キャッシュフローを考慮しながら、
定期的な競合調査で空室対策を講じていきましょう。
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目次
いつも満室経営の物件は、ごく一部
空室に悩まされているのは自分だけではないかと、不安を募らせている大家さんもいらっしゃるかもしれません。しかし、総務省の調べ（平成30年住宅・土地統計調査住宅及び世帯に関する基本集計）によると賃貸物件の増加によって空室は全体の6～7％程度生じています。これはあくまでもすべての物件の平均値であるため、築古物件では、さらに空室率が高いものと推測されます。
つまり、いつも満室経営の物件は、ごく一部であるといえます。また、家賃や駅からの距離など条件が同じであれば、築古物件よりも新築、または築浅の物件が選ばれる可能性も高くなります。
そのため、築年を経るごとに空室が生じる可能性は高くなります。よって、空室に悩まされているのは、この記事をお読みの大家さんだけではないのです。
つまり、いつも満室経営の物件は、ごく一部であるといえます。また、家賃や駅からの距離など条件が同じであれば、築古物件よりも新築、または築浅の物件が選ばれる可能性も高くなります。
そのため、築年を経るごとに空室が生じる可能性は高くなります。よって、空室に悩まされているのは、この記事をお読みの大家さんだけではないのです。
空室の発生理由・原因
空室が発生するのは、賃貸物件に入居検討者のニーズと所有物件の現状にギャップが生じているためです。そのギャップがどこにあるかを確認し、対策を講じることで、空室を発生させない物件となる可能性を高めることができます。
空室が続くことは何が問題なのか
もちろん満室経営ができている物件でも、退去後のクリーニングなどのため、短期的な空室が生じる可能性はあります。しかし問題なのは、新規入居の予定もなく、空室が長く続いてしまう場合です。
空室が長く続いてしまうと、家賃収入が減るだけでなく、賃貸経営の収支計画にも影響が生じてしまいます。そうならないためにも、日ごろから空室が発生する理由や原因の芽を摘み取り、空室を発生させないための対策について考えておくことが大切なのです。
空室が長く続いてしまうと、家賃収入が減るだけでなく、賃貸経営の収支計画にも影響が生じてしまいます。そうならないためにも、日ごろから空室が発生する理由や原因の芽を摘み取り、空室を発生させないための対策について考えておくことが大切なのです。
自物件の空室の原因を理解していますか
空室対策を講じるためには、まず所有物件の空室の原因、つまり、賃貸物件に入居検討者のニーズとのギャップがどこにあるかを理解するのが先決です。
所有物件の空室の原因が、どこにあるかを既に理解している方は、以下のリンクから空室対策に関する記事のうち、原因に該当する記事を参考にして空室対策を講じるとよいでしょう。
競合物件を知ることで所有物件の課題を知ろう
近隣の競合物件を調査することによって、所有物件の強みや弱みを把握できるため、空室の原因や具体的な対策を考えられます。ここでは、具体的にどのように競合物件の調査を行えばよいかをご説明いたします。
競合調査はいつ、どのタイミングでしたらいいか
競合物件の調査は、いつ行っても構いません。ただし、1回調査したら終わりとするのではなく、定期的に調査を行い、競合物件の動向について把握するようにしましょう。
競合物件の選び方
競合物件のうち、所有物件と最寄り駅および間取りが類似している物件について調査を行いましょう。たとえば、「単身向け物件とファミリー向け物件」、「各駅停車駅と急行停車駅」などによって入居検討者のニーズは異なります。
そのため所有物件と最寄り駅および間取りが類似しない物件の調査結果を踏まえて、対策を講じても所有物件における入居検討者のニーズとのギャップを埋められない可能性もあります。
そのため所有物件と最寄り駅および間取りが類似しない物件の調査結果を踏まえて、対策を講じても所有物件における入居検討者のニーズとのギャップを埋められない可能性もあります。
競合物件の調べ方
競合物件は、以下の方法で調べてみるとよいでしょう。
ポータルサイトで調べる
いくつかの不動産ポータルサイトで、所有物件の最寄り駅、間取りの条件をそろえて検索をし、結果表示された物件が競合物件です。条件が同じでも、空室が複数ある物件とそうでない物件があるのがわかると思います。
もちろんタイミングや戦略的にそのような掲載となっている場合もありますが、どこに違いがあるのか調べてみるとよいでしょう。
