アイデア勝負で満室経営を!お金をかけない空室対策

監修花 惠理

  • 公開日:
  • 2020年06月15日
  • 更新日:
  • 2020年06月15日
アイデア勝負で満室経営を!お金をかけない空室対策
賃貸経営をしている大家さんのなかには「築年数が古いわけでもないのに、空室が埋まらない」という声を聞くことがあります。このような比較的築浅物件の空室対策においては「老朽化してもいないからリフォームや設備にお金をかけるのも…」と考える方も多いでしょう。そこでこの記事では、前述のようなお悩みの大家さんに向けて、お金を掛けない空室対策をご紹介します。どのような方法が適切か、それぞれの状況に合わせて対策を講じるため、まずは現状や原因を探り、物件に合った空室対策をしていきましょう。

空室対策はアイデア勝負!
まずは、空室になっている原因を探ることから始めましょう。

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目次

所有物件の空室の原因を理解していますか

空室対策を考えるうえで非常に重要なことの1つが、所有物件の分析です。みなさんは、所有物件の空室の原因を理解しているでしょうか?原因を理解せずに、やみくもに空室対策を行っても結果は出にくいでしょう。空室に悩む大家さんは、まずは所有物件と競合物件のそれぞれ分析を行ってみてください。

空室が埋まりやすい物件の特徴とは

一般的に、空室が埋まりやすい物件の特徴の1つとして「立地」が挙げられます。駅近・利便性のよい生活環境が整っている・治安がよいなどの条件が好まれるでしょう。とはいえ、すでに物件を所有している大家さんの場合、後から立地を変えることはできません。ほかの部分で競合物件との差別化を図るなどの工夫が必要でしょう。

たとえば、全国賃貸住宅新聞が公開している「2019年入居者に人気の設備ランキング」によれば、4年連続で「インターネット無料」が1位となっています。インターネット社会の現代では、インターネットにつながる環境は必須と言えるでしょう。空室対策として市場データを基に費用対効果を考え、新しい設備の導入を検討することも大切です。

賃貸経営における空室対策の重要性

賃貸経営における主な収入は、入居者からの家賃です。空室であるということは収入が入らないことを意味します。従って、空室が多くなったり、空室期間が長引いてしまったりすると、収入が得られず賃貸経営が苦しくなってしまう可能性があるのです。

そのため、賃貸経営を行ううえで空室対策は非常に重要だといえるでしょう。入居希望者は数ある物件から選択するので、ライバル物件よりも魅力的な物件として映るように工夫する必要があります。次の項目からは具体的な空室対策について解説しますので、空室に悩む大家さんはぜひご覧ください。

誰にむけてどんな空室対策をしたらいいか

ここでは、一般的な空室対策についてご紹介します。空室対策の内容によっては費用が発生することがありますので、実際には費用対効果についても十分にご検討ください。

既存入居者への空室対策

「空室対策」というと「すでに空室となってしまった部屋をどうやって入居付けするか」という発想をする大家さんが多いと思うのですが、「退去者を増やさない」ことも重要な空室対策の1つです。そもそも退去がなければ、退去後のクリーニングや入居者募集にかかる費用を節約することができます。

既存入居者に長く住んでもらえるようにするには、居心地のよい物件にする工夫が不可欠でしょう。たとえば、共用部分の定期的な清掃、定期的な入居者アンケートの実施、設備修繕の要望があれば早い対応をするなどが考えられます。内容によっては管理会社の協力が必要な場合がありますので、担当者と連携をとって、相談しながら進めていくとよいでしょう。

入居希望者への空室対策

客付けにあたり、入居希望者へのアピールも大切なポイントです。内見時の印象を高めるために、内見前に窓を開けて換気をしたり、軽く掃除を行ったり、モデルルームを設置したりすることなどが考えられるでしょう。

また、需要が高い設備を拡充することも、入居希望者へのアピールにつながるでしょう。ただし、やみくもに設備投資するだけでは、費用対効果が得られない可能性があります。不安な方は、管理会社などに相談しながら検討してみてください。

契約の方法も空室対策につながる

契約条件を変更することも、空室対策につながる可能性があります。たとえば、フリーレントをつける、敷金・礼金をゼロにして初期費用を抑えるなどの方法が考えられます。一般的に、賃貸物件を借りる時に入居者が支払う初期費用は、「家賃の5~6か月分」といわれています。この負担を軽減させることは、入居希望者へのアピールポイントになるでしょう。

