洋室にリフォームしないと埋まらない？和室のままでも賃貸の空室を埋める方法

築年数の古いアパートなどには和室のある物件が多いものです。最近では洋室を好む入居者が多い傾向があり、和室物件の空室がなかなか埋まらずに困っている大家さんも多いでしょう。

和室を洋室にリフォームするには、ある程度の費用がかかるため躊躇してしまいますよね。しかしアイデア次第では洋室に変えることなく、和室のまま入居希望者を増やすことも可能です。

和室のある賃貸物件でもっとも多いと考えられるのは、リビングに隣接した寝室が和室というタイプです。さすがにリビングが和室（昔はお茶の間と呼ばれていた）というタイプは、現代では見ることがほとんどありません。

和室が少なくなったとはいえ、最近は「古民家再生」など、昔ながらの和風住宅が見直されている傾向が一方であります。

和室は自然素材が多く開放的な雰囲気があり、ソファやテーブルなどの固定した家具を置くことは少なく、時に応じて用途を限定しない自由な使い方ができます。

注文住宅ではリビングの一角に畳スペースや「小上がり」を作るなど、伝統的な和室のよさを活かしながらも、おしゃれな現代住宅の実例がたくさんあります。賃貸住宅であっても壁紙や照明器具などのインテリア要素の組合せによって、魅力ある個性的な空間を創り出すことも可能であり、和室のままでも満室経営は可能といえるのです。

和室にも洋室にも、それぞれメリットとデメリットがあります。

和室のメリットとデメリットは、入居者の立場と大家さんの立場とで感じ方が変わりますが、主に次のようなことがあげられます。

大家さんにとっての和室のメリット・デメリットは、メンテナンスの視点で考えなければなりません。次のようなポイントが指摘できますが、洋室に比べ「表替え」などの修繕頻度は多くなるでしょう。

【メリット】
・傷つきやすいので入居者がていねいに使用する傾向がある
・床の遮音性が高まり上下階のトラブルを防止できる

【デメリット】
・使い方によっては傷みが激しくメンテナンスに費用がかかる
・日焼けで変色しやすく空室には養生が必要
・入居中のメンテナンスが難しく畳床の寿命が短くなる

入居者にとっての和室のメリット・デメリットは、住み心地や暮らし方がポイントです。以下のようにそれぞれメリット・デメリットはありますが、和室が好きで入居する方にとっては、メリットの方をより強く感じてくれることでしょう。

【メリット】
・寝室とする場合は布団を敷くので、布団がない時は多様な使い方ができる
・畳や襖、障子などには調湿効果がある
・床が柔らかく、足腰のダメージが少ない

【デメリット】
・押入が布団専用になるため収納が少なくなる
・換気状態が悪いとカビが発生しやすい
・畳の上にカーペットを敷くなど、使い方によってはダニが繁殖することも

和室がなく、すべてが洋室といった物件が多い賃貸住宅ですが、洋室にも大家さんと入居者とでは感じるメリット・デメリットに違いがあります。とくに大家さんには賃貸経営上のデメリットもあるので注意が必要です。

洋室は主流になった現代の住宅です。大家さんにとってはメリットが多いのですが、見逃せないデメリットもあります。

【メリット】
・床材の種類が多く内装バリエーションが多くなる
・耐久性の高い素材はメンテナンスにあまり費用がかからない
・傷が付いても軽微な場合は補修が簡単

【デメリット】
・材質によってはリフォーム費用が高くなることもある
・騒音トラブルの相談が多くなる傾向がある

入居者にとってはメリットの多い洋室ですが、デメリットもあるので入居にあたっては注意してほしいポイントです。

【メリット】
・ある程度重量のある家具などを置くことができる
・掃除が楽で清潔さを保つことができる
・家具の配置換えが容易でインテリアイメージを自由に作れる

【デメリット】
・音が下の階に伝わりやすく生活の仕方に気をつかうこともある
・素足では冷感がありラグマットなどが必要になる

和室を洋室にリフォームするには、既存の和室の状態によって費用が大きく変わります。和室を洋室に変更するには一般的に床下地の組み方が異なるので、畳をフローリングなどに変えるだけではできません。

