管理会社へ支払っている手数料は本当に適正ですか？
見直すべきポイントをおさえておきましょう！
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目次
この記事のポイント
- 賃貸物件の管理委託には「一部委託方式」と「全部委託方式」の2種類ある！
- 委託先は必ず慎重に。迅速に適切な対応をしてくれる管理会社選びを基準にしましょう。
- 全てを任せきりにはせず、管理会社とのコミュニケーションは大切に。
賃貸物件の管理を委託するとは？
賃貸経営の業務には入居者募集業務や契約締結業務のほか、物件の日常清掃や修繕、入居者のクレーム対応などがあります。すべての業務を自主管理で行っている大家さんもいらっしゃいますが、別の仕事と掛け持ちで賃貸経営を行っている場合は時間もなく、自主管理は簡単にできるものではありません。
仮に、時間のない中で自主管理をしていたとしても、入居者募集がままならず空室率が上がってしまったり、入居者のクレーム対応も迅速に対応できないことで入居者の不満が募ってしまったりと、さまざまな問題が生じる可能性があります。
問題が生じることで収益が悪化し、物件を手放さなければならなくなった…ということにもなりかねません。管理業者に管理を委託することで大家さんの業務負担やリスクを軽減し、安定した賃貸経営を目指せるのです。
なお、管理会社にはいくつか種類があり、仲介業務を行う会社、管理業務を行う会社、その両方を行う会社があります。委託する際は、依頼したい業務を引き受けてくれる会社かどうかを確認するようにしましょう。
仮に、時間のない中で自主管理をしていたとしても、入居者募集がままならず空室率が上がってしまったり、入居者のクレーム対応も迅速に対応できないことで入居者の不満が募ってしまったりと、さまざまな問題が生じる可能性があります。
問題が生じることで収益が悪化し、物件を手放さなければならなくなった…ということにもなりかねません。管理業者に管理を委託することで大家さんの業務負担やリスクを軽減し、安定した賃貸経営を目指せるのです。
なお、管理会社にはいくつか種類があり、仲介業務を行う会社、管理業務を行う会社、その両方を行う会社があります。委託する際は、依頼したい業務を引き受けてくれる会社かどうかを確認するようにしましょう。
管理委託方式の種類
管理会社に所有物件の管理を委託する方式のことを「管理委託方式」と言い、一部委託方式と全部委託方式の2種類があります。一部委託方式は一部の業務のみを管理会社に委託し、その他の業務は自主管理もしくは専門業者にお願いする方式です。
委託する業務が少ない分、管理会社へ支払う手数料を抑えることはできますが、自身で管理を行ったり業者を手配したりしなければならないため労力がかかります。
全部委託方式はその名の通りすべての業務を管理会社に委託する方式です。一括して管理会社に委託するため大家さんの労力は最小限で済みますが、手数料は一部委託方式の場合よりも高くなります。なお、一部委託方式は部分委託方式、全部委託方式は一括委託方式とも言われます。
委託する業務が少ない分、管理会社へ支払う手数料を抑えることはできますが、自身で管理を行ったり業者を手配したりしなければならないため労力がかかります。
全部委託方式はその名の通りすべての業務を管理会社に委託する方式です。一括して管理会社に委託するため大家さんの労力は最小限で済みますが、手数料は一部委託方式の場合よりも高くなります。なお、一部委託方式は部分委託方式、全部委託方式は一括委託方式とも言われます。
管理会社へ支払う手数料の相場
さまざまな業務を行ってくれる管理会社ですが、手数料はどのようになっているのでしょうか。手数料は管理会社によって異なり、また、どの業務を管理会社に委託するかによっても異なります。
ただ、一般的な手数料は「家賃の5％」程度と思ってよいでしょう。つまり、家賃8万円の部屋が6部屋あるアパートを経営している場合は、月々2.4万円、年間で28.8万円もの手数料を支払っているということです。
ただ、一般的な手数料は「家賃の5％」程度と思ってよいでしょう。つまり、家賃8万円の部屋が6部屋あるアパートを経営している場合は、月々2.4万円、年間で28.8万円もの手数料を支払っているということです。
手数料に含まれるもの
管理会社に管理を委託した場合、毎月手数料を支払うことになりますが、この手数料はどのような業務の費用をカバーしているのでしょうか。一般的には、契約関連業務、家賃回収業務、退去時の立会や鍵の管理、入居者のクレーム対応などの費用が手数料に含まれています。