フリーレントや敷金・礼金ゼロを活用する場合は、短期解約違約金を設定する契約にするなど、短期間で退去されないような工夫も必要です。

不動産会社への空室対策

大家さんが自主客付するケースはありますが、実際には不動産会社に客付けしてもらうことが多いでしょう。そのため、不動産会社から入居希望者へ、しっかりと物件の魅力をアピールしてもらうことも空室対策へとつながります。

不動産会社との関係性の構築も重要なポイントの1つ。客付けを依頼している不動産会社に既存設備などの物件情報をきちんと反映してもらう、ネット上に掲載されている写真が少なければ大家さんが写真データを提供するなど、少しでも入居希望者に魅力が伝わるよう協力してもらいましょう。

また、広告料の支払いを上乗せすることも不動産会社へのアピールになります。費用がかかることですので、所有物件の状況をみながら判断するとよいでしょう。

まず、マーケティングで物件の課題を知ろう

ここまで、一般的な空室対策についてご紹介しましたが、実際には大家さんが所有している物件に有効であるかを検討する必要があります。まずは、所有物件や競合物件を調査・分析して、課題をしっかりと把握するようにしましょう。

次に、空室対策のなかでもなるべくお金をかけない・費用がほとんどかからない空室対策についてご紹介します。

"競合調査"で所有物件に不足している部分を知る

所有物件を分析するうえで欠かせないのが「競合調査」。周辺にある物件の状況を知ることで、条件の比較ができるようになります。

競合調査をする方法の1つは、不動産情報サイトを活用すること。インターネット上には、物件情報が溢れています。家賃・間取り・設備などの条件を入力すれば、競合物件の概要を調べることが可能です。競合調査を行うことで、「ライバル物件は同じ家賃帯だけれど、所有物件よりも設備が充実している」などの分析ができるでしょう。

また、近隣の不動産会社に周辺情報の聞き込みを行うことも有効です。ターゲット層や近隣の空室率などの情報を得られる可能性があります。中長期的な空室対策を考えるためにも、競合調査を行って所有物件に不足している要素を洗い出しましょう。

入居希望者のターゲットを設定・見直しする

競合調査を行った後は、所有物件のターゲット層の設定・見直しを行いましょう。入居希望者層が学生・社会人、ファミリー向けであれば、世帯年収層などによって賃貸物件に求める条件が異なります。競合調査を行う時には、入居希望者となるターゲット層を意識した上で設備状況などをチェックすることをおすすめします。

ターゲットの間口を広げる

空室対策の1つとして、ターゲットの間口を広げるという案もあります。たとえば、外国人やひとり親家庭、生活保護受給者などの受け入れを可能にするなど。以前はお断りしていたターゲット層の受け入れを検討することで、入居率を上げられる可能性があります。ターゲットの間口を広げることに不安を感じる方は、管理会社の滞納保証制度や保証会社などを上手に活用して、リスクヘッジを行うことをおすすめします。

アンケートで入居者からヒントを得る

定期的に入居者にアンケートを行うことで、ご自身の物件に暮らす人たちの、直接の声を聞くことができます。長期入居を実現するためには、入居者に居心地のよい物件だと感じてもらうことが大切です。ここでは、アンケートにより入居者からヒントを得る方法についてご紹介します。

"入居者アンケート"から課題を知る

定期的に既存入居者へアンケートを行うことにより、入居者が日頃物件に対して感じていることを知ることができます。入居者の回答によっては、物件の不平不満が書かれることがあるでしょう。しかし、所有する物件の不備を大家さんがきちんと理解して対策することで、退去を防げる可能性があるのです。入居者の不満をなくして長期間入居してもらえるよう、入居者の本音から物件の課題を解決していきましょう。

"退去時アンケート"からヒントを得る

既存入居者だけでなく、退去時に行うアンケートからも空室となる原因がわかる可能性があります。退去の理由が「もっと条件のよい物件が見つかったから」「設備の不具合が多かった」「修繕対応が遅い」など、内容によってはすぐに改善できるものがあるかもしれません。退去時アンケートを基に、管理会社にも相談しながら、退去防止のための対策を立てましょう。

物件周辺の清掃を定期的に行う

共用部分など、物件周辺の清掃を定期的に行いましょう。当たり前のことですが、きれいで清潔感のある物件の方が入居者に喜ばれます。管理会社に定期清掃をお願いしている場合でも、大家さんがご自身の目でチェックすることをおすすめします。

