管理会社と仲介会社はなにが違う？それぞれの特徴や業務内容を解説します

まずは、管理会社の主な業務から確認していきましょう。管理会社が行う主な業務は、入居者管理に関わる業務と物件管理に関わる業務の2つに分けられます。それぞれ見ていきましょう。

入居者管理に関わる業務とは、具体的には以下のような業務です。入居者募集から賃貸借契約の締結、そして入居者のクレームやトラブルなどにも対応します。家賃を滞納している入居者がいても管理会社が代わりにやり取りしてくれるため、大家さんが自ら対応する必要はありません。

・入居者募集

・入居検討者の案内

・入居者との賃貸借契約の締結

・入居者とのトラブル対応

・入居者が退去する際の立ち合い

・家賃滞納者へ連絡

物件管理に関わる業務とは、具体的には以下のような業務です。入居者が利用する外部廊下や駐輪場などの共用部の清掃のほか、共用部の電気や空調機の点検なども行います。また、アパート全体のメンテナンス（≒修繕）計画を立案し、将来的にどのくらいのメンテナンス費用が必要かを算出することも管理会社の業務の1つです。

・共用部の清掃

・共用設備の点検

・入居者への注意喚起

・アパート全体のメンテナンス計画の立案

では、管理会社と仲介会社の違いはどのようなところにあるのでしょうか。この違いについて解説する前に、まずは管理会社の種類についてお伝えする必要があります。

前項で管理会社の業務内容についてご説明しましたが、これは管理会社の中でも管理業務と仲介業務の両方を行う会社になります。そのほか、管理業務のみを行う会社、仲介業務のみを行う会社が存在し、管理会社は大きく3つのタイプに分けられているのです。それぞれどのような特徴があるのか、管理会社と仲介会社の違いとは？の回答も含め解説していきます。

まずは、管理と仲介の両方を行う会社について見ていきましょう。管理会社の中でも管理と仲介の両方を行う会社が一般的です。このような会社は、客付けから賃貸借契約、そして入居者の対応や建物管理まですべて行います。一括して対応してくれるため、大家さんは複数業者とのやり取りする必要がなく、一連の手続きが非常に楽です。また、入居者募集から管理・契約まで手続きや情報が集約されるため、入居検討者への内見時の案内もスムーズになります。

そのため、極力手間を省きたい人は管理と仲介の両方を行う会社を選択するとよいでしょう。なお、仲介業務を専門で行っていないことに不安を感じる大家さんもいらっしゃるかもしれませんが、不動産物件の情報交換サイトであるレインズを通して他社から入居希望者の紹介を受けられる体制が整っており、管理と仲介の両方を行う会社であっても仲介業務に関して問題はありません。

ただし、中には他社からの仲介を受けつけない会社もあります。その場合、入居希望者は改めて個別に連絡を取る必要があるため、場合によっては入居希望者が他の物件へ流れてしまう可能性も否めません。その点が心配であれば、管理会社に「客付けの際に他社からの紹介を受けつけるか？」「ほかの仲介会社に客付けをお願いできるか？」を聞いてみるとよいでしょう。

管理と仲介の両方を行う会社に委託する場合には、仲介手数料と管理委託手数料が必要になります。仲介手数料は、入居者と賃貸借契約を結び、鍵の引渡しをしたという仲介業に発生する手数料で、管理委託手数料は、それ以外の建物管理や入居者対応などにかかる手数料です。管理委託手数料は管理会社と個別に決めますが、一般的には「月額家賃×5％」が相場になります。仲介手数料は次項の「仲介のみ行う会社」で詳しく解説します。

仲介のみを行う会社（仲介会社）は、入居者を募集し内見の案内をして賃貸借契約を締結するまでが業務です。その後は後述する管理会社が入居者を引き継ぐか、大家さんが直接やり取りする場合もあります。

仲介会社はその名の通り仲介業務を専門としているため、市場に出回っている多くの物件を仲介します。入居希望者も紹介物件数の豊富な仲介会社に触れる機会が多いので、仲介会社に仲介を依頼することで入居希望者の目に触れる機会が増え、成約率アップが期待できるでしょう。

また、地方などではエリアで圧倒的なシェアを持つ仲介会社が存在するため、その仲介会社を利用することで成約率が高くなるケースもあります。地方に物件を所有している大家さんは仲介会社の利用を検討するとよいでしょう。なお、仲介に関して、専任系媒介契約を締結しない限り複数社に仲介を依頼できます。一方、「仲介と管理の両方を行う会社」でも他社に仲介依頼は可能ですが、その旨を話すと自社だけにして欲しいと言われる場合があるため注意が必要です。