しかし、手数料に含まれるものは各管理会社によって異なるため、入居者のクレーム対応や巡回報告などの費用は別途必要になる管理会社も存在します。管理業者と委託契約を締結する前に、手数料にはどの業務の費用が含まれているか、また、別途料金が必要になる業務はあるかについて確認するようにしましょう。
しかし、手数料に含まれるものは各管理会社によって異なるため、入居者のクレーム対応や巡回報告などの費用は別途必要になる管理会社も存在します。管理業者と委託契約を締結する前に、手数料にはどの業務の費用が含まれているか、また、別途料金が必要になる業務はあるかについて確認するようにしましょう。
管理会社への手数料を削減する方法はある？
さて、ここまで、管理会社へ支払う手数料の相場について解説しました。ここからは、できるだけ管理会社と良好な付き合いを継続しつつ、手数料を下げる方法を解説します。
管理会社の対応を確認する
まずは、手数料を見直すためにも、管理会社が行う一般的な業務内容とその対応について確認しましょう。その上で削減のための交渉材料はないかを確認します。なお、一般的な業務内容とは、入居者募集に関わる業務、清掃業務、クレーム対応です。
もし、空室が続いているのであれば、それは管理会社の入居者募集に問題があることが理由かもしれません。仲介業務を他社に委託することも選択肢のひとつですが、仲介業務を引き続きお願いする代わりに、手数料の減額という交渉のカードを持っておくのは良いでしょう。もしくは、「仲介時の礼金は管理会社が徴収する取り決めだが、それを大家さんの取り分にする」などの交渉も一案です。
物件の清掃は管理会社が行いますが、管理会社によって清掃の頻度や方法、質は異なります。もし、物件の汚れが目に余るようであれば、その点をしっかり伝えなければなりません。清掃が行き届いていないことが必ずしも手数料減額に繋がるわけではありませんが、なかなか改善されない場合には交渉材料になるはずです。
トラブルやクレーム対応に関しては、きちんと報告されているかが重要です。たとえば、「共用部が汚い」「設備が故障して使えない」などのクレームがあったとしましょう。もし、大家さんへの報告なしに管理会社内で勝手に処理されてしまうと、大家さんが入居者の声を拾えず問題点を把握できないままになってしまうため、賃貸経営においてデメリットとなってしまいます。報告業務を徹底してもらうよう管理会社に伝え、それでもなお改善されない場合は手数料見直しの交渉材料にするとよいでしょう。
入居者の意見は貴重
入居者からの意見は大家さんにとって大変貴重な情報になります。これらの情報を参考に、清掃の見直しや設備入れ替えなどを検討することができるためです。入居者の声を聴く方法としては、アンケートを活用する方法があります。アンケートの質問事項に「管理会社への意見」や「管理会社へ報告したこと」などの欄を作り、入居者から回答を得ることで管理会社の対応を把握することが可能です。仮に、入居者から管理会社への不満が多く寄せられた場合は、それを根拠に手数料見直しの交渉材料にするとよいでしょう。
部分管理を利用する
部分管理を利用することでも手数料を削減することができます。建物の管理業務と入居者管理（募集や対応など）を切り分けて考えるということです。管理会社へ支払う手数料の中には、入居者とのトラブル対応や、賃料回収業務も含まれています。
そのため、これを切り離して別会社と改めて交渉することで、管理に関わるトータルの費用を抑えられる場合もあります。
そのため、これを切り離して別会社と改めて交渉することで、管理に関わるトータルの費用を抑えられる場合もあります。
委託する建物を増やす
スケールメリットを活かしながら手数料を削減する方法があります。一棟だけでなく複数のアパートを一括管理してもらうことで、トータルの手数料を下げるということです。特に、アパート同士が近い場合は、清掃業務などをまとめて行えるので、費用を見直すことができる余地はあるでしょう。
管理会社を見直す
最後の手段として「管理会社の変更」を前提に交渉する方法もあります。たとえば、複数の管理会社に見積もりを取り、その見積もりを交渉材料に手数料の見直しをお願いするという方法です。
ただ、この方法は管理会社と良好な付き合いを継続できなくなる可能性もあるので、最後の手段として認識しておきましょう。
ただ、この方法は管理会社と良好な付き合いを継続できなくなる可能性もあるので、最後の手段として認識しておきましょう。
