空室対策にレンタルスペースが有効？賃貸物件の時間貸しをするための事前準備と注意点

レンタルスペースとは賃貸物件やオフィスビルの一部のスペースを時間貸ししているサービスのことです。貸し会議室やパーティールームなどに用いられ、用途によって繁忙期と閑散期の収入が大きく異なることが特徴です。たとえば、パーティールームとして貸し出す場合は、クリスマスや忘年会の多い12月に最も多く利用されます。

1時間1,000円で貸し出す場合、月に300時間利用されると、300,000円の売上と計算でき、これをいくつか設置すれば収益を上げることも可能です。ただし、専門業者に運営代行を依頼する場合には、売上の40%程度を手数料として支払わなければなりません。

レンタルスペースの種類としては以下のようなものが考えられます。

・貸し会議室・セミナールーム
・シェアオフィス
・パーティールーム
・シアタールーム
・撮影スタジオ
・ダンススタジオ
・カフェスペース
・キッチンスペース

それぞれの用途によってレンタルスペース内に椅子や机、パソコンなどの設備、また、撮影スタジオやダンススタジオなどは広いスペースが必要になります。

賃貸物件を所有している大家さんが、空室対策としてレンタルスペースを活用する際のメリット・デメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

空室をレンタルスペースとして利用するメリットには、以下のようなものがあります。

・収益化できる

・収益性が高い

・築年数が重要視されない

・価格変更が容易にできる

まず、空室として放置するとまったく収益が発生しませんが、レンタルスペースとして活用することで、収益を発生させることができます。また、時間貸しで複数の人に貸し出すビジネスモデルということもあり、立地にもよりますが非常に高い収益性を実現できる可能性があります。

冒頭で計算したとおり、1時間1,000円の貸出でも利用者が多ければ1か月30万円の売上とすることも可能です。そのほか、一時的な利用ということもあり築年数が重要視されない点や賃貸契約ではないので価格変更を容易にできるといったメリットがあります。

次に、レンタルスペースのデメリットとして以下のようなことが挙げられます。

・収入が不安定

・稼働率が上がる程手間がかかる

・設備（家具など）の費用がかかる

レンタルスペースには繁忙期と閑散期があり、収入が不安定です。空室を活用するだけであればもともとなかったところに収益が発生するのでデメリットも少ないですが、レンタルスペースだけでやっていくとなると収入の不安定さに注意しなければなりません。

また、稼働率が上がるほど清掃などの手間がかかる点や、事前に机や椅子などの設備を設置しなければならない点もデメリットだといえるでしょう。前者については、業者にまかせることもできますが、運営代行費とは別に清掃費も支払う必要がある点に注意が必要です。

ここでは、空室をレンタルスペースとして活用する前に準備しておきたいことをお伝えしていきます。

まずはターゲットを決めるようにしましょう。立地によって、パーティーなど個人利用を目的としたものなのか、リモートワークなどのビジネスマンの利用を目的としたものなのか、向いている利用法が変わります。また、個人利用であっても自習室のような用途なのか、友人と集まる用途なのかなどの違いがあるでしょう。それぞれ、ターゲットによって必要な室内設備も変わってきます。

立地や用途、物件のスペック、広さに応じて賃料を決めましょう。一般的な相場としては1,000～2,500円程度が多いようです。ただし、個人利用で一部のスペースのみで貸し出すのであれば500円程度から貸し出すケースもあります。一方、パーティーとして使うような広さの必要なレンタルスペースであれば、3,000円以上で設定してもよいでしょう。もちろん、立地によって大きく変わるため、周辺のレンタルスペースを検索してみて相場を確認しておくことをおすすめします。

レンタルスペースで発生した収益は事業として営む場合、賃貸経営と同様不動産所得として計上する必要があります。ただし、副業で行う場合には雑所得です。双方とも収入から経費を差し引いた額が所得となる点は同じですが、不動産所得では複式簿記による方法で記帳することにより最大65万円分の青色申告特別控除を受けられるといった違いがあります。

また、すでに賃貸経営を営んでいる方が空室をレンタルスペースとして貸し出す場合、仮にレンタルスペースが赤字になっても、不動産所得の黒字と相殺できるというメリットもあるでしょう。

集客については、レンタルスペースに特化したポータルサイトを利用する方法が一般的です。ただし、こうしたポータルサイトを利用すると手数料を取られてしまいます。手数料を支払いたくない場合には、地域密着型の掲示板を利用するなどの方法で、無料で集客を目指すこともできるでしょう。ただし、集客力については基本的には前者の方が高いといえます。

また、レンタルスペースとして貸し出した後は、清掃する必要がありますが清掃を自分でするか業者に委託するかを決めておく必要があります。近くに住んでいる賃貸物件であれば、自分で清掃してもよいかもしれませんが、遠い場合、また回転率を高めたい場合には業者に委託することをおすすめします。

レンタルスペースを貸し出すにあたって事前に利用規約を作っておく必要があります。たとえば、パーティールームとして貸し出す場合、貸主がすべて清掃することを前提に貸し出した方が利用されやすくなります。一方、経費を抑えて運営したいのであれば利用者に簡単な清掃を任せてしまう方法もあるでしょう。また、喫煙の可否などについても事前に決めておくことが大切です。

賃貸物件の一部をパーティ―ルームとして貸し出すようなケースでは、ほかの部屋への入居者に騒音などによる迷惑がかからないように注意する必要があります。具体的には、利用者に対してあらかじめ注意喚起する方法や、部屋自体に騒音対策を施すといった事が考えられるでしょう。

区分所有の物件をレンタルスペースとして貸し出すことを検討している場合、マンションによっては居住以外の利用を制限している場合もある点に注意が必要です。こうした制限事項については管理規約を確認するようにしましょう。そうでなくとも、とくに区分所有の場合は他の入居者に迷惑をかけてしまうことも想定して、あらかじめ管理会社に相談するなどしておくと万全です。

レンタルスペースで起こりうるトラブルの1つに、室内に設置している設備の破損が挙げられます。これについては、利用者側の過失により破損してしまった場合には、賠償金があるといったことを利用規約に明記しておくとよいでしょう。こうすることで、ていねいに扱ってくれる可能性が高くなりますし、実際に破損してしまった場合には賠償金を請求するこができるようになります。

鍵の受け渡しについては、スマホからパスワードを送ることで鍵を解除できる電子キーを設置したり、暗証番号つきのポストに鍵を入れておいたりといった方法があります。また、鍵の受け渡しを代行してくれる業者もあるため、そうした業者を利用することを考えてもよいでしょう。

利用料はカード払いや振り込みによる方法があります。基本的にはあらかじめ料金を支払ってもらうスタイルにしたほうがよいでしょう。運営代行会社に任せる場合は、発生した利用料について翌月末日に手数料を差し引いてまとめて振り込まれるといった形になることが多いようです。

レンタルスペース用途で利用する賃貸物件については、基本的には宿泊させることはできません。ただし、あらかじめ旅館業法の許可を取るなどして、レンタルスペースかつ民泊のような形で運営されているケースもあります。許可のない宿泊については違法となる点に注意が必要です。

賃貸経営の空室対策としてのレンタルスペースについてメリット・デメリットや注意点などお伝えしました。レンタルスペースは稼働率を高めることができれば収益率も高く、利用条件の変更もしやすいなど、空室を活用する方法としてはメリットが大きいといえるでしょう。ただし、賃貸物件を活用する場合には、他の入居者への配慮や、区分所有の場合には管理規約の確認などしっかりしておくことが大切です。そういった点を踏まえたうえで、有効な利用を検討してみてはいかがでしょうか。