内装工事を担当する職人さん以外に、必ず大工さんが必要になります。そのため、壁紙の張替のように簡単な工事にはなりません。

古い住宅の場合は「真壁」になっている場合があり、真壁から「大壁」に変更するため壁下地の工事が必要になります。既存の和室が大壁であっても、壁仕上げの方法によっては既存の壁に薄い合板を捨て貼りしなければならないケースもあります。

床のリフォームでは多くの場合、根太の間隔を狭くする必要がありますが、隣接するリビングなどとの床に段差ができないよう、レベル調整も必要になります。

このようなことから和室から洋室へのリフォームは、およそ25～100万円かかるのが一般的です。

和室のままリフォームしない場合も、空室を埋めることは可能です。まず最低限の原状回復や空室対策は必ず行うようにしましょう。内見前にかならず清掃を終わらせておくことも物件を好印象に見せるために重要です。

もし日焼けが進んで傷みも見える畳の場合は、表替えを必ず行いたいものですが、畳床(たたみどこ)が劣化していれば、思い切って新畳に交換するようにしましょう。

和室の賃貸物件を埋めるための空室対策としてまず挙げられるのが、物件の入居者ターゲット層を明確に設定することです。

また、法律で定められている住宅確保要配慮者に向けて入居を拒まない住宅セーフティネット制度を利用して空室対策を行うこともおすすめです。この制度に登録した住宅には、リフォームや入居者への経済的な支援が行われています。

畳の上での床座は素材の柔らかさや、い草の香りによりリラックス効果があるとされています。そのため和室は高齢者に好まれると言われますが、障害のある方にも畳のクッション性は適していると評価する声もあります。

和室のよさを感じてくれる高齢者などをターゲットとして、入居促進を図る方法も考えられます。高齢者や障害者は長期入居する傾向が高く、入居条件を緩和するなどして入居しやすくし安定経営を期待したいものです。一方、高齢者の入居には消極的になる大家さんもいらっしゃいます。

高齢者だからこその不安な点もありますが、安心して暮らせるリフォームを施すことや、家賃保証会社を利用するなど対策を立てることは可能です。

前述にてヨーロッパでは畳がブームになっていると述べました。実は、日本人よりもむしろ外国人のほうが和室に憧れを持つ可能性も高いのです。日本を訪れる外国人労働者は年々増加の傾向にあり、和室を好むニーズは一定数あると考えられます。

法務省は外国人労働者の受け入れ拡大を目的としたガイドラインにおいて、住宅の確保が容易となり長期滞在が可能な体制整備を図っています。外国人入居者をターゲットとして和室をアピールポイントにした空室対策も有効だと言えるでしょう。

現在日本は3組に1組は離婚しているといわれるほど、離婚者数が増えています。小さい子どものいるシングルマザー世帯が賃貸住宅に入居するにあたっては、収入面や子どもの騒音、早期退居の可能性などから受け入れを拒否する大家さんも少なくありません。

シングルマザー世帯の受け入れが厳しい現実がある分、ターゲットとして受け入れることで空室対策につなげることが可能です。また和室が持つ柔らかくやさしい雰囲気は子育て世代にピッタリの住環境といえるでしょう。

小さい子どものいるシングルマザーの受け入れ準備として「住宅セーフティネット」への登録についても併せて検討しましょう。上記制度を利用することにより国や自治体から家賃やリフォームの補助を受けることができます。

中古住宅のオープンハウスや賃貸住宅の内見などで、成約率が高まるといわれるホームステージング、入居希望が入りにくい和室のある物件こそ活用したい方法です。

たとえば和モダンといったコンセプトで畳や和風の照明器具が生み出す独特の雰囲気を演出するホームステージングを行うなど、内見に訪れる入居希望者へおしゃれなイメージをアピールでき入居促進効果が期待できます。

