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目次
必ずやってくるアパートの老朽化問題

賃貸物件がずっと新築であり続けることはできませんが、賃貸経営は長期的視点で行っていくものです。物件が老朽化しても、周辺の類似物件に対して競合力を高め、満室経営を継続していくことが大家さんの目標でしょう。だからこそ、計画的に適切なリフォームなどを施し、築年数を経ても物件価値を維持・向上させていく必要があります。
修繕・リフォーム・リノベーションのそれぞれの違いとは

概念 | |
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修繕 | 絶対的に必要な工事 |
リフォーム | 新築当時の姿に近づける工事。物件の価値向上のために行われるのが望ましい(建物の一部など小規模) |
リノベーション | 新しい付加価値を追加する工事。物件の価値向上のために行われるのが望ましい(大規模) |
リフォームは、物件を新築当時の姿に近づけるように補修(原状回復)をする工事です。たとえば壁紙の張り替えなど、建物の一部に行う小規模な工事をさすことが多いですが、外壁塗装などの大規模なものも含まれます。一方のリノベーションは、間取りやデザインを一新するなど、賃貸物件に新しい価値を追加するような工事をさします。建物全体に行うなど大規模なものが多いですが、一室からできる部分リノベーションもあります。
計画的なリフォームと効果的なアイデア

たとえば、ターゲットにするのが単身者かファミリーかによって、ニーズを満たす間取りや設備は大きく異なります。また、同じ単身者でも学生なのか社会人なのかでニーズは異なるでしょう。ターゲット層が共通している周辺の人気物件はどのようなスペックを有しているのか、不動産会社にヒアリングしたり、その情報を基に大家さんみずから物件を見学したりして、どのようなリフォームをするのが効果的か情報収集するとよいでしょう。またリフォームのタイミングは、それぞれの部分の耐用年数を目安と考えておくとわかりやすくなります。
建物(外壁・階段・ファサードなど)
住宅用建物の法定耐用年数は木造で22年、鉄骨鉄筋コンクリート造で47年です。賃貸物件の構造にもよりますが、余裕をもって築20~30年を目安に、建物の外観についてのリフォームを計画しましょう。海の近くにあることで塩害の影響が大きいなど、立地環境によってはそれよりも短いスパンでの計画が必要になる場合もあります。
専有部(壁・床・水回りなど)
壁
床
水回り
また、水回りの設備性能は日進月歩で高まっています。新しい機能を有した水回り設備を設置することで、賃貸物件の強みにすることも可能です。定期的な水回りリフォームのために、メーカーの展示場などにも足を運び、トレンドをチェックしておきましょう。
共用設備・インフラ(建物除く)
リフォーム費用を抑えるためのポイント

補助金を活用しよう
補助金を受けるためには、一定の性能基準を満たすことや申請書類作成の手間が必要となりますが、それと引き換えに返済不要の資金を得ることができます。予算や申請期間に限りがあることが多いため、前もって情報を集めておくとよいでしょう。リフォーム時には、補助金の概要が掲載されているサイトを改めて閲覧したり、利用できる補助金がないかリフォームを依頼する会社に相談したりと、情報をアップデートしておくと安心です。
節税を図ろう
まとめ

その際、信頼できるリフォーム会社を選ぶためにも複数の会社に相談し、大家さんの不安に対して親