区分マンションの空室対策を目的としたリフォーム、できること・できないこと

区分マンション は、専有部分と共用部分で構成されています。専有部分各戸の所有者によって組織される管理組合が共用部分の維持管理の方針を決定、実行します。その共有部分の範囲など、区分マンション の所有者相互におけるルールを定めているのが管理規約です。

先に述べた通り、区分マンション は、専有部分と共用部分で構成されています。専有部分とは、簡単にいえば居住空間のことをいい、壁や床、天井で囲まれた部屋側の空間のことです。

この専有部分については、原則として自由にリフォームすることができますが、完全に自由ではなく、例えば壁紙ひとつとっても、管理規約に耐火性についての基準が設けられている場合があります。これは、建物の安全性等を維持するために必要であるからです。

また、共用部分とは、エントランス、共用廊下、屋上など専有部分以外の建物部分、エレベーターや電気・給排水などの共用設備のことを指します。共用部分については、区分マンション の所有者個人がリフォームすることはできず、管理組合で定めた管理規約や修繕計画に基づいて維持管理、および修繕が行われることになります。

管理規約に従わないリフォームを行った場合、規約に基づいたリフォームを行うように是正命令が行われる可能性があります。その命令に従わない身勝手なリフォームを強行した場合には、最悪の場合、区分マンションの使用禁止命令が下される可能性もあります。

そのような事態を回避するため、リフォームに際して管理組合への事前相談や届出をするように求められます。リフォームを検討する際には、実際に実行に移す前に、リフォームできる箇所とできない箇所、そしてできるリフォームや建材の基準について、必ず予め確認をとりましょう。

区分マンションでのリフォームは、ルール確認→届出書類の提出→近隣住戸への挨拶→リフォーム実行、という流れで行います。

1.ルール確認
リフォームを検討する際、マンションの管理規約を確認し、ルールについて確認することが、はじめの一歩。管理規約だけで判断をすることができない場合には、管理組合に相談しましょう。

2.届出書類の提出
リフォームに際して、届出書を管理組合に提出します。届出書の書式と、設計図、仕様書および工程表など必要添付書類を添えて提出します。その届出書類に基づいて、リフォームの承認可否を受けることになります。結果がでるまでに時間を要する場合もありますので、リフォームの実行までに余裕をもって届出を行いましょう。

3.近隣住戸への挨拶
リフォームの承認を得られたら、近隣住戸への挨拶を行います。リフォームの工事期間中、施工業者の出入りや工事に伴う音が、近隣住戸の入居者の生活に支障を及ぼす可能性もあります。事前に、挨拶を行い、トラブルとならないように配慮を行います。

4.リフォームの実行
施工業者にリフォーム工事を行ってもらいます。その際、近隣住戸への配慮をお願いするとともに、計画（仕様、行程など）通りにリフォームが行われているか確認することも忘れないようにしましょう。

区分マンションの空室対策としてリフォームを行う際、あらためて入居者ターゲットを想定することが重要です。入居者募集の際に入居者として想定し訴求したいと考えるのが女性なのか、男性なのか、社会人なのか学生なのか等々、によってどのような部屋を好むのか異なります。

その入居者ターゲットに応じたリフォーム内容を考えていくようにするといいでしょう。

賃貸経営をスタートする際に立てた想定キャッシュフロー表を、リフォーム時に改めて見直してみましょう。リフォームにかかる具体的な費用を盛り込み、キャッシュフローがプラスになる状態を保つことができるかを確認します。

また、リフォームに合わせて、家賃設定の見直しについても検討してみるのも一案です。おつきあいのある仲介会社に相談したり、物件周辺の不動産会社やインターネットで近隣類似物件の家賃相場を調査したりして、家賃の値上げの余地があるかどうかを考えてみるとよいでしょう。

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リフォームによって、キャッシュフローの悪化も想定されるので、家賃の値上げによってキャッシュフローの改善を図ることができれば、自己資金投入を回避することができます。

リフォームに際して、届出書を管理組合に提出します。管理組合が届出書の書式を準備していますので、工事内容、工事期間、施工業者などを記載し、設計図、仕様書および工程表など必要添付書類を添えて提出します。

その届出書類に基づいて、リフォームの承認可否を受けることになりますが、リフォームの規模によっては理事会承認を必要とする場合もあります。結果がでるまでに時間を要する場合もありますので、リフォームの実行までに余裕をもって届出を行いましょう。

繰り返しになりますが、リフォーム前に管理組合への相談は必須です。ただし、リフォームの承認可否の根拠となる管理規約は必要に応じて変更されていきます。現状、管理規約ではリフォームが認められていないものであっても、相談してみることで承認が受けられる可能性もあります。

マンションの管理規約は、マンションによって詳細が異なります。ここでは基本的な内容について、区分マンション でできるリフォーム、できないリフォームについて整理しておきます。

リフォームできる箇所は、専有部分に限られます。ただし、専有部分に見えても共用部分に分類されている部分については、リフォームすることはできません。

空室対策としてのリフォームとしては、例えば壁紙、床の張替えが考えられます。専有部分のみに関するリフォームなので、耐火性、防音性などの基準は設けられていると思いますが、リフォーム自体は特に問題なく管理組合から承認を得られるでしょう。壁紙や床を張り替えるだけでも、部屋の雰囲気を変えることができます。入居者ターゲットに応じて、風合いを選んでみましょう。

また、そのほかに水回りのリフォームも可能です。ただし、配管構造自体を変更することはできないので、水回りの位置を大きく変えることはできません。ある程度の制約は否めませんが、クローズドキッチンだったものをオープンキッチンに替えるなど、現在のニーズに合わせた水回りに替えることで、新たな入居者層の取り込みを図ることができる可能性もあります。

リフォームできない箇所は共用部分です。一見、専有部分に見えながら共用部分に分類されている箇所もあります。例えば、窓ガラスや玄関ドア、ベランダなどがその一例です。ただし、専用使用権（共用部分であっても独占的に使用できる権利）が認められている部分に関しては、共用部分であってもリフォームができる場合もあります。

空室対策のリフォームとして、共用部分に関わってくるものとしては、間取り変更が挙げられます。間取り変更そのものは、基本的には可能です。ただし、マンション躯体構造に手を加えることになる場合、マンション全体の安全性を守るために制限が生じます。

また、専用使用権が認められているベランダや庭は、緊急時に避難用として使用されるため勝手に手を加えることができません。共用部分と知らず、庭に作り付けのロッカーを設置して、撤去を命じられたケースもあります。

1棟物件と異なり、何かと制約の多い区分マンション のリフォーム。しかし、1棟物件よりもシビアに空室対策を講じる必要性がある区分マンション の賃貸経営だからこそ、築年を重ねた後も、リフォームを行って魅力を保持することを考えておく必要があります。もちろん同時にキャッシュフローのチェックも忘れずに、安定経営を目指していきましょう。