管理会社との管理委託契約にあたってチェックしておきたい4つのポイント

賃貸経営において、不動産会社に管理を委託する場合、その内容について定める管理委託契約書については、すべて把握するのは難しいにせよ、ポイントだけでも押さえておくことが大切です。

まず、管理委託の内容は、「賃貸借代理業務」と「管理業務」に分かれます。簡単に言うと、前者は入居者を探して賃貸借契約を締結したり、退去者が出た時の立ち会いを行ったりという業務で、後者は物件の清掃等のことだと思えばよいでしょう。

これらについて、どこまで委託するかは契約の内容によって異なりますし、委託する内容が多くなればなるほど管理費は高くなります。

なお、こうした費用に関しては、たとえば、空室時に入居者を募集する際、募集手数料はかかるのか、更新料の手数料は何%なのかといった内容もよく確認しておくことが大切です。

また、委任には一括(いわゆるサブリース)と一部(一般管理)があり、これも契約書で確認することができます。

サブリースとは、物件の管理の全てを不動産会社に委託し、大家は空室リスクを負うことなく、毎月一定額を受け取れるというものです(ただし、サブリースには実績連動型もあり、この場合空室が増えると収入が減ります)。

オーナーは管理に手を煩わされることなく安定した収入を得られるため、理想的な契約に思えますが、契約書の内容をよく確認しておかないと、思わぬ失敗につながる可能性があります。

たとえば、サブリースでは契約開始時の免責期間や、空室発生時の免責期間が設けられることがあります。これらの特約が設定されていると、新築後一定期間(3か月～6か月程度)や、空室発生時(1か月程度)は家賃が支払われないため、ローンの支払いがある場合は、この期間の返済について資金を用意しておく必要があります。

さらに、退去が出た後の原状回復費用については大家負担となっていることが多く、また、その際の内装工事は不動産会社のグループ会社等に指定されていることがあります。

こうした内容は、大家と不動産会社の合意のもと定められるもののため、要望があれば契約前にしっかり伝えておくことが大切です。

ここでは、管理委託契約書の確認不足で起きたトラブル事例をご紹介します。

管理委託契約書の確認不足で起きたトラブル事例として最初にお伝えするのが、家賃滞納に対するサービス内容です。家賃滞納への対処については、依頼する不動産会社によってサービス内容が異なりますが、実際に家賃滞納が起こるまで実施されないため、オーナーと不動産会社との間で認識の違いが露呈することが少なくありません。

たとえば、大家側は家賃滞納した入居者に対し、不動産会社が督促を行うものだと思っており、一方の不動産会社は家賃滞納に対する督促は、大家さん自身で行っているものと認識しているようなケースです。

こうした認識の違いが露呈した場合、管理委託契約書を確認しなければなりません。契約書の中に、該当の業務の委託を受けている旨が書かれていなければ、むしろ、不動産会社が家賃の督促をすること自体違法になる可能性もあります。

2つ目にご紹介するのが費用に関する内容です。管理委託契約書には、費用に関する内容も定めます。これは、先述した「空室時に入居者を募集する際の募集手数料」や「更新料の手数料」など、細かな内容にも及びます。

上記の他、原状回復やリフォームに関しても委託している場合、入居者の退去後、部屋の修繕等が行われると費用が請求されますが、その費用が高額であるとしてトラブルになることがあります。

この件に関しては、委託するのであれば契約前にだいたいの相場観を聞いておき、不安を感じるのであれば自分で手配できる内容にしておくなどするとよいでしょう。

3つ目が契約解除に関するトラブル事例です。本事例は、アパートの管理を委託した不動産会社が空室を埋めてもらえないばかりか、連絡も取りづらくなっていることから、契約解除の申し出をしたものの、契約書の内容を持ち出して賃料の3か月分の違約金を請求されたというものです。

管理委託契約時から、契約解除のことを考えて契約するのも気が引けるかもしれませんが、大事なことなのでよく確認しておくようにしましょう。

管理委託契約は、大家と不動産会社の同意に基づいて決められるものなのですが、その内容が多岐にわたることもあり、気づけば思わぬ内容が記載されていることもあります。

ここでご紹介する事例は、管理を委託している物件に空室が発生した際には、「空室管理料」として賃料1か月分を請求されるというものです。

大家からすれば、空室になれば家賃が得られないのですから、この内容で契約してしまうと空室時の損失が非常に大きなものになってしまいます。

もちろん、その内容に納得した上でメリットがあるから契約している…というのであればよいのですが、確認せずに契約した場合、契約書にそのことが記載されていれば、内容に納得した上で契約したことになるため注意が必要です。

