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目次
不動産管理会社との契約締結はどう進めていく？
不動産管理会社を選ぶポイントを解説する前に、そもそも不動産管理会社とどのように契約を進めるかを理解しましょう。一般的には以下の流れで不動産管理会社と賃貸管理委託契約を結びます。なお、ここでは、すでに物件を所有している大家さんを対象としています。
1. 不動産管理会社に相談
2. 管理プランの確認
3. 現地調査
4. 契約締結
1. 不動産管理会社に相談
2. 管理プランの確認
3. 現地調査
4. 契約締結
1. 不動産管理会社に相談
管理会社にお願いしたい内容は大家さんによって異なりますが、まずは、依頼内容や現状の物件管理について管理会社に相談してみましょう。
たとえば、今まで両親が所有していた自主管理のアパートを相続したが、自分自身では管理の時間が避くことができないため、入居者募集から建物管理まで一括でお願いしたい場合、一方ですべての管理を管理会社に依頼していたが、コストを減らすために、建物管理は自分自身で行うために部分的な管理をお願いしたい場合など、現状の悩みを整理した上で、相談してみましょう。
たとえば、今まで両親が所有していた自主管理のアパートを相続したが、自分自身では管理の時間が避くことができないため、入居者募集から建物管理まで一括でお願いしたい場合、一方ですべての管理を管理会社に依頼していたが、コストを減らすために、建物管理は自分自身で行うために部分的な管理をお願いしたい場合など、現状の悩みを整理した上で、相談してみましょう。
2. 管理プランの確認
打ち合わせを経て大家さんのニーズがわかってくると、管理会社からプランが提示されます。プランには、「滞納時に賃料を保証する」などの手厚いプランもあれば、「賃料の徴収は大家がやる」など、目的・ニーズに合わせて様々なプランがあります。この時点でプランが決定するわけではありませんが、プランの目星を付けておくと今後の話がスムーズです。
3. 現地調査
主に、仲介時に賃料設定する際に必要なことで、建物や室内の状況、周辺環境をチェックします。また、建物管理には清掃やメンテナンス計画の立案も含まれるので、その点からも現地調査を行います。
4. 契約締結
現地調査の後は、管理プランなどの詳細を詰め、管理会社・大家さんの両者が合意すれば管理委託契約を締結するという流れです。
不動産管理会社の仕事内容
不動産管理会社は、以下のように「入居者募集に関する業務」「建物管理に関する業務」を行います。
賃貸経営の大半は管理会社の業務であり、だからこそ管理会社の選定は重要というわけです。
賃貸経営の大半は管理会社の業務であり、だからこそ管理会社の選定は重要というわけです。
管理会社の”種類”ごとに特徴がある
注意点は、全ての管理会社が前項の業務を行うわけではないという点です。管理会社は大きく分けて以下3種類に分かれます。
仲介とは、前項の「入居者募集や内見の案内」「入居者との賃貸借契約の締結」であり、管理とはそれ以外の業務です。また、管理と仲介の両方を行う会社でも、前項の全てを行うとは限らず、どこまで委託するかはケースバイケースと言えます。
つまり、管理会社によって業務範囲も異なれば、それによって手数料も変わってくるということです。そのため、どの範囲の業務を管理会社に任せるか？管理内容と手数料を加味した場合、費用対効果が期待できるか？をきちんと見極める必要があるのです。
仲介とは、前項の「入居者募集や内見の案内」「入居者との賃貸借契約の締結」であり、管理とはそれ以外の業務です。また、管理と仲介の両方を行う会社でも、前項の全てを行うとは限らず、どこまで委託するかはケースバイケースと言えます。
つまり、管理会社によって業務範囲も異なれば、それによって手数料も変わってくるということです。そのため、どの範囲の業務を管理会社に任せるか？管理内容と手数料を加味した場合、費用対効果が期待できるか？をきちんと見極める必要があるのです。
仲介部署がない不動産管理会社もある
