空室対策のひとつとして、
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目次
空室に悩む大家さん、住宅セーフティネット制度はご存じですか？
住宅セーフティネット制度とは、民間の空き家・空き室を活用し、住宅確保に配慮が必要な方（高齢者、障害者、子育て世帯等。以下、住宅確保要配慮者）に対し、安全かつ良質な住まいを保障する社会的制度のひとつです。
住宅セーフティネット制度とは？
住宅セーフティネット制度とは、以下の3本柱から成り立っています。
1.住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度
住宅セーフティネット制度において、住宅確保要配慮者の入居を拒まない住宅として登録された住宅の情報は、住宅確保要配慮者の方々等に広く提供されます。そして、その情報を見て、住宅確保要配慮者の方々が、賃貸人の方に入居を申し込むことができるという仕組みとなっています。
2.登録住宅の改修や入居者への経済的な支援
住宅確保要配慮者の入居を受け入れるにあたり、必要な改修を行う場合は 改修工事費の補助を受けることができます。また、住宅セーフティネット制度に登録された住宅の入居者への経済的支援もあります。これは、家賃と家賃債務保証料について、地方公共団体と国が協力して補助を行うものです。
3.住宅確保要配慮者に対する居住支援
住宅確保要配慮者が居住支援法人等によって 入居前・入居後における不安を相談でき、解決のサポートを受けられる場合があります。
大家さんにとっての、セーフティネット制度のメリット
住宅確保要配慮者にとって、メリットの大きい住宅セーフティネット制度。大家さんにとっては、どのようなメリットがあるのでしょうか。
セーフティネット住宅提供システムへの物件掲載
セーフティネット住宅提供システムへの物件掲載をしてもらえます。空室が発生し、広告宣伝費の捻出に頭を悩ませている大家さんにとって、費用をかけずに広く広告宣伝することは大きなメリットといえるでしょう。
競合物件が少ない
住宅確保要配慮者は条件にあう物件を探すことも難しいうえに、入居を断られるケースもあります。入居者を物件探しに困っている住宅確保要配慮者に絞り込むことによって、競合物件が少なくなり、物件に目にとめてもらう確率を高めることができます。新築、築浅物件の競合物件が多く、築古物件を入居検討してもらえず困っている大家さんにとって、メリットといえるのではないでしょうか。
入居者支援がある
先ほどふれたように、住宅確保要配慮者がセーフティネット住宅に入居する場合、支援を受けられます。入居者支援があることは、住宅確保に不安のある住宅確保要配慮者にとって、大きな入居の後押しになるでしょう。
入居者支援の例として、入居に係る情報提供・相談、見守りなどの生活支援を受けられたり、家賃や家賃債務保証料の減免や補助を受けられたりします。入居者支援があることで、大家さんとしても安心して住宅確保要配慮者を受け入れることができます。
入居者支援の例として、入居に係る情報提供・相談、見守りなどの生活支援を受けられたり、家賃や家賃債務保証料の減免や補助を受けられたりします。入居者支援があることで、大家さんとしても安心して住宅確保要配慮者を受け入れることができます。
改修工事に一定の補助金が出る
住宅確保要配慮者「専用の住宅」として、セーフティネット制度に登録をすると、必要な改修を行う場合に改修工事費の補助を受けることができます。例えば、共同居住用のための改修、間取り変更又は耐震改修工事を実施する場合には、一戸当たり100万円の補助を受けることができます。
なお、住宅確保要配慮者専用住宅としての管理期間が10年以上であることなどの一定条件を満たす必要がありますが、築古物件の修繕費用の捻出に頭を悩ませている大家さんにとっては、メリットといえるでしょう。
なお、住宅確保要配慮者専用住宅としての管理期間が10年以上であることなどの一定条件を満たす必要がありますが、築古物件の修繕費用の捻出に頭を悩ませている大家さんにとっては、メリットといえるでしょう。
セーフティネット住宅ならではの対策も忘れずに！
セーフティネット住宅制度には、前項で述べた一定のメリットもありますが、当然ながら、デメリットもあります。そして、セーフティネット住宅制度特有の事態への対策も考慮しておく必要があります。
高齢者を対象とする場合
一般的な入居者と比較すると、高齢者は年齢を重ねることで身体機能や免疫力が弱くなる可能性もあり、小さな段差での転倒などによるケガを負ったり、持病をはじめとする病気に罹かったりすることも考えられます。
また、1人暮らしの場合、孤独死のリスクにも留意しておく必要があります。そのため、室内を改修してバリアフリー化を行うなどの準備も必要ですし、見守り支援等福祉サービスの活用や身元引受人との連携など、高齢者特有のリスクへの対策を講じておく必要があります。
また、1人暮らしの場合、孤独死のリスクにも留意しておく必要があります。そのため、室内を改修してバリアフリー化を行うなどの準備も必要ですし、見守り支援等福祉サービスの活用や身元引受人との連携など、高齢者特有のリスクへの対策を講じておく必要があります。