不動産会社と交流を深め、見極める

空室対策を考えるうえで、不動産会社とうまく付き合っていくことも重要なポイントの1つです。ここでは、不動産会社を利用した空室対策についてご紹介します。

コミュニケーション・アピールする機会を増やす

管理会社や仲介会社とコミュニケーションを取ることをおすすめします。大家さん自身が自主客付するケースはありますが、実際には不動産会社が客付けをする方が多いでしょう。そのため、不動産会社と信頼関係を築くことが空室対策にもつながります。できるだけ不動産会社に足を運び、物件の現状や周辺物件の情報を聞き出すなど、積極的にコミュニケーション・アピールする機会を増やすとよいでしょう。

マイソクに掲載する情報や写真の更新

現代はインターネット社会です。入居希望者のほとんどは、不動産会社に足を運ぶ前にインターネットで賃貸物件を検索しています。そのため、掲載されている情報や写真が非常に重要なポイントとなるのです。

インターネットに限らず、広告に掲載されている所有物件の設備などの情報が足りなければ不動産会社に更新してもらうよう依頼しましょう。さらに、写真枚数が足りなかったり写真が魅力的でない場合は、撮り直しを依頼したり、大家さんが写真データを提供したりすることをおすすめします。少しでも入居希望者にアピールできるよう工夫するとよいでしょう。

管理会社や仲介会社の見直し

不動産会社によって主事業や得意分野、方針などが異なります。そのため、管理や仲介を依頼する場合は、信頼のできる不動産会社へお願いすることをおすすめします。

もし客付けなどの面で不満がある場合は、必要に応じて依頼する管理会社や仲介会社の見直しを行いましょう。その場合は、必ず複数の会社を比較し、検討してみてください。

自主管理・自主客付けを検討する

賃貸経営の諸費用をなるべく節約したいとお悩みの大家さんがいるのではないでしょうか?ここでは、不動産会社に委託しない「自主管理」「自主客付け」についてご紹介します。

自主管理とは

自主管理とは、所有物件の管理業務を不動産会社に委託せずに、すべて大家さん自身で行う管理方法のこと。不動産会社を利用しないので、管理手数料を節約できるというメリットがあります。

一方で、賃貸経営における管理業務は入居から退去、既存入居者の対応など多岐に渡ります。時間に余裕があり、物件の近くに住んでいるなどの大家さんでないと、なかなか難しいかもしれません。

一部の管理業務のみを委託するプランを展開している不動産会社もありますので、大家さんの現況に合った管理方法を選択してみましょう。

自主客付けとは

不動産会社に仲介を依頼するのではなく、大家さん自身が入居付けを行うことを「自主客付け」といいます。入居者からの紹介、インターネットやSNSの活用などにより、大家さんが客付けを行います。

大家さん自身が客付けを行いますので、不動産会社に支払う仲介手数料や広告料などの手数料を節約することが可能です。ただし、貸主・借主との間で結ぶ賃貸借契約も大家さんが行うことになります。とくに賃貸借契約書に記載する内容は非常に重要です。不安に思う方は、契約関係の業務のみを不動産会社に依頼できないか相談してみましょう。

どこまでやるか、いつまでやるかを決めてからチャレンジしよう

自主管理・自主客付けが実現すれば、不動産会社に依頼すると発生するさまざまな手数料を節約することができます。諸費用を節約した分、賃貸経営における収益が上がるメリットがあるといえるでしょう。

しかし、すべての業務を大家さんが1人で行うのは大変なことです。一定期間成果が出なかった場合は不動産会社に相談するなど、ある程度期限を決めて取り組むとよいでしょう。また、管理業務の一部を委託するなど、大家さんに合った方法で不動産会社を利用することもおすすめです。

まとめ

空室対策を実行する前に、まずは大家さんがご自身の物件を客観的に分析してみましょう。競合物件も調査し、現状把握することで、有効な空室対策の見通しが立てられるようになります。

また、賃貸経営にかける諸費用を節約したいという大家さんには、自主管理や自主客付けという方法がありますが、すべての業務を大家さんが行いますので大変な手間がかかります。賃貸経営を行ううえで、信頼できる不動産会社と上手にコミュニケーションをとることも、大家さんの大切な努めの1つ。ぜひうまく連携をとりながら、今回の記事を参考に対策を考えてみてください。

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花 惠理

監修花 惠理

【資格】宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士/ファイナンシャルプランナー2級

大学卒業後、不動産会社や住宅メーカーの不動産部に勤務し、不動産賃貸・売買契約の他、社宅代行、宅地造成などの業務に携わる。現在は、不動産や金融関係の執筆をするWebライターとして大手メディアなどに多数寄稿。

初心者にもわかりやすい言葉で解説しています。また、将来に備えて夫婦で不動産投資や株式投資を行っています。

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