自主管理の特徴と注意点を理解した上で
どこまで自分で管理するかをイメージしてみましょう。
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※ページ下部の「賃貸経営一括相談および土地活用プラン一括請求サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
目次
賃貸経営の自主管理ってどんなことをすればいいの?
自主管理を行うということは、つまり、入居者の募集業務や家賃の徴収などを自身で行うということです。
そのため、自主管理は大変という印象を抱いている大家さんや、どこまで管理を行う必要があるのか不安に感じている大家さんも多いのではないでしょうか。管理会社の業務は多岐に渡るものです。
それらをよく理解した上で自分でもできるかどうかを判断する必要があります。
管理会社の業務内容をおさらい
入居者募集業務
また、管理会社には契約締結業務のノウハウや契約書の雛形などがありますが、自主管理はそれらもまったくない状態でスタートする必要があります。
そのため、自主管理では自身で作成したホームページに物件情報を掲載するなど、何らかの広告手段を使って入居者の募集を行う必要がありますが、うまくいかなかった場合には空室のリスクが高くなるので注意が必要です。
入居者管理業務
クレーム対応では、漏水などの建物トラブルに関するクレームや、騒音など入居者同士のトラブルに関するクレームに対応しなければなりません。
ほかにも、家賃の滞納がある場合は取り立てる必要があります。管理会社に委託していれば、これらの入居者管理業務もすべて行ってくれますが、自主管理では大家さんがすべて行わなければなりません。時間的拘束や手間、場合によっては精神的な負担が大きくなるということを覚えておきましょう。
不動産管理業務
また、建物に経年劣化が生じた時は、外壁塗装などの建物全体の修繕も行わなければなりません。
管理会社に任せればこれらの業務も全て代わりに行ってくれますが、自主管理では日頃の劣化状況の確認や、業者の選定から発注まで全て大家さんが行う必要があります。修繕を行う時期の判断を誤ると、建物の資産価値を下げることにもつながるので注意が必要です。
自主管理で物件状況が細かく把握できる
たとえば、入退去状況、建物の劣化状況などの物件の状態をリアルタイムで確認できますので、管理会社による事後報告ではなく、最新情報を確認できることで物件に何が求められているか正確に判断しやすくなるのは大きなメリットと言えます。
自主管理にした場合の費用イメージ
委託管理の場合
自主管理の場合
無料ホームページを作成して物件情報を掲載する分にはほとんどコストがかかりませんが、新聞広告を行う場合はその分の費用(10万円台~)、不動産ポータルサイトに掲載する場合にはその分の費用(数万円程度~)が発生します。
不動産ポータルサイトはいくつかありますが、掲載料がかかるものや、掲載料は無料でも問い合わせが発生した段階で費用がかかるものなどさまざまです。広告費をうまく抑えることができれば、大きなコスト削減につなげられるでしょう。
費用削減を考えるなら自主管理がいい?
自主管理を検討する際には、管理費用という目に見える費用のほか、これらの目に見えない費用も考慮しながらトータルでどちらが良いか検討する必要があります。
委託管理を自主管理に切り替えたことで賃貸経営が不安定になっては意味がないため、自主管理の良い点・悪い点を把握しておくことが重要です。
自主管理のケーススタディ
自主管理にしてよかったケース(1)
仮にローン返済費用を年間800万円、管理費用を50万円とすると、残りは110万円です。自主管理で管理費用を削減できれば、空室が発生した場合でもキャッシュフローの悪化を防げるほか、通常時のキャッシュフローにある程度の余裕が出るでしょう。
自主管理にしてよかったケース(2)
管理会社の指示通りに修繕費用の支払いを行ったものの、まだ修繕しなくても問題がない部分を修繕していたというケースもあり、余計な支出が増える分、経営状態が悪化する可能性も否めません。
しかし、自主管理にすれば、物件の状況を把握しやすくなるほか、大家さん自身が物件に足を運ぶ回数が増えるため入居者との交流機会も増えます。本当に物件に求められている修繕のみ行えるほか、入居者の意見を経営に反映しやすくなるでしょう。
自主管理にしなければよかったケース(1)
問い合わせ対応が増えるほか、近隣の騒音などのクレームは時間に関係なく発生する可能性があり、クレーム対応が頻繁に続くと、大家さんの精神的な負荷が増加する場合もあります。