管理会社を選ぶポイント
前項で管理会社の見直しについて触れたので、ここで少し管理会社を選ぶポイントを説明しておきます。管理会社を選ぶ際、まずは委託したい業務を対応してくれるかどうかを確認しなければなりません。管理会社の中には、仲介業務、もしくは、管理業務のみ行っている会社もあります。自身が委託したい業務範囲を確認した上で、業者選定するようにしましょう。
また、依頼したことに対して迅速に対応してくれるかどうかも確認ポイントです。仮に、対応が遅い管理会社に入居者からのクレーム対応を委託していたとしましょう。この場合、入居者は迅速に対応してくれない管理会社に不満を感じる可能性があります。
さらには、不満が募って退去につながる可能性も否めません。入居者のためにも迅速に対応してくれる業者を選ぶことが大切です。詳しくはこちらの記事を参照ください。
また、依頼したことに対して迅速に対応してくれるかどうかも確認ポイントです。仮に、対応が遅い管理会社に入居者からのクレーム対応を委託していたとしましょう。この場合、入居者は迅速に対応してくれない管理会社に不満を感じる可能性があります。
さらには、不満が募って退去につながる可能性も否めません。入居者のためにも迅速に対応してくれる業者を選ぶことが大切です。詳しくはこちらの記事を参照ください。
こんな管理会社は要注意！
上記で管理会社を選ぶポイントをお伝えしましたが、以下のような管理会社の場合は注意が必要です。
まずは、清掃を疎かにする管理会社です。共用部は建物の印象に影響を与えるため、共用部の清掃は欠かせません。たとえば、内覧者が専有部の室内を気に入ったとしても、外部廊下が汚かったり、駐輪場が散らかっていたりすれば物件の魅力は下がります。清掃を疎かにすることで、物件のグレード低下にもつながりかねません。清掃が行き届いていないと感じる場合は、一度管理会社に相談することをおすすめします。
次に、客付けに意欲のない管理会社です。中には、ポータルサイトでは一切賃貸募集をせずに、自社のホームページだけで集客する管理会社もあります。集客力があればまったく問題ありませんが、入居希望者のお部屋探しのプロセスとしてポータルサイトは大きな集客経路となりますから、できるかぎりポータルサイトへ掲載したいものです。もし掲載をしていないのであれば、その理由を確認し、定期的な反響数などを確認した上で、掲載打診するとよいでしょう。
なお、現在の管理会社が上記の特徴に当てはまる場合、また、業務改善を相談したにもかかわらず状況が変わらない場合は、管理会社の変更をおすすめします。
まずは、清掃を疎かにする管理会社です。共用部は建物の印象に影響を与えるため、共用部の清掃は欠かせません。たとえば、内覧者が専有部の室内を気に入ったとしても、外部廊下が汚かったり、駐輪場が散らかっていたりすれば物件の魅力は下がります。清掃を疎かにすることで、物件のグレード低下にもつながりかねません。清掃が行き届いていないと感じる場合は、一度管理会社に相談することをおすすめします。
次に、客付けに意欲のない管理会社です。中には、ポータルサイトでは一切賃貸募集をせずに、自社のホームページだけで集客する管理会社もあります。集客力があればまったく問題ありませんが、入居希望者のお部屋探しのプロセスとしてポータルサイトは大きな集客経路となりますから、できるかぎりポータルサイトへ掲載したいものです。もし掲載をしていないのであれば、その理由を確認し、定期的な反響数などを確認した上で、掲載打診するとよいでしょう。
なお、現在の管理会社が上記の特徴に当てはまる場合、また、業務改善を相談したにもかかわらず状況が変わらない場合は、管理会社の変更をおすすめします。
“手数料が安い”を理由に管理会社を選ぶのは禁物！
管理委託の手数料が安いという理由だけで管理会社を選定してはいけません。なぜなら、手数料が安い分、前述したような、業務をしっかり行ってくれない業者である可能性があるためです。相場より低い手数料を提示する管理会社があった場合、なぜその手数料の額なのかを確認するとよいでしょう。
管理会社に委託する際に気をつけておきたいこと
ここまで、管理会社へ支払う手数料の見直しについて解説してきました。管理会社に委託する際には、費用面を考慮することは重要ですが、以下の点にも気をつけておきましょう。
これらの点は、管理会社の本質である「建物を良好に管理し、入居者を迅速に募集、かつ良好な関係を築く」という点につながってきます。費用面ももちろん大事ですが、この本質を見失わないようにしましょう。