和室をリフォームする場合のポイントには2つの考え方があります。

1．和室のイメージをできるだけなくす
2．和室らしさを強調する

和室のイメージをできるだけなくすには、和室らしさを極力薄める方法です。具体的には次のような方法が考えられます。

・照明器具を和風のものからモダンなデザインに変える
・二重天井にして間接照明を仕込む
・半畳のヘリなし畳を使用し和風のイメージを和らげる
・和室への入口である引き戸や引き違い戸を洋風の引き戸に変える

和室らしさを強調するデザインにするには、次のようなアイデアを採り入れる方法があるでしょう。

・紙障子や襖を効果的に使い「和モダン」なデザインにする
・照明器具を提灯ペンダントや行灯などにする
・竿縁天井や格天井など伝統的な和風天井にする

以上のように「畳が敷いてあるから和室」といったイメージではなく、より洋風に近づけるか極力伝統的な和風に徹底するか、中途半端なイメージでは入居希望者にアピールはできません。和室のリフォームは存在感のあるデザインが望ましいでしょう。

和室のままの賃貸だからなかなか入居者が決まらない、と嘆く前に検討したいことがあります。そもそも現在委託している管理会社は、真剣に空室対策を考えて努力してくれているのでしょうか？和室のある古い物件は入居者が決まりづらいと、最初からあきらめているかもしれません。

どのような物件であっても工夫次第で空室を埋める方法はあるものです。そのような提案をしてもらえない管理会社は、変更することを検討する必要があるかもしれません。

管理会社を変更すると短期間で入居率が高まったという事例もあります。

入居者の募集はインターネットが中心になっていますが、入居申し込みに至るためには仲介会社の営業活動による所が大きくなっています。

仲介会社には集客力の高い会社と低い会社があり、集客力の高い会社にはもれなく物件情報が届いているかどうか確認する必要があるでしょう。

マイソクの内容やADの設定なども重要であり、改善することにより入居率が高まる可能性もあります。仲介会社がきちんと機能しているのか、見直しをしてみましょう。

空室対策として安易に家賃の値下げを提案する管理会社がいます。家賃の値下げは収益の悪化につながりますし、値下げをしたからといって必ず入居率が上がるという保証はありません。

周辺相場家賃との比較検討により、値下げに効果が見込める場合以外は避けるべきです。実質的な収入は変えずに、新規入居者の負担を少なくする方法もあります。

空室対策はネット情報でもいろいろな考え方や方法が紹介されています。しかし一般論として書かれていることが多く、真似をしても効果がないといった経験をしている大家さんも多いのではないかと思います。全国にはたくさんの賃貸物件がありますが、1つとして同じものはありません。

・立地条件
・築年数
・物件の間取りや規模
・エリアの人口や産業構造
・地域住民の年齢構成や家族構成

上記の要素などからマッチする顧客層が決まるわけですが、空室対策はターゲットと考えられる顧客層に受け入れられて、はじめて効果を発揮します。

和室のある賃貸物件に空室対策としてリフォームを行うのであれば、和室があることを隠すのではなく、あえて和室を積極的にアピールする考え方ができるでしょう。

また、リフォームに費用をどの程度かけるかも慎重に判断したい部分なので、管理会社やマーケティングの専門家などに相談しながら、費用対効果を考慮したうえで検討していきましょう。

和室のある賃貸物件であっても、満室にすることは可能です。和室を好む顧客層は現実に存在しますし、和室のほうが望ましいと考える入居者もいます。和室であることを積極的にアピールして、和室のよさを伝えるマーケティング手法も考えられるでしょう。

重要なことは、入居対象となる顧客層を絞り込み、ターゲットとなる入居者にマッチした物件に仕上げることです。立地条件・インテリア・設備内容・賃貸条件など、総合的に魅力を感じてもらえる物件であれば、和室のある賃貸住宅でも満室経営が期待できます。