家賃の値下げは空室対策の最終手段｜適切な家賃と管理費の設定アイデアを紹介します

「所有する賃貸物件の家賃は適正ですか？」

この問いに根拠をもって回答できないのであれば、家賃の見直しの前に、周辺類似物件をインターネットや不動産会社のチラシなどを参考にして、適正家賃であるか否かの調査が必要です。

そのうえで“適正家賃である”という結論に至った場合には、空室対策として安易に家賃を下げることはおすすめしません。

不動産会社に相談するほかにもポータルサイトで近隣類似物件（駅からの距離、築年数、間取りなどが同じような物件）を検索してみましょう。近隣類似物件を検索、調査すると大まかな家賃相場を把握できます。

なぜ安易に家賃を下げることはおすすめしないのか。その理由についてご説明いたします。

家賃を下げると、当然ながらその分、家賃収入が減少します。家賃収入が減少すると、当初考えていた資金計画に変更が生じます。

それによって、アパートローンの返済や修繕など、賃貸経営における諸費用の支払いに支障が生じて、自己資金で補填をする必要が生じる可能性もあります。

家賃を下げて入居者募集をかけた場合、その情報は既存入居者の目にも触れる可能性があります。その情報を目にした既存入居者からは、自分も家賃を下げてほしいという要望が出てきかねません。

既存入居者との賃料の不均衡を生じさせないためにも、家賃を安易に下げることはおすすめをしません。

たとえば家賃6万円、戸数6戸のアパートを4,000万円で取得した場合
想定表面利回り　10.8％＝（6万円×12か月×6戸）÷4,000万円

一方、家賃を1万円下げた場合
想定表面利回り　9％＝（5万円×12か月×6万円）÷4,000万円

つまり家賃を下げると、利回りも低下します。将来的に賃貸経営の出口戦略で売却を検討している場合、収益性の指標である利回りが低いと売却査定において不利に働きますので注意しましょう。

所有する賃貸物件の強みや周辺類似物件の家賃相場も把握したうえで、空室を解消するためには家賃を下げる必要があるという結論に至った場合、どのように家賃の見直しを考えていけばよいのでしょうか。家賃の設定方法とそれに関連するアイデアについて、ご説明いたします。

家賃を下げた方がよいという結論に至った場合でも、周辺類似物件の家賃相場よりも著しく低い家賃設定にするのは避けましょう。

賃貸経営におけるキャッシュフローが悪化する可能性もあるうえ、入居検討者から「訳あり物件」と認識されて敬遠される可能性もあります。

家賃値下げの検討をする場合には、周辺類似物件のうち、築年数や間取り、設備など、所有する賃貸物件と同じ条件の物件の家賃設定を調査して慎重に下げ幅を決めていきましょう。

家賃の値下げを実行する前に、所有する賃貸物件が、入居者ニーズを満たしているかを再度確認してみるとよいでしょう。年齢や性別、世帯構成人数、学生または社会人など、具体的に入居者として想定している属性を、いま一度考えてみましょう。

・所有する賃貸物件の入居者ターゲットは、誰ですか？
・想定する入居者にとって魅力的な物件になっていますか？
・入居者ニーズを満たすために、必要な内装、設備は整っていますか？

このように、入居者対策を意識しながら、家賃の値下げを実行に移していきましょう。

初期費用が抑えられるように設定するのも入居者対策を意識した手段のひとつです。

たとえば、家賃を6万円に設定し、入居時に敷金・礼金を各々家賃1か月分に設定している場合、初期費用（前受家賃、敷金、礼金、仲介手数料）は24万円となります。これに火災保険などの諸費用が加わると、入居時の初期費用は30万円を超え可能性もあります。

しかし、家賃5万5千円、管理費（共益費）5千円とした場合、初期費用（前受家賃、敷金、礼金、仲介手数料）は２万円ほど安くなる計算となります。毎月の家賃収入は変わらないため、キャッシュフローへの影響は少なくなります。

ある大家さんは、所有する賃貸物件の1階で自営業を営んでおり、家賃の支払いは大家さんに直接支払う仕組みにしていました。そして、入居者が家賃支払いをする際には、数百円のミニプレゼントを毎月用意してプレゼントをされていました。

物件周辺には、大学や専門学校があり、そこに通う学生を入居者ターゲットにしていました。親元を離れ、不安を抱く学生にとっても、慣れない土地で生活できるだろうかと不安に思うご両親にとっても、この大家さんの取り組みは安心感を生み、築30年を超えた今でも、満室経営をされています。

空室対策の最後の手段ともいえる家賃値下げを実行するのであれば、ポータルサイト対策を意識することも考えておきましょう。たとえば、スマイティを例にとって考えてみたいと思います。

スマイティでは、さまざまな条件で物件の絞り込みができます。そのうち、家賃についても2万円から10万円は5千円刻みで条件設定ができます。

現在、家賃5万円と設定していた場合、家賃5万円未満で検討している入居検討者に物件情報を見てもらうことはできません。

しかし、家賃4万4千円・共益費（管理費）6千円に設定すれば、毎月の家賃等収入を減少させることなく、家賃4万5千円未満で検討している入居検討者にも物件情報を見てもらうことができます。

入居者募集の広告を行ってくれる仲介会社対策にも目を向けてみましょう。仲介会社は、賃貸物件の場合、仲介手数料として受け取ることができるのは家賃1か月分が限度です。

広告費は、仲介会社から請求することはできず、大家さんからの要望があったときのみ、別途請求できます。また、仲介を依頼する契約類型には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

一般媒介契約の場合、大家さんが他の不動産会社にも重ねて入居者募集の依頼をかけることができる一方、専任媒介契約、専属専任媒介契約はほかの不動産会社に重ねて依頼をすることはできません。

なお、専属専任媒介契約の場合は、大家さん自ら入居者を見つけることはできません。

一般媒介契約である場合、ほかの不動産会社が入居者を大家さんに先に紹介し決定した場合、懸命に広告活動をしても徒労に終わるため、あまり力を入れて入居者募集に関わってくれない可能性もあります。

また家賃の値下げは仲介手数料の減額につながるため、より力の入れ具合が弱くなることも考えられます。そのため、家賃の値下げを実行する際には、仲介会社との媒介契約を専任媒介契約とするというのも一案です。

さらに、別途広告を依頼し、広告費も支払うなど、家賃が下がった分を仲介会社が補えるように配慮し、入居者募集に力を入れてもらえるように対策を講じることも必要と言えるでしょう。

この記事でお伝えしてきた通り、空室対策として家賃を下げるのは最終手段です。家賃を安易に下げたからと言って空室解消につながるわけではありません。家賃を下げる前に、検討および調査すべきことはご説明した通り、たくさんあります。

そのうえで、家賃値下げを実行する際には、家賃の下げ幅や共益費（管理費）とのバランス、タイミングなど、管理会社や不動産会社とよく相談し、入居検討者にどうやったら振り向いてもらえるかを考えながら、慎重に進めていくように心掛けましょう。