もちろんタイミングや戦略的にそのような掲載となっている場合もありますが、どこに違いがあるのか調べてみるとよいでしょう。
所有物件周辺を歩いてみる
所有物件周辺を歩いてみると、賃貸物件があることにも気づくと思います。みだりに敷地内に入るのは慎んだほうが望ましいですが、遠目からでもカーテンの有無などから入居の有無を確認することもできます。
満室経営をしている物件であれば、不動産ポータルサイトには掲載されていないため、自分の足で調査してみるのもよいでしょう。また、歩いてみることで、利便施設の発見にもつながります。
満室経営をしている物件であれば、不動産ポータルサイトには掲載されていないため、自分の足で調査してみるのもよいでしょう。また、歩いてみることで、利便施設の発見にもつながります。
管理会社・不動産会社に聞く・相談する
日頃お世話になっている管理会社や不動産会社に、所有物件と類似した物件の中で、人気のある物件は他の物件と比べてどのような点が異なるのかについて聞いてみるとよいでしょう。
所有物件周辺を歩いて見つけた満室経営をしていそうな物件についても情報を有している場合もあります。その上で、所有物件の改善点などについても相談してみましょう。
管理会社や不動産会社は入居検討者の声をダイレクトに受けている立場であるため、具体的な対策につながる有益な情報を教えてもらえる可能性があります。
所有物件周辺を歩いて見つけた満室経営をしていそうな物件についても情報を有している場合もあります。その上で、所有物件の改善点などについても相談してみましょう。
管理会社や不動産会社は入居検討者の声をダイレクトに受けている立場であるため、具体的な対策につながる有益な情報を教えてもらえる可能性があります。
競合物件の"何を”調査する必要があるか
競合物件と所有物件をどのような点で比較してみたらよいのでしょうか。
立地（周辺の利便性や駅までの距離など）
立地は変えることができません。しかし、駅までの距離が所有物件よりも離れていても、ほぼ満室経営を継続している物件もあるものです。
所有物件と比較してどのような違いがあるのか、利便施設の有無や駅から物件までの経路や地形（坂の有無など）を確認してみるとよいでしょう。
所有物件と比較してどのような違いがあるのか、利便施設の有無や駅から物件までの経路や地形（坂の有無など）を確認してみるとよいでしょう。
築年数
間取りや家賃などが同じであれば、入居検討者は「新築→築浅→築古」の順番で選ぶのが一般的です。同じ築年数または築古物件でも空室が少ない物件を見つけたら、所有物件と比較してどのような点が異なるのかを確認してみるとよいでしょう。
家賃相場
賃貸経営をスタートしてから家賃設定の見直しをしたことがないという方は、同じような築年数の物件で比較し、所有物件の家賃設定が適切であるか確認してみましょう。
また、不動産ポータルサイトでは、エリアごとの家賃相場を提示している場合もあります。以下に、その一例をご紹介します。
希望するエリアを選択すると、物件一覧が表示されます。その最下段をみると、以下のような賃貸家賃相場が表示されていますので、参考にされるとよいでしょう。
また、不動産ポータルサイトでは、エリアごとの家賃相場を提示している場合もあります。以下に、その一例をご紹介します。
希望するエリアを選択すると、物件一覧が表示されます。その最下段をみると、以下のような賃貸家賃相場が表示されていますので、参考にされるとよいでしょう。
設備
競合物件と比較して、導入が遅れている設備はないか確認してみましょう。最近では、単身、ファミリーともに「インターネット無料」のサービスが人気のようです。このような人気のある設備の有無によって、入居者は、物件を決める可能性もあります。
条件
入居者の募集条件（保証人の有無、保証会社の利用の有無、初期費用設定など）がどのようになっているかを確認してみましょう。
（参考）間取り・面積
所有物件周辺に、どのような間取りの物件が多いのか、確認してみるのもよいでしょう。所有物件は、単身者向け物件である一方、周辺にはファミリー向けが大半を占めている場合、入居者ターゲットの見直しとともに間取り変更の必要性もあるかもしれません。
競合物件と差別化するために何ができるか
競合物件を調査し、物件の弱みと感じられる項目が確認された場合、物件の強みでカバーできるのであれば、広告宣伝の見直しを図りましょう。
大きな強みを感じられない場合、競合物件との差別化を図るために、以下のような対策を講じてみるとよいでしょう。
