【大家さん向け】賃貸物件・駐車場の雪かきトラブル。費用負担についても説明します

近年は記録的な大雪が降ることも増え、交通の乱れやケガなどの被害が多く見られます。大雪が降ると必要になってくるのが雪かきです。持ち家であれば自分の責任で雪かきをしますが、賃貸の場合はどうなのでしょうか？

豪雪地帯などで欠かせない雪かき作業。持ち家であれば、自分の家の雪かきは自分でしなければなりません。しかし、アパートなどの賃貸物件では「誰が・どこまで雪かきをするのか」がわかりにくいという問題があり、トラブルに発展することが多いのです。雪かきを巡るトラブルには次のようなものがあります。

・自分以外の住人が雪かきをしないという不満が出る
・雪かき後の雪が自宅前や駐車場に捨てられていて出れない、不快に感じる
・上階の住人が雪を下に落としてしまい下の階の住人に迷惑がかかる
・早朝から雪かきをしなければならない

賃貸物件や駐車場の雪かきは、基本的に借主である入居者が行うものです。入居者には「善管注意義務」という義務があります。これは、賃貸借契約において借りている部屋を、一般に要求される程度の注意をもって使用・保管・管理する義務のことです。具体的には、以下のようなことが善管注意義務に当たります。

・部屋が汚れたら掃除する
・窓ガラスが割れたらガラスを交換する
・電球が切れたら電球を換える

このように、生活の中で必要な小規模な修繕などは、善管注意義務として入居者が行うことになっています。雪かきも善管注意義務の範囲に含まれ、雪かきについての特別な規定がない限りは入居者の判断で行う必要があるのです。

ただし、北海道など積雪量の多い地域では、大家さんや管理会社、除雪業者といった入居者以外が雪かき作業することで、空室対策をしている物件もあります。積雪の多い地域でも、雪かきは基本的に入居者で行うことが多く、大家さんや管理会社が雪かきをしてくれることは大きなアピールポイントとなるのです。

基本的に、大家さんや管理会社に除雪作業の義務はありません。入居者の中には、「管理費を払っているのに除雪作業してくれないの？」と思っている方もいらっしゃるでしょう。

しかし、一般的に管理費や共益費が充てられるのは、エレベーターなどの入居者がともに利益を受ける共有部分です。大家さんが共有部分の雪かきをするかどうかは、管理費や共益費に除雪費用が含まれているのかで変わってきます。

一般的に管理費や共益費は、日常の生活で必要な範囲内での維持・管理のための費用となります。除雪が必要なほどの積雪は稀にしか発生せず、日常における維持・管理の範囲外となることがほとんどでしょう。そのため、契約書などに雪かきについて明記されていない限り、大家さんや管理会社に雪かきの義務は発生しません。

大家さんの中には、管理会社に雪かきを依頼する方もいらっしゃいます。しかし、管理会社は多数の物件を管理しているため、雪かきを依頼しても対応は難しいでしょう。

そもそも、管理会社は管理委託契約書に記載されている業務を行うことが通常です。一般的に、豪雪地域でなければ雪かきは業務に含まれないため、管理会社が雪かきをすることもないでしょう。管理会社に雪かきをしてもらいたい場合は、管理業務の範囲としてもらえるよう契約時に相談しておく必要があります。

雪かきの義務がなくても、入居者個人で除雪できないレベルの大雪の場合は大家さんや管理会社の出番です。このような場合は、大家さんが除雪業者などへ除雪を依頼しましょう。

業者や積雪状態、広さなどにより異なりますが、一般的に除雪費用の相場は2時間で2万円ほどです。しかし、雪かきを業者に依頼した場合の費用を誰が負担するのかといった問題が出る場合もあります。業者の選定など雪かきの対応に悩む場合は、まず管理会社に相談するとよいでしょう。

雪かきでは、雪の捨て場所も問題となります。あまり雪が降らない地域に住んでいると「いずれ溶けるからどこでもよいのでは？」と思いがちですが、雪を捨ててはいけない場所があることを覚えておきましょう。雪を捨ててはいけない場所として次の3つがあります。

・道路
・下水道
・川（国や自治体が設置した河川敷の雪捨て場以外）

交通に支障を来すものを道路に放置することは法律で禁止されています。雪かき後の雪も交通の妨げとなるため、道路に捨てることはできません。違反すると1年以下の懲役または50万円以下の罰金が科せられてしまいます。

下水道や近くに川がある場合も、つい捨ててよいと思いがちですが、捨ててはいけないことがそれぞれ法律により定められています。下水道の場合は、違反すると5年以下の懲役または100万円以下の罰金、川の場合は、6か月以下の懲役または30万円以下の罰金が科せられてしまう可能性があるので注意しましょう。

また、法律で罰せられることはなくても、ほかの人の敷地や駐車場前、空き地などに雪を捨てるとトラブルの種となります。基本的には、雪かき後の雪は通行のじゃまにならない敷地内の隅に寄せておくか、自治体が指定する雪捨て場に捨てるようにしましょう。積雪が予想される場合は、事前に正しい雪の捨て場所を確認して周知することも大切です。

雪の対策として、積雪の多い地域では融雪機やロードヒーティングを導入している賃貸物件も多くあります。融雪機は、集めた雪をタンクに入れて地下水や温水で融かす機械です。ロードヒーティングは、地中に熱線などを通して地面を温め、雪が積もって凍結する前に融かす設備で、雪かきの手間を省くことができます。

