管理会社は賃貸経営の成功を左右する大切なパートナー。
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※ページ下部の「賃貸経営一括相談サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
目次
不動産管理会社との契約締結はどう進めていく?
1. 不動産管理会社に相談
2. 管理プランの確認
3. 現地調査
4. 契約締結
1. 不動産管理会社に相談
たとえば、今まで両親が所有していた自主管理のアパートを相続したが、自分自身では管理の時間が避くことができないため、入居者募集から建物管理まで一括でお願いしたい場合、一方ですべての管理を管理会社に依頼していたが、コストを減らすために、建物管理は自分自身で行うために部分的な管理をお願いしたい場合など、現状の悩みを整理した上で、相談してみましょう。
2. 管理プランの確認
3. 現地調査
4. 契約締結
不動産管理会社の仕事内容
賃貸経営の大半は管理会社の業務であり、だからこそ管理会社の選定は重要というわけです。
管理会社の”種類”ごとに特徴がある
仲介とは、前項の「入居者募集や内見の案内」「入居者との賃貸借契約の締結」であり、管理とはそれ以外の業務です。また、管理と仲介の両方を行う会社でも、前項の全てを行うとは限らず、どこまで委託するかはケースバイケースと言えます。
つまり、管理会社によって業務範囲も異なれば、それによって手数料も変わってくるということです。そのため、どの範囲の業務を管理会社に任せるか?管理内容と手数料を加味した場合、費用対効果が期待できるか?をきちんと見極める必要があるのです。
仲介部署がない不動産管理会社もある
最も大家さんの手間が少ない方法は、管理と仲介の両方を行っている会社に依頼することです。この場合、管理している物件を仲介するということなので、その物件のことを熟知しているため内見時の案内もスムーズです。
ただ、管理だけを行っている会社は、建物管理に関するノウハウが豊富という強みがあります。そのため、建物管理を重視している人は管理専門の業者に依頼し、仲介は別の会社に依頼する方が良いでしょう。また、仲介だけ行っている会社は、あらゆる物件を仲介しているので、賃貸検討者が集まりやすいというメリットがあります。
不動産管理会社の選び方:7つの比較ポイント
1.業務内容に不足はないか
2.管理費は相場とかけ離れていないか
3.集客力があるかどうか
4.その地域に詳しいかどうか
5.早急に対応してくれるか
6.管理物件数はどのくらいあるか
7.アクセスしやすい場所にあるかどうか
1.業務内容に不足はないか
また、「建物全体のメンテナンス(修繕)計画」も行いたいのであれば、そのようなコンサルティングもできる管理会社に依頼しなければいけません。まずは、ホームページなどで業務内容を確認しましょう。
2.管理費は相場とかけ離れていないか
そのため、A社とB社が同じ管理委託費用でも、内容を加味して考えると実はA社の方が費用は高く、相場からかけ離れている……、ということもあり得るのです。そうなると、費用対効果の悪い管理になり、大家さんの収支が悪化する原因になってしまいます。
3.集客力があるかどうか
たとえば、展開する店舗数が多い業者であれば、集客力に期待ができるでしょう。もしくは、同エリアで長い間仲介業を行っているのであれば、費用対効果の高い広告や適切な賃料設定などがわかっているので、やはり集客力は強いでしょう。そのような情報から、不動産管理会社の集客力を見極める必要があります。
4.その地域に詳しいかどうか
また、どのような入居者が多いかがわかっていれば、入居者からのクレームを想定して、事前に注意喚起したり重要事項説明書に盛り込んだりすることができます。
5.早急に対応してくれるか
6.管理物件数はどのくらいあるか
物件数の多さを活かして「周辺の複数物件でまとめて補修」できれば、退去時の補修費用は抑えられます。また、スタッフ数が多ければ早急な対応がしやすいですし、精度の高いメンテナンス計画の策定などもできるでしょう。
7.アクセスしやすい場所にあるかどうか
大手の不動産管理会社がいいとは限らない
一方、地域密着型は地域の情報力が強く、地域密着を生かした提案を受けられる可能性が高いです。「大手だから」という理由で選ぶのではなく、管理会社にどのような特徴があるのか、また、どのような業務を担ってくれるのかに着目しながら選定することが大切です。
大切なのは”建物管理”と”客付け”の2つ
そもそも不動産管理会社に管理を委託するのは、賃貸経営で収益を上げるためです。そのために最も重要なことは空室を減らすことであり、客付けが強い管理会社を選定することは欠かせません。
そして、将来に渡って空室率の低い物件にするためには、建物の資産価値を維持しなければいけません。そのためには、共用部の清掃や退去時の補修などの建物管理が重要になってきます。この「建物管理」と「客付け」が重要である点を頭に入れ、前述した7つのポイントを意識して不動産管理会社を選びましょう。
見積もりは必ず複数社に依頼しよう
まとめ
管理会社は賃貸経営の成功を左右する大切なパートナー。
現状の会社に不満があるなら、複数の管理会社の話を聞いてみては?
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賃貸経営一括相談サービスなら、ご自身の情報を入力するだけで1度に複数の管理会社へ相談することが可能です。 <賃貸経営一括相談サービスの特徴> ・130以上の管理会社からアドバイスがもらえる ・物件の種別を問わず一室から相談可能 ・相談料は無料 管理会社は賃貸経営のパートナーと言っても過言ではありません。空室対策をはじめ、物件管理やキャッシュフローなど日々の課題を解決するために、複数の管理会社にアドバイスをもらうことは一案です。 |
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この記事の監修者
宅地建物取引士
新卒で不動産ディベロッパーに勤務し、用地仕入れ・営業・仲介など、不動産事業全般を経験。入居用不動産にも投資用不動産にも知見は明るい。独立後は、不動産事業としては主にマンション売却のコンサルタントに従事している。