大きな強みを感じられない場合、競合物件との差別化を図るために、以下のような対策を講じてみるとよいでしょう。
入居者ターゲットの変更・入居条件の緩和
入居者ターゲットを見直してみるのも一案です。単身者向けからファミリー向けへ見直すといった大掛かりなものではなく、コンセプト賃貸（アニメや海外の世界観をコンセプトにした物件）にリフォームしてみるのも一案です。
また子育て中のシングルマザーが入居しやすい2人入居可物件や、物件数の少ないペット可物件など、入居条件を見直すのもよいでしょう。音楽大学やライブハウスが周辺にあるエリアであれば、防音工事を施された楽器可物件のニーズが高い可能性があります。
また大きく費用をかけられない場合、住宅困窮者といわれる高齢者、外国人も受け入れ可能にするなど、入居条件を緩和することで、競合物件との差別化を図れます。ただし、これらの変更を行う場合、既存入居者の同意やルール作りも必要です。
また子育て中のシングルマザーが入居しやすい2人入居可物件や、物件数の少ないペット可物件など、入居条件を見直すのもよいでしょう。音楽大学やライブハウスが周辺にあるエリアであれば、防音工事を施された楽器可物件のニーズが高い可能性があります。
また大きく費用をかけられない場合、住宅困窮者といわれる高齢者、外国人も受け入れ可能にするなど、入居条件を緩和することで、競合物件との差別化を図れます。ただし、これらの変更を行う場合、既存入居者の同意やルール作りも必要です。
入居プレゼント・特約の設定
契約時にあらかじめ、更新時等に入居者が喜ぶプレゼントを渡す旨をお知らせしておく方法もあります。嗜好もさまざまなので、いくつか選択肢を設けておくとよいでしょう。
また、一定の期間以上入居すると特典を受けられる特約（例：更新ごとに「設備の無料交換」「先述したプレゼントのレベルアップ」など）を契約時に設定しておく方法もあります。このような取り組みにより、入居者を大切にしてくれる大家さんであるというイメージをもってもらえ、長期入居にもつがなります。
また、一定の期間以上入居すると特典を受けられる特約（例：更新ごとに「設備の無料交換」「先述したプレゼントのレベルアップ」など）を契約時に設定しておく方法もあります。このような取り組みにより、入居者を大切にしてくれる大家さんであるというイメージをもってもらえ、長期入居にもつがなります。
敷金・礼金、更新料、フリーレント
初期費用や更新時の費用負担が抑えられることは、入居者にとって魅力的な印象を与えます。費用負担を抑える方法として、敷金礼金をゼロ、更新料ゼロ、フリーレントの設定などが挙げられます。
設備の追加・防犯セキュリティの強化
前段でもお話ししましたが、競合物件と比較して、導入が遅れている設備があれば導入を検討するのも一案です。
家賃設定の見直し
空室対策の手段として家賃設定の見直しも挙げられますが、最後の手段として考えておきましょう。ただし競合物件の調査により、家賃相場と大きな差を感じた場合には家賃の値下げの検討も必要です。賃貸経営の収支に大きな影響を与えるため、専門家に相談しながら慎重に行いましょう。
まとめ
競合物件の調査を行い、具体的に空室対策を講じることは大切です。しかし、同時に忘れてはならないのが、キャッシュフローです。どれくらいの費用であれば捻出できそうなのか、その費用に対する効果はどれくらいなのか、管理会社や不動産会社、専門家に相談しながら、慎重に検討を進めていきましょう（※下記リンク参照）。
また、繰り返しになりますが、競合物件の調査は、1回したから終わりではありません。賃貸経営を継続していくために、定期的に調査を行い、必要な改善を行っていくのは大家さんの務めです。継続的に調査を行い、満室経営を目指していきましょう。
また、繰り返しになりますが、競合物件の調査は、1回したから終わりではありません。賃貸経営を継続していくために、定期的に調査を行い、必要な改善を行っていくのは大家さんの務めです。継続的に調査を行い、満室経営を目指していきましょう。
キャッシュフローを考慮しながら、
定期的な競合調査で空室対策を講じていきましょう。
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この記事の監修者
キムラ ミキ
AFP／社会福祉士／宅地建物取引士／金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP（ファイナンシャルプランナー）、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。