ただし、導入にはある程度のコストもかかるものです。それぞれ機械の種類などによって異なりますが、融雪機なら60万～130万円ほど、ロードヒーティングなら面積20m2前後で50万～100万円ほどかかります。

地域によっては、条件を満たせば補助金が出る場合もあるので、設置前に確認するとよいでしょう。積雪が少ない地域ではあまり導入のメリットがないものでもあるので、利用回数を考慮して慎重に検討する必要があります。

賃貸戸建ての雪かきも基本的に借主が行います。一般的に、賃貸戸建てのすべての管理は借主の義務となります。家の周りの草むしりや外壁の掃除など、日常的な管理は借主に任せている大家さんがほとんどでしょう。

集合住宅であれば、管理費や共益費を払うことにより、大家さんが共有部分の維持・管理をします。一方で賃貸戸建ての場合は共有部分などがないため、雪かきも借主がしなければいけないものです。ただし、契約内容によってはどちらが雪かきの義務を負うのか異なる場合があります。事前に契約内容をしっかりと確認しましょう。

雪かきのトラブルを回避するためには、賃貸借契約書に雪かきに関するルールを記載するとよいでしょう。積雪の多い地域では、実際に雪かきに関して記載している物件も多くあります。

一般的には「雪かきは入居者が行う」と書かれていることが多いでしょう。大家さんや管理会社が雪かきを行う場合は、共益費などに雪かき費用が追加されているケースもあり、やはり契約書にその旨が記載されています。

雪かきのルールとして賃貸借契約書に記載しておきたいことは、次のようなポイントです。

・雪かきは誰が行うのか
・大家さんが雪かきをする場合は共益費などに追加費用を含むのか
・除雪業者を手配した場合の費用負担について

これらを明確にしておくことで、雪かきのトラブルを回避できるでしょう。

記録的な大雪などでは、屋根が壊れてしまったり、外に設置してあるボイラーや給湯器が故障してしまったりする問題も起こります。このような設備の故障が起きないよう、事前に補強や修繕などを行い対策しておくことも重要となります。

入居者に雪かきを任せている場合、入居者が雪かきをした時に万が一、屋根を壊してしまった時などは、その責任をどちらが負うのかという判断が難しいところです。

先ほどお伝えしたとおり、入居者には善管注意義務があり、設備が壊れないように維持・管理をしなければなりません。一方で大家さんには「修繕義務」があります。

修繕義務とは、賃貸物件の破損などが生じた場合、大家さんが必要な修繕をする義務のことを言います。入居者が通常の使い方をしていたのに壊れたような場合は、大家さんに修繕する義務があるのです。

しかし、以下のような場合は入居者の責任となるため、修復の費用は入居者が負担します。

・通常の掃除を怠ったことで、特別な清掃をしなければいけないほどのカビが発生した
・結露を放置して壁が傷んだ
・ものをぶつけて窓ガラスを割った

雪かきの場合も、雪かきを怠ったために雪の重さで屋根が壊れたのか、こまめに雪かきをしているにもかかわらず壊れたのかなど、状況によって責任の所在が変わってくるでしょう。

屋根や設備が故障してしまうと、かなりの修繕費用がかかってしまいます。しかし、雪で故障や事故が起こりうることを想定して保険に入っておくことで、カバーできる可能性があるのです。

火災保険で対応できるものもありますが、入る保険によって補償内容が異なり、特約として雪の事故を追加すると保険料が上がる場合もあります。補償内容は複雑になるので、対象範囲をしっかりと理解し、どこまで補償が必要なのかを判断するようにしましょう。

雪かきの義務はないとはいえ、自分の物件だから責任をもって雪かきをしたいという大家さんもいらっしゃるでしょう。また、入居者へのアピールのために大家さんが雪かきを負担する物件もあります。

しかし、雪かきはかなり重労働でもあり、転倒などの危険もともなうものです。高齢の方や女性の1人暮らし、大家さんが遠方に住んでいる場合など、雪かきが難しい場合もあるでしょう。

そのような場合は、無理をせずに除雪業者に除雪を依頼することをおすすめします。料金は業者や地域、積雪量などによって異なりますが、おおむね作業員1人につき、1日あたり10,000円～20,000円程度と考えておくとよいでしょう。
雪下ろしがないケースやダンプトラックが必要なケースなど状況次第で変わるほか、同じ内容でも業者によって変わるため複数業者に見積もりを取るのがおすすめです。

契約内容によっては、業者に依頼した雪かき費用を入居者に負担してもらうことも可能です。ただし、この場合はその旨の説明と、費用を負担してもらった分しっかりとした除雪が求められるでしょう。除雪費用をどちらが負担するかなど、不明なことがある場合は管理会社に相談することをおすすめします。

賃貸物件の雪かきについて、起こりうるトラブルやその回避法、費用などについてお伝えしました。雪かきは基本的に入居者が行うものであり、大家さんがする必要はありません。しかし、入居者同士のトラブルに発展したり、屋根や設備の故障につながったりすることもあり、雪かきに関する問題は起こりやすいものです。

そこで、賃貸借契約書に雪かきについて記載するなどの対策を講じ、トラブルが起きないようにする必要があります。この記事を参考に、雪かきについて大家さんができることを理解し適切に対処しましょう。