自主管理をおすすめできない大家さんもいる
1つの物件だけでも管理に手間がかかるのに対して、複数の物件を大家さん自身で管理するとなった場合、管理が疎かになる可能性があります。
管理が疎かになると入居者の満足度低下につながり、退去のきっかけにもなる可能性もあるため、自主管理ができるのかできないのか、ご自身の置かれている状況をしっかりと把握した上で検討することが大切だと言えます。
自主管理ができない場合は部分管理を検討してみよう
そのような場合は、いきなり全てを自主管理にするのではなく、部分的に管理を行うという部分管理に取り組むということも1つの方法です。部分管理を採用する際に気をつけたいポイントについて見ていきましょう。
部分管理を採用する際に気をつけたいこと
業務範囲を検討する
精神的な負担や時間的な負担は生じますが、クレーム対応などを含めた清掃などの建物管理であれば、特別な知識やノウハウがあまり必要ないので、大家さんでも十分にこなせるでしょう。
業者選定をしっかり行う
逆に、部分管理を認めて管理費用を削減してくれても、得られる管理費用が減少したことが原因で管理業者の管理に誠意が感じられなくなっては意味がありません。そのため、複数の管理会社に相談や見積もりを依頼して、その中で最も条件に合った管理会社を選びましょう。
判断基準を設けよう
たとえば、空室が多いと家賃収入が減少し、キャッシュフローの悪化につながってしまう可能性があるため、募集業務は委託を継続しつつ清掃業務などを自主に切り替えれば、支出を抑えられるのでキャッシュフローの改善につながります。
経営状況を考慮しながら、どのタイミングで管理会社に委託して、どのタイミングで自主管理に切り替えるかという判断基準を明確にしておくと良いでしょう。
よくある質問
- 自主管理の大家さんがトラブル対策のためにできることとは?
- アパート経営には設備故障や家賃滞納などさまざまなトラブルが付きものですが、すべてを大家さんのみで対応していると負担が想像以上に重くなる可能性も否めません。このような事態に陥らないためにも、自主管理と合わせて、管理会社を活用することもおすすめです。無理のない管理体制を整えておくことは入居者満足度の向上にもつながります。詳しくはこちらの記事を参照ください。
- 自主管理における客付けのメリット・デメリットは?
- 入居者募集を不動産会社に依頼すると、広告料や仲介手数料などの費用が発生しますが、大家さん自身で客付けする場合はこれらの費用を節約することができます。しかし、自身での客付けではレインズ※上に物件情報を登録することができないため、入居者に物件情報が届きにくいデメリットがあります。詳しくはこちらの記事を参照ください。
- 戸建て賃貸は自主管理するべき?
- 戸建て賃貸はアパートやマンションとは違い世帯数が限られており、また、共用部もないことから設備の維持管理も不要なため大家さん1人で管理することは可能です。しかし、遠隔地に物件を所有している場合は不動産会社に管理を委託した方が安心でしょう。トラブル発生時にすぐに対応することが可能になるためです。おすすめの業者についてはこちらの記事を参照ください。詳しくはこちらの記事を参照ください。
まとめ
自主管理の特徴と注意点を理解した上で
どこまで自分で管理するかをイメージしてみましょう。
賃貸物件の管理方法でお悩みの大家さん必見! |
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賃貸経営一括相談サービスなら、ご自身の情報を入力するだけで1度に複数の管理会社へ相談することが可能です。 <賃貸経営一括相談サービスの特徴> ・130以上の管理会社からアドバイスがもらえる ・物件の種別を問わず一室から相談可能 ・相談料は無料 管理会社は賃貸経営のパートナーと言っても過言ではありません。空室対策をはじめ、物件管理やキャッシュフローなど日々の課題を解決するために、複数の管理会社にアドバイスをもらうことは一案です。 |
賃貸経営のお悩みはプロに相談!
プラン提案を受けてみませんか?
70社以上の有力管理会社が大家さんのお悩み解決をサポート
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この記事の監修者
不動産住宅情報サイト「スマイティ」の編集部。不動産を所有している方に向けて、悩みや疑問を解決するための正しい知識や、大切な資産をより有効に活用するためのノウハウをお届けしています。