和室の入居率があがるかどうかはアイデア次第
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目次
和室は洋室にリフォームしないと絶対空室が埋まらない?
和室を洋室にリフォームするには、ある程度の費用がかかるため躊躇してしまいますよね。しかしアイデア次第では洋室に変えることなく、和室のまま入居希望者を増やすことも可能です。
和室のある賃貸物件でもっとも多いと考えられるのは、リビングに隣接した寝室が和室というタイプです。さすがにリビングが和室(昔はお茶の間と呼ばれていた)というタイプは、現代では見ることがほとんどありません。
和室が少なくなったとはいえ、最近は「古民家再生」など、昔ながらの和風住宅が見直されている傾向が一方であります。
和室は自然素材が多く開放的な雰囲気があり、ソファやテーブルなどの固定した家具を置くことは少なく、時に応じて用途を限定しない自由な使い方ができます。
注文住宅ではリビングの一角に畳スペースや「小上がり」を作るなど、伝統的な和室のよさを活かしながらも、おしゃれな現代住宅の実例がたくさんあります。賃貸住宅であっても壁紙や照明器具などのインテリア要素の組合せによって、魅力ある個性的な空間を創り出すことも可能であり、和室のままでも満室経営は可能といえるのです。
和室と洋室のメリット・デメリット
和室のメリット・デメリット
大家さんにとってのメリット・デメリット
【メリット】
・傷つきやすいので入居者がていねいに使用する傾向がある
・床の遮音性が高まり上下階のトラブルを防止できる
【デメリット】
・使い方によっては傷みが激しくメンテナンスに費用がかかる
・日焼けで変色しやすく空室には養生が必要
・入居中のメンテナンスが難しく畳床の寿命が短くなる
入居者にとってのメリット・デメリット
【メリット】
・寝室とする場合は布団を敷くので、布団がない時は多様な使い方ができる
・畳や襖、障子などには調湿効果がある
・床が柔らかく、足腰のダメージが少ない
【デメリット】
・押入が布団専用になるため収納が少なくなる
・換気状態が悪いとカビが発生しやすい
・畳の上にカーペットを敷くなど、使い方によってはダニが繁殖することも
洋室のメリット・デメリット
大家さんにとってのメリット・デメリット
【メリット】
・床材の種類が多く内装バリエーションが多くなる
・耐久性の高い素材はメンテナンスにあまり費用がかからない
・傷が付いても軽微な場合は補修が簡単
【デメリット】
・材質によってはリフォーム費用が高くなることもある
・騒音トラブルの相談が多くなる傾向がある
入居者にとってのメリット・デメリット
【メリット】
・ある程度重量のある家具などを置くことができる
・掃除が楽で清潔さを保つことができる
・家具の配置換えが容易でインテリアイメージを自由に作れる
【デメリット】
・音が下の階に伝わりやすく生活の仕方に気をつかうこともある
・素足では冷感がありラグマットなどが必要になる
和室から洋室にリフォームした場合の費用相場
内装工事を担当する職人さん以外に、必ず大工さんが必要になります。そのため、壁紙の張替のように簡単な工事にはなりません。
古い住宅の場合は「真壁」になっている場合があり、真壁から「大壁」に変更するため壁下地の工事が必要になります。既存の和室が大壁であっても、壁仕上げの方法によっては既存の壁に薄い合板を捨て貼りしなければならないケースもあります。
床のリフォームでは多くの場合、根太の間隔を狭くする必要がありますが、隣接するリビングなどとの床に段差ができないよう、レベル調整も必要になります。
このようなことから和室から洋室へのリフォームは、およそ25~100万円かかるのが一般的です。
和室のままでも空室を埋めるアイデア
もし日焼けが進んで傷みも見える畳の場合は、表替えを必ず行いたいものですが、畳床(たたみどこ)が劣化していれば、思い切って新畳に交換するようにしましょう。
和室の入居者ターゲットを設定する
また、法律で定められている住宅確保要配慮者に向けて入居を拒まない住宅セーフティネット制度を利用して空室対策を行うこともおすすめです。この制度に登録した住宅には、リフォームや入居者への経済的な支援が行われています。
1.高齢者や障害者
和室のよさを感じてくれる高齢者などをターゲットとして、入居促進を図る方法も考えられます。高齢者や障害者は長期入居する傾向が高く、入居条件を緩和するなどして入居しやすくし安定経営を期待したいものです。一方、高齢者の入居には消極的になる大家さんもいらっしゃいます。
