アパートの老朽化に悩む大家さんが検討すべきリフォームの基礎知識まとめ

新築のうちは空室リスクという悩みとは無縁だったのに、築年を経るごとに空室リスクに悩まされるようになったという大家さんも多いのではないでしょうか。家賃負担に大きな差がなければ、よりニーズを満たした新築物件に魅力を感じる入居者が多いのは当然のことです。だからといって家賃の値下げによる差別化を図っても、収益性が低くなり、賃貸経営に支障が生じてしまいます。

賃貸物件がずっと新築であり続けることはできませんが、賃貸経営は長期的視点で行っていくものです。物件が老朽化しても、周辺の類似物件に対して競合力を高め、満室経営を継続していくことが大家さんの目標でしょう。だからこそ、計画的に適切なリフォームなどを施し、築年数を経ても物件価値を維持・向上させていく必要があります。

賃貸物件の老朽化による空室リスクを回避する方法として、「リフォームが必要」とお話ししました。リフォームと類似した言葉に「修繕」や「リノベーション」がありますが、ここではそれぞれの概念や効果についてご説明します。

修繕は、故障した設備の取り換えや雨漏りの補修など、必ず行わなければならないような工事をさします。修繕を行わなければ、入居者の生活に支障が生じてしまう可能性が高いでしょう。一方、リフォームとリノベーションは絶対的に必要な工事ではありませんが、入居者の居住環境を高めて長期入居や満室経営につなげていくために行うことが望ましいとされるものです。

リフォームは、物件を新築当時の姿に近づけるように補修（原状回復）をする工事です。たとえば壁紙の張り替えなど、建物の一部に行う小規模な工事をさすことが多いですが、外壁塗装などの大規模なものも含まれます。一方のリノベーションは、間取りやデザインを一新するなど、賃貸物件に新しい価値を追加するような工事をさします。建物全体に行うなど大規模なものが多いですが、一室からできる部分リノベーションもあります。

リフォームは絶対的に必要な工事ではないものの、入居者の居住環境を高めていくために効果的です。壊れてから交換する修繕とは性質が異なるので、目的や予算を見極め、計画的に進めていく必要があります。その際、入居者ターゲットについて改めて考えておきたい所です。大家さんとして、どのような層の人に入居してほしいと思うのか、その入居者のニーズに合わせたリフォーム計画を考える必要があります。

たとえば、ターゲットにするのが単身者かファミリーかによって、ニーズを満たす間取りや設備は大きく異なります。また、同じ単身者でも学生なのか社会人なのかでニーズは異なるでしょう。ターゲット層が共通している周辺の人気物件はどのようなスペックを有しているのか、不動産会社にヒアリングしたり、その情報を基に大家さんみずから物件を見学したりして、どのようなリフォームをするのが効果的か情報収集するとよいでしょう。またリフォームのタイミングは、それぞれの部分の耐用年数を目安と考えておくとわかりやすくなります。

建物の外観は、賃貸物件の第一印象を左右する大きな要因です。耐久性には問題なくても、外壁や階段、ファサードの塗装などがボロボロだと、いくら専有部がきれいでもよい印象を持ってもらえません。大家さんみずから、もしくは管理会社に委託し、日ごろからこまめに手入れをする姿勢も必要です。

住宅用建物の法定耐用年数は木造で22年、鉄骨鉄筋コンクリート造で47年です。賃貸物件の構造にもよりますが、余裕をもって築20～30年を目安に、建物の外観についてのリフォームを計画しましょう。海の近くにあることで塩害の影響が大きいなど、立地環境によってはそれよりも短いスパンでの計画が必要になる場合もあります。

専有部は、入居者が毎日使うため劣化しやすいものです。こまめなリフォームを心がけておきましょう。

入居者が退去するごとに、壁紙を張り替えることが望ましいでしょう。広さによって異なりますが、壁紙の張り替えは短期間で完了するので、入居者決定時に好きな壁紙を選んでもらうのも一案です。

床の材質にもよりますが、床の耐用年数は5～15年程度です。壁紙ほど頻繁にリフォームする必要性は低いですが、入居者の利用状況にも左右されますので、入居者の退去ごとに状態を確認しましょう。ハウスクリーニングを施してもなお劣化が目立つ場合は、床のリフォームを行います。

水回りの設備の耐用年数は15年ほどとされます。「まだ使えるので壊れてから交換しよう」と考えるのはおすすめしません。なぜなら、入居中に水回りの設備が壊れると、その間の入居者の生活に支障が生じてしまうためです。すると物件に対して不満が募り、退去につながる可能性も否めません。

また、水回りの設備性能は日進月歩で高まっています。新しい機能を有した水回り設備を設置することで、賃貸物件の強みにすることも可能です。定期的な水回りリフォームのために、メーカーの展示場などにも足を運び、トレンドをチェックしておきましょう。

共用設備・インフラのリフォームについては、とくに目安となる時期はありません。ターゲットと考える入居者層に人気の共用設備やインフラにはどのようなものがあるのかをチェックして、採用を検討する姿勢が求められます。たとえば、ターゲットが女性であればオートロック化、不在になりがちな単身社会人であれば宅配ボックスの導入など、ターゲットによってリフォームの方向性は変わります。

リフォームの費用は内容にもよりますが、簡単に捻出できる金額ではないため、計画的に資金を準備しておかなければなりません。あらかじめリフォーム費用の積み立てを行っておくほか、補助金などの情報も収集しておくことが大切です。また、リフォームによって新たに減価償却が発生するため、節税につながるというポイントも知っておきましょう。

リフォームを行う際に活用できる補助金には、国が行う「長期優良住宅化リフォーム推進事業」（1戸当たり最大300万円の補助金が受けられる）を始めとして、地方公共団体が独自に行う補助金事業など、さまざまなものがあります。

補助金を受けるためには、一定の性能基準を満たすことや申請書類作成の手間が必要となりますが、それと引き換えに返済不要の資金を得ることができます。予算や申請期間に限りがあることが多いため、前もって情報を集めておくとよいでしょう。リフォーム時には、補助金の概要が掲載されているサイトを改めて閲覧したり、利用できる補助金がないかリフォームを依頼する会社に相談したりと、情報をアップデートしておくと安心です。

リフォームを行うと、その建物や設備の法定耐用年数に応じて減価償却が発生します。多くの場合、リフォームにかかる費用は多額になるため、一括で費用を計上できません。しかし、耐用年数に応じて数年から数十年にわたり、減価償却によって費用を計上できるため、節税を図ることができます。どれくらいの節税効果があるかについては、税務署または税理士に相談されてみるとよいでしょう。

賃貸経営において、賃貸物件が老朽化してもなお物件価値や入居者満足度を維持・向上させていくためには、リフォームが必要不可欠です。しかし、どのようなリフォームがどれくらいの頻度で必要なのか、よくわからないという大家さんも多いでしょう。そんな時には、管理会社やリフォーム会社などに入居者ターゲットを伝え、ニーズに沿ったリフォーム内容について相談してみるのがおすすめです。

その際、信頼できるリフォーム会社を選ぶためにも複数の会社に相談し、大家さんの不安に対して親身に対応してくれる会社を見極めることも大切なポイントです。