前項のように仲介部署がない管理だけを行っている管理会社もいます。仮に、そのような業者に建物管理を依頼した場合、仲介に関しては別の会社に依頼することになります。最も大家さんの手間が少ない方法は、管理と仲介の両方を行っている会社に依頼することです。この場合、管理している物件を仲介するということなので、その物件のことを熟知しているため内見時の案内もスムーズです。
ただ、管理だけを行っている会社は、建物管理に関するノウハウが豊富という強みがあります。そのため、建物管理を重視している人は管理専門の業者に依頼し、仲介は別の会社に依頼する方が良いでしょう。また、仲介だけ行っている会社は、あらゆる物件を仲介しているので、賃貸検討者が集まりやすいというメリットがあります。
ただ、管理だけを行っている会社は、建物管理に関するノウハウが豊富という強みがあります。そのため、建物管理を重視している人は管理専門の業者に依頼し、仲介は別の会社に依頼する方が良いでしょう。また、仲介だけ行っている会社は、あらゆる物件を仲介しているので、賃貸検討者が集まりやすいというメリットがあります。
不動産管理会社の選び方：7つの比較ポイント
ここまで、不動産管理会社と委託契約を結ぶ流れ、および、管理会社の種類や業務内容を説明してきました。次に、不動産管理会社を選ぶ際に意識する7つのポイントについて解説します。
1.業務内容に不足はないか
2.管理費は相場とかけ離れていないか
3.集客力があるかどうか
4.その地域に詳しいかどうか
5.早急に対応してくれるか
6.管理物件数はどのくらいあるか
7.アクセスしやすい場所にあるかどうか
1.業務内容に不足はないか
2.管理費は相場とかけ離れていないか
3.集客力があるかどうか
4.その地域に詳しいかどうか
5.早急に対応してくれるか
6.管理物件数はどのくらいあるか
7.アクセスしやすい場所にあるかどうか
1.業務内容に不足はないか
まずは、業務内容に不足がないかを確認しましょう。上述のように、不動産管理業務は多岐に渡りますので、会社によって業務範囲が違います。仲介と管理を同じ会社にしたいのであれば、そもそも両方の業務を行っている会社を選ぶ必要があります。また、「建物全体のメンテナンス（修繕）計画」も行いたいのであれば、そのようなコンサルティングもできる管理会社に依頼しなければいけません。まずは、ホームページなどで業務内容を確認しましょう。
2.管理費は相場とかけ離れていないか
賃貸管理委託費用は、一般的に「月額家賃×5％」程度といわれています。ただし、管理会社ごとで内容が異なり、「建物の共用設備の点検は別途費用がかかる」などのケースもあります。そのため、Ａ社とＢ社が同じ管理委託費用でも、内容を加味して考えると実はＡ社の方が費用は高く、相場からかけ離れている……、ということもあり得るのです。そうなると、費用対効果の悪い管理になり、大家さんの収支が悪化する原因になってしまいます。
3.集客力があるかどうか
仲介と管理の両方をやっている管理会社に委託するにせよ、仲介だけを行っている管理会社に委託するにせよ、集客力は非常に重要なポイントです。というのも、大家さんが一番避けたいのは「空室」であり、そのためには集客しなければいけないからです。
たとえば、展開する店舗数が多い業者であれば、集客力に期待ができるでしょう。もしくは、同エリアで長い間仲介業を行っているのであれば、費用対効果の高い広告や適切な賃料設定などがわかっているので、やはり集客力は強いでしょう。そのような情報から、不動産管理会社の集客力を見極める必要があります。
たとえば、展開する店舗数が多い業者であれば、集客力に期待ができるでしょう。もしくは、同エリアで長い間仲介業を行っているのであれば、費用対効果の高い広告や適切な賃料設定などがわかっているので、やはり集客力は強いでしょう。そのような情報から、不動産管理会社の集客力を見極める必要があります。
4.その地域に詳しいかどうか
その地域に詳しいかどうかは、前項の集客力以外にも「建物管理」「入居者対応」にも活きてきます。たとえば、女性の入居者が多いエリアということが事前に分かれば、巡回の頻度を多くしたり、監視カメラの設置をしたりなどの対策が可能です。また、どのような入居者が多いかがわかっていれば、入居者からのクレームを想定して、事前に注意喚起したり重要事項説明書に盛り込んだりすることができます。