これらの点は、管理会社の本質である「建物を良好に管理し、入居者を迅速に募集、かつ良好な関係を築く」という点につながってきます。費用面ももちろん大事ですが、この本質を見失わないようにしましょう。
管理業務の質に気をつける
上述した通り、管理と仲介の両方を行う管理会社もあり、そのような管理会社は以下の点で質を見極めましょう。
ここまでで解説してきた、清掃や客付け、そしてトラブル時の対応と報告をきちんと行っているかが重要です。総じて「担当者の対応」ともいえますが、これら1つ1つを見極めて管理会社の質をジャッジしましょう。
ここまでで解説してきた、清掃や客付け、そしてトラブル時の対応と報告をきちんと行っているかが重要です。総じて「担当者の対応」ともいえますが、これら1つ1つを見極めて管理会社の質をジャッジしましょう。
管理会社に任せっきりにしないよう気をつける
仲介業務も建物管理業務も、日頃から管理会社とのコミュニケーションが大切です。特に仲介業務に関してはマメに連絡を取ることで、管理会社とのリレーションは十分改善することはできます。管理会社とはいえ、結局は担当者という「人」が管理するものですから、大家さんも「賃貸経営者」として管理会社にまかせっきりにしないようにしましょう。
契約内容の確認
管理会社との委託契約は、一般的には「2年契約で自動更新」が多いです。仮に、途中解約を検討するのであれば、契約が終了するタイミングが一番自然です。委託契約違反の確認ができた際には、即刻契約解除ができますが、それ以外の場合は、管理会社によって条件が異なるため、契約内容をしっかり確認しましょう。
よくある質問
ここでは、管理会社に関するよくある質問をご紹介します。
- 管理会社を変更する手順は？
- 管理会社を変更するには、現在の管理会社と結んでいる管理委託契約書の内容を確認した上で解約する旨を伝えます。管理委託契約書を確認するのは解約予告に関してどのような記載がされているか確認するためです。それから、新しい管理会社と管理委託契約締結します。その後、敷金や賃貸借契約に関する書類などについて新旧管理会社で引継ぎが行われます。詳しくはこちらの記事を参照ください。
- 管理会社との契約で気をつけることは？
- 業務範囲や手数料の確認はもちろん、契約期間や解約条件についても確認しておくようにしましょう。契約期間に関しては、何年契約なのか、また更新は自動更新なのかなど、解約条件に関しては、中途解約する場合の条件などについて確認が必要です。なお、契約書内で不明があれば躊躇せずに質問することをおすすめします。詳しくはこちらの記事を参照ください。
- 遠隔地の物件管理に適した管理会社とは？
- 遠隔地にある物件の管理をお願いする際は、物件周辺の賃貸需要や入居率がどれくらい見込めるのかなど、その地域の特性に詳しい管理会社を選ぶようにしましょう。また、遠隔地ということで、大家さん自身で物件状況の確認は難しいことが予想されます。そのため、定期的に報告書を送付してくれるような管理会社が理想です。詳しくはこちらの記事を参照ください。
まとめ
不動産管理会社へ支払う手数料にフォーカスしてお伝えしました。手数料の相場は家賃の5％程度とされていますが、各管理会社や委託する業務範囲によって異なります。そのため、現在支払っている手数料や、管理会社から提示された手数料が適正かどうかを判断するのは困難であることも事実です。
できるなら手数料を下げたいという思いは、大家さん共通のものかもしれませんが、まずは、現在の管理会社の対応が十分かどうか確認することをおすすめします。もし、管理会社の対応に手数料が見合っていないと感じるのであれば、本記事で紹介した手数料を抑える方法を検討してみてはいかがでしょうか。
できるなら手数料を下げたいという思いは、大家さん共通のものかもしれませんが、まずは、現在の管理会社の対応が十分かどうか確認することをおすすめします。もし、管理会社の対応に手数料が見合っていないと感じるのであれば、本記事で紹介した手数料を抑える方法を検討してみてはいかがでしょうか。
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この記事の監修者
中村 昌弘
宅地建物取引士
新卒で不動産ディベロッパーに勤務し、用地仕入れ・営業・仲介など、不動産事業全般を経験。入居用不動産にも投資用不動産にも知見は明るい。独立後は、不動産事業としては主にマンション売却のコンサルタントに従事している。