高齢者だからこその不安な点もありますが、安心して暮らせるリフォームを施すことや、家賃保証会社を利用するなど対策を立てることは可能です。
2.外国人
法務省は外国人労働者の受け入れ拡大を目的としたガイドラインにおいて、住宅の確保が容易となり長期滞在が可能な体制整備を図っています。外国人入居者をターゲットとして和室をアピールポイントにした空室対策も有効だと言えるでしょう。
3.シングルマザー(ひとり親)世帯
シングルマザー世帯の受け入れが厳しい現実がある分、ターゲットとして受け入れることで空室対策につなげることが可能です。また和室が持つ柔らかくやさしい雰囲気は子育て世代にピッタリの住環境といえるでしょう。
小さい子どものいるシングルマザーの受け入れ準備として「住宅セーフティネット」への登録についても併せて検討しましょう。上記制度を利用することにより国や自治体から家賃やリフォームの補助を受けることができます。
内見時に和室を活かしたホームステージングを行う
たとえば和モダンといったコンセプトで畳や和風の照明器具が生み出す独特の雰囲気を演出するホームステージングを行うなど、内見に訪れる入居希望者へおしゃれなイメージをアピールでき入居促進効果が期待できます。
和室のリフォームを検討する
1.和室のイメージをできるだけなくす
2.和室らしさを強調する
和室のイメージをできるだけなくすには、和室らしさを極力薄める方法です。具体的には次のような方法が考えられます。
・照明器具を和風のものからモダンなデザインに変える
・二重天井にして間接照明を仕込む
・半畳のヘリなし畳を使用し和風のイメージを和らげる
・和室への入口である引き戸や引き違い戸を洋風の引き戸に変える
和室らしさを強調するデザインにするには、次のようなアイデアを採り入れる方法があるでしょう。
・紙障子や襖を効果的に使い「和モダン」なデザインにする
・照明器具を提灯ペンダントや行灯などにする
・竿縁天井や格天井など伝統的な和風天井にする
以上のように「畳が敷いてあるから和室」といったイメージではなく、より洋風に近づけるか極力伝統的な和風に徹底するか、中途半端なイメージでは入居希望者にアピールはできません。和室のリフォームは存在感のあるデザインが望ましいでしょう。
管理会社の変更を検討する
どのような物件であっても工夫次第で空室を埋める方法はあるものです。そのような提案をしてもらえない管理会社は、変更することを検討する必要があるかもしれません。
管理会社を変更すると短期間で入居率が高まったという事例もあります。
ターゲットと出合うための仲介会社を検討する
仲介会社には集客力の高い会社と低い会社があり、集客力の高い会社にはもれなく物件情報が届いているかどうか確認する必要があるでしょう。
マイソクの内容やADの設定なども重要であり、改善することにより入居率が高まる可能性もあります。仲介会社がきちんと機能しているのか、見直しをしてみましょう。
家賃を下げるのは最終手段と心得よう!
周辺相場家賃との比較検討により、値下げに効果が見込める場合以外は避けるべきです。実質的な収入は変えずに、新規入居者の負担を少なくする方法もあります。
ターゲットと費用対効果をしっかり検討しよう
・立地条件
・築年数
・物件の間取りや規模
・エリアの人口や産業構造
・地域住民の年齢構成や家族構成
上記の要素などからマッチする顧客層が決まるわけですが、空室対策はターゲットと考えられる顧客層に受け入れられて、はじめて効果を発揮します。
和室のある賃貸物件に空室対策としてリフォームを行うのであれば、和室があることを隠すのではなく、あえて和室を積極的にアピールする考え方ができるでしょう。
また、リフォームに費用をどの程度かけるかも慎重に判断したい部分なので、管理会社やマーケティングの専門家などに相談しながら、費用対効果を考慮したうえで検討していきましょう。
まとめ
重要なことは、入居対象となる顧客層を絞り込み、ターゲットとなる入居者にマッチした物件に仕上げることです。立地条件・インテリア・設備内容・賃貸条件など、総合的に魅力を感じてもらえる物件であれば、和室のある賃貸住宅でも満室経営が期待できます。
和室の入居率があがるかどうかはアイデア次第
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この記事の監修者
宅地建物取引士/一級建築士
宅建取引士・一級建築士として住宅の仕事に関り30年。住宅の設計から新築工事・リフォームそして売買まで、あらゆる分野での経験を活かし、現在は住まいのコンサルタントとして活動中。さまざまな情報が多い不動産業界で正しい情報発信に努めている。