5.早急に対応してくれるか
入居者から設備不良のクレームがきたときは、管理会社が迅速に対応してくれないと退去率の上昇につながってしまいます。そのため、「定休日も対応できる窓口がある」や「管理委託契約の相談をしたときの対応の早さ」などの情報を基に、早急に対応できる管理会社かを見極めましょう。
6.管理物件数はどのくらいあるか
管理物件の戸数も重要です。なぜなら、管理物件の個数は、上述した「集客力」や「早急な対応」につながる部分だからです。管理物件数が多ければそれだけノウハウが蓄積されている上に、対応できるスタッフ数も多いということが想像できます。物件数の多さを活かして「周辺の複数物件でまとめて補修」できれば、退去時の補修費用は抑えられます。また、スタッフ数が多ければ早急な対応がしやすいですし、精度の高いメンテナンス計画の策定などもできるでしょう。
7.アクセスしやすい場所にあるかどうか
入居者からのクレーム対応や、入居希望者の内見案内などで、管理会社のスタッフは現地に行く機会が多くなります。そのため、物件からアクセスしやすい場所にある方が、フットワークが軽くなり、何かあったときの対応が早いです。
大手の不動産管理会社がいいとは限らない
不動産管理会社を選ぶ際、大手の管理会社か地域密着型の管理会社で迷う大家さんも多いでしょう。一般的に、大手は実績豊富であることから、管理業務のノウハウが確立されていると考えられます。一方、地域密着型は地域の情報力が強く、地域密着を生かした提案を受けられる可能性が高いです。「大手だから」という理由で選ぶのではなく、管理会社にどのような特徴があるのか、また、どのような業務を担ってくれるのかに着目しながら選定することが大切です。
大切なのは”建物管理”と”客付け”の2つ
前述した7つのポイントを押さえつつ、最後に不動産管理会社選びに重要な「建物管理」と「客付け（仲介）」について解説します。そもそも不動産管理会社に管理を委託するのは、賃貸経営で収益を上げるためです。そのために最も重要なことは空室を減らすことであり、客付けが強い管理会社を選定することは欠かせません。
そして、将来に渡って空室率の低い物件にするためには、建物の資産価値を維持しなければいけません。そのためには、共用部の清掃や退去時の補修などの建物管理が重要になってきます。この「建物管理」と「客付け」が重要である点を頭に入れ、前述した7つのポイントを意識して不動産管理会社を選びましょう。
そして、将来に渡って空室率の低い物件にするためには、建物の資産価値を維持しなければいけません。そのためには、共用部の清掃や退去時の補修などの建物管理が重要になってきます。この「建物管理」と「客付け」が重要である点を頭に入れ、前述した7つのポイントを意識して不動産管理会社を選びましょう。
見積もりは必ず複数社に依頼しよう
不動産管理会社を見極めるために、必ず複数社に見積もり依頼しましょう。上述した7つのポイントも、相対的に複数の不動産管理会社を見比べないと、結局は優劣をつけるのが難しいです。そのため、ホームページなどをチェックして、依頼したい不動産管理会社が見つかったとしても、複数社に見積もり依頼をしてから判断した方が良いでしょう。
まとめ
不動産管理会社という、賃貸経営に重要なパートナーは慎重に選ぶ必要があります。上述した点は、新しく管理会社を選ぶ人も、現在委託している管理会社の変更を検討している人のどちらにも当てはまります。今回解説した7つのポイントを意識しつつ、費用対効果の高い管理会社を選定し、収益の上げやすい賃貸経営を行いましょう。
管理会社は賃貸経営の成功を左右する大切なパートナー。
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監修中村 昌弘
【資格】宅地建物取引士
新卒で不動産ディベロッパーに勤務し、用地仕入れ・営業・仲介など、不動産事業全般を経験。入居用不動産にも投資用不動産にも知見は明るい。独立後は、不動産事業としては主にマンション売却のコンサルタントに従事している。趣味は読書。好きな作家は村上春樹、石原慎太郎。