管理委託に関するトラブルが起きてしまった場合は、管理委託契約書の内容に則って判断されることになります。逆に言えば、契約前に管理委託契約書の内容をよく確認しておけば、トラブルは未然に回避できるとも言えます。

普段から法律や契約書に触れない人にとって、契約書の内容を読み込むのは苦痛に感じることもありますが、しっかり確認するようにしましょう。

なお、契約書はそのままでは理解するのが難しい箇所もあるため、不動産会社と管理委託契約を締結する際、分からないところは担当者に詳しく質問することが大切です。

ここでは、管理委託契約書を締結する際、契約内容についてチェックしておきたいことを4つにまとめてお伝えします。

管理委託に関する業務の範囲には、大きく以下のようなものがあります。それぞれについて解説していきます。

・入居募集業務
・集金代行業務
・入居管理業務
・清掃業務
・設備管理業務

入居者の募集や入居者との賃貸借契約を代行してくれます。この部分だけ、賃貸の仲介を行っている会社に分けて発注することも可能です。

仲介に関しては、複数の会社に依頼することも可能ですが、会社によって仲介手数料や広告費等の取り決めが異なるため、その内容を確認しておきましょう。

家賃や共益費等の集金をメインに、滞納督促や公共料金(水道料金や町内会費等)の支払いも代行します。まず、家や共益費等の集金に関しては、大家のローン返済日前に送金してもらえるよう取り決めしておくとよいでしょう。

そのほか、滞納督促や公共料金支払いについては契約の内容によって異なるため、どこまでが含まれているかについてよく確認しておくことが大切です。

入居者と大家との間に立って連絡や報告を行ったり、入居者からのクレームに対応したりします。他の管理業務とのセットで依頼することが多くなるでしょう。こちらも、どこまで管理内容に含まれているか確認しておきます。

物件の美観を維持するため、日々の清掃業務を代行します。月に何回程度、1回あたり何分くらい清掃を行うのか確認しておきましょう(詳細は管理委託契約書には書かれないこともあります)。

清掃業務が業務内容に含まれていない場合は、自主管理を基本に、定期的に清掃業者に別に依頼するなどする必要があります。

建物や設備の法定点検や日常点検などメンテナンスの代行をしてもらいます。特に、法定点検は法律で定期的な点検が課されており、点検や報告を怠ると是正勧告がなされます。

是正勧告に従わず、放置したことが原因で事故が起こった場合には、大家が刑事罰に処されることもあるため十分注意が必要です。

自分で管理することもできなくはありませんが、法改正などもあるため、この部分に強みのある管理会社に管理を委託したいところです。

管理費用に関しては、業務内容でご紹介した内容のうち、どこまでを委託するかによって異なります。管理費用は「家賃総額の何%」といった形で定められていることが多く、委託する内容によって%が上がっていきます。

なお、家賃総額については、「共益費を含むのかどうか」や「滞納分を含むのかどうか」を確認しましょう。中には、「満室想定家賃総額」としていることもあります。

管理委託契約では、契約期間や契約の更新について定めます。将来、何らかの理由で解約を申し出たい時は、これらの内容が大切です。契約期間は何年なのか、自動更新の取り決めはあるのかなど確認しておきましょう。

契約期間と共に確認しておきたいのが、解約の際の手続きや解除条件についてです。契約の中途解約について、「〇か月前に相手方に通知する」といった内容が記載されているかどうか、されているならどういった内容なのか、確認しておくようにしましょう。

契約書は基本的に不動産会社が作成します。契約締結時には、一通り説明を受けることができますが、説明を受けても「何が分からないか分からない」状態になることも少なくありません。

しかし、ここまでご紹介したように、管理委託の内容について何かトラブルが起こった時は、契約書に何が記載されているかが重要になります。

契約書の内容について、少しでも気になったことがあれば、確認や質問する癖をつけておき、納得してから署名するようにしましょう。

管理委託契約書について、基本的な内容からトラブル事例、契約書を取り交わす際にチェックしておきたい事項等についてお伝えしました。

管理委託契約では、安心して任せられる不動産会社であればよいのですが、中にはそうでない会社もあります。いざトラブルとなった時には、損を被らないように戦う必要がありますが、その時に大切なのが管理委託契約書の内容です。

管理委託契約について、どのようなトラブルが起こりうるのか、また、トラブルに発展しないためには契約書の内容にどう気を付ければよいのか、本記事を読んでしっかり理解しておきましょう。