者とのコミュニケーションを心がけましょう。
設備故障に対応できる業者をリストアップしておく
設備の故障などのトラブルが起きた際に迅速に修理を依頼できるように、あらかじめ業者をリストアップしておきましょう。設備故障の内容によっては、迅速な対応を求められる可能性があります。そのような場合、解決までの時間が短ければ短いほど入居者の方の不満を軽減できます。
また、業者をリストアップする際は対応時間や休日なども把握しておき、曜日や時間帯ごとに対応できる業者を複数ピックアップしておきましょう。
また、業者をリストアップする際は対応時間や休日なども把握しておき、曜日や時間帯ごとに対応できる業者を複数ピックアップしておきましょう。
まとめ
賃貸経営において、よくある賃貸トラブル10の事例と対処法を解説しました。
賃貸経営を行ううえで、入居者や管理会社とのトラブルはつきものです。あらかじめ問題が起きることを想定しておけば、いざトラブルに直面した時に慌てず、適切な対処をとることができ、それが安定した賃貸経営へと繋がります。
賃貸経営を行ううえで、入居者や管理会社とのトラブルはつきものです。あらかじめ問題が起きることを想定しておけば、いざトラブルに直面した時に慌てず、適切な対処をとることができ、それが安定した賃貸経営へと繋がります。
ご参考までに私の話をしますと、私は賃貸経営を始めるにあたり、たくさんの書籍やブログを読んで勉強させていただきました。みなさんの必勝法や、トラブルの対処法など大変勉強になりました。しっかり勉強して、あらゆるシチュエーションを想定して賃貸経営を成功させてください。
トラブルへの対処方法などを想定して入居者と日々コミュニケーションを取っておきましょう。
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この記事の監修者
アユカワタカヲ
宅地建物取引士／AFP／J-REC公認 不動産コンサルタントなど
2010年、世田谷区内の中古区分ワンルームマンション購入から不動産投資をスタート。区分・一棟・戸建て・日本・海外…と幅広く不動産賃貸業を営む（2022年3月時点）。
現在は総合マネープロデューサーとして、人生におけるマネーリテラシーの重要性をメディアやセミナーなどで伝えている。年間のセミナー登壇数は300本を超える。
「満室バンザイ」（平成出版）、「不動産はあなたの人生を変えてくれる魔法使い 女性の願いを叶えてくれる最幸マイホーム購入術」（ごきげんビジネス出版）など執筆。
私も過去何度も水漏れのトラブルがありました。そのほとんどがオーナーの保険か、入居者の保険で修繕することができました。古い物件になるほど水漏れのトラブルが発生します。水漏れも対応した火災保険に入っておくこともリスクヘッジのひとつです。