低額所得者を対象とする場合
低額所得者の大きなリスクは、賃料滞納リスクです。低額所得者のうち、生活保護者の方は代理納付制度を利用することで、リスク回避を図ることができます。また、それ以外の方に対しては、保証会社や連帯保証人をつけることができれば、賃料滞納リスクの対策を講じることができます。
ただし、条件によっては、保証会社から引き受けを断られる場合もありますし、連帯保証人を探すのも困難な場合もあるでしょう。そのような場合、まずは住宅セーフティネット制度の3本柱の1つである「住宅確保要配慮者に対する居住支援」窓口に相談し、居住支援活動を行うNPO法人等や生活困窮者自立支援制度の活用をすることで、入居者は賃料支払いについての支援をうけることもできます。
ただし、条件によっては、保証会社から引き受けを断られる場合もありますし、連帯保証人を探すのも困難な場合もあるでしょう。そのような場合、まずは住宅セーフティネット制度の3本柱の1つである「住宅確保要配慮者に対する居住支援」窓口に相談し、居住支援活動を行うNPO法人等や生活困窮者自立支援制度の活用をすることで、入居者は賃料支払いについての支援をうけることもできます。
外国人を対象とする場合
日本人であれば「言わなくても当たり前」と思っていることでも、外国の方にとっては、当たり前ではないことはたくさんあります。また、言語の違いにより意思疎通が困難である可能性もあるでしょう。
そのため、契約書を外国語で準備したり、居住におけるルールの共用部への掲示や入居のしおりを外国語でわかりやすく用意したり、翻訳機を用意したり、という対策を講じる姿勢が必要です。なお、管理を管理会社に委託する際には、外国の方への対応実績があるかどうか確認が必要です。
そのため、契約書を外国語で準備したり、居住におけるルールの共用部への掲示や入居のしおりを外国語でわかりやすく用意したり、翻訳機を用意したり、という対策を講じる姿勢が必要です。なお、管理を管理会社に委託する際には、外国の方への対応実績があるかどうか確認が必要です。
セーフティネット住宅として登録するには
セーフティネット住宅のメリット・デメリットを踏まえたうえで、セーフティネット住宅として登録を行う方法について、ご説明いたします。
登録の方法
セーフティネット住宅の登録を行う場合、登録申請書等を作成し、都道府県・政令市・中核市等の登録窓口に提出する必要があります。なお、セーフネット住宅情報提供システムにおいて、登録申請書等を作成し、登録窓口に提出することも可能です。
登録基準や登録申請の提出物等については、都道府県・市町村が策定する「都道府県・市町村賃貸住宅供給促進計画」において独自の基準が設けられている場合がありますので、まずは登録窓口で詳細を確認するようにしましょう。登録申請の承認後、セーフティネット住宅情報提供システムを通じて情報が公開されます。
登録基準や登録申請の提出物等については、都道府県・市町村が策定する「都道府県・市町村賃貸住宅供給促進計画」において独自の基準が設けられている場合がありますので、まずは登録窓口で詳細を確認するようにしましょう。登録申請の承認後、セーフティネット住宅情報提供システムを通じて情報が公開されます。
セーフティネット住宅としての登録のみする場合
登録後、セーフティネット住宅としての募集を一般の募集と並行して行うことが可能です。
セーフティネット「専用」住宅として登録する場合
セーフティネット「専用」住宅にするためには、「入居者を住宅確保要配慮者又はその方と同居する配偶者その他の親族に限る」という要件を満たす必要があります。この場合、家賃減額補助や家賃債務保証料減額補助を受けることができます。
まとめ
空室対策のひとつとして、セーフティネット住宅の登録をすることは検討する価値はあると思います。ただし、実行に移す前に、セーフティネット住宅制度の概要やメリット・デメリットをよく理解することが重要であるのはいうまでもありません。
また、管理会社に管理を委託している場合には、委託契約を継続してもらえるかどうかも重要なポイントです。所有する物件の特徴を踏まえ、その他対策についても検討しながら登録の要否を吟味しましょう。
また、管理会社に管理を委託している場合には、委託契約を継続してもらえるかどうかも重要なポイントです。所有する物件の特徴を踏まえ、その他対策についても検討しながら登録の要否を吟味しましょう。
空室対策のひとつとして、
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※ページ下部の「賃貸経営一括相談サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
この記事の監修者
キムラ ミキ
【資格】AFP／社会福祉士／宅地建物取引士／金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP（ファイナンシャルプランナー）、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。