仲介会社へ支払う仲介手数料は、対象物件の「家賃1か月分（＋消費税）」が上限になります。この費用は貸主・借主どちらかに請求できますが、双方の合意があれば貸主・借主が折半することも可能で、それは貸主が決められます。たとえば、家賃10万円の物件であれば、仲介会社がもらえる手数料の上限は10万円（＋消費税）です。貸主が全額負担すれば、入居者からすると「仲介手数料ゼロの物件」になりますが、貸主の負担をゼロに設定すれば、入居者からすると「仲介手数料1か月分かかる物件」になります。

管理のみを行う会社は、仲介業務は行わず建物管理や入居者対応のみを行う会社です。管理業務のプロフェッショナルという点が特徴であり、たとえば、清掃1つとっても適切な頻度や方法などを熟知しています。もちろん、仲介と管理の両方を行っている会社もノウハウはありますが、管理を専門にしている会社はさらにノウハウが蓄積されているケースが多いです。それは、メンテナンス計画などにも同じことが言えます。物件の管理を重視したい人は管理のみを行う会社がおすすめです。

手数料は、上述したように「月額家賃×5％」が相場になります。

2018年、シェアハウスをサブリース管理していた会社が経営不振で破綻したことにより、シェアハウスの大家さんが金銭的な損失を受けた事件がありましたが、このシェアハウス業者の場合、大家さんが建てたシェアハウスを一括で借り上げ貸主となり、入居者募集から建物管理まで行っていました。つまり、「サブリース会社ってどこに入るの？」という問に対する答えは、「管理も仲介もどちらも行う会社」になるということです。

管理も仲介も行うサブリース会社を活用する最大のメリットは、たとえ空室でも管理会社が家賃を支払ってくれるので、空室時も安定した収入が得られることです。しかし、手数料が「月額家賃×10％」程度と通常より高い点、そしてサブリース会社が破綻したときに金銭的な被害を受ける点はデメリットとしてあげられます。

たとえば、この業者のようにサブリース会社が破綻してしまえば、サブリース会社（≒管理会社）から家賃をもらえない可能性があり、現に、この業者は経営不振で何カ月も大家さんに家賃を支払えない期間が続きました。サブリースを検討する際は、その点を理解した上でサブリースを依頼するか判断しましょう。

ここまで、管理会社の種類を説明してきました。最後に、管理会社を決めるためにするべきことについて解説していきます。

まずは、依頼したい業務を確認しましょう。清掃は自分で行う場合は、清掃業務を外すことができる管理会社に依頼しなければなりません。また、管理も仲介もすべて一社に依頼したいのであれば、どちらも業務として行う会社に依頼する必要があります。業務内容については各管理会社のホームページに掲載されていることが多いので、一度チェックしてみるとよいでしょう。

次に、管理委託費用の確認です。管理委託費用は、管理会社と個別に相談しながら決めるため、その管理委託費用が適切かどうか判断をしなければなりません。しかし、適切かどうかの判断するためにも見積もり依頼は必須です。その際、必ず複数社に見積もり依頼をしましょう。複数社に見積もり依頼することで、管理委託費用のみならず業務内容を比較することもできます。

ここでは、管理会社に関するよくある質問をご紹介します。

物件情報の露出度が高い仲介会社は客付けに強い会社の特徴の1つです。露出度を上げる工夫をしている会社かどうかは、インターネット上に公開されている広告を確認するとよいでしょう。webサイトが見やすいか、図面だけでなく物件の写真が豊富に掲載されているかなどがチェックポイントです。詳しくはこちらの記事を参照ください。

管理会社へ支払う手数料を下げる方法として、部分管理の導入があげられます。一部の業務を管理会社に委託し、その他を自主管理もしくは現在の管理会社よりも手数料が安い別会社に委託することで手数料の削減が期待できるでしょう。詳しくはこちらの記事を参照ください。

万が一、管理会社を変更するとなった場合は入居者への通知を忘れずに行いましょう。とくに、家賃回収業務を委託する場合は注意が必要です。通知がうまくなされないことで口座変更の手続きがうまくいかず滞納につながる恐れがあります。詳しくはこちらの記事を参照ください。

どのような管理会社を選定すればいいか迷っている大家さんは、まず、管理会社の3つタイプとその特徴について確認するようにしましょう。その上で管理会社をいくつかピックアップし、業務内容や管理委託費用を比較しながら検討することをおすすめします。安定した賃貸経営につなげるためにも管理会社選びは慎重に行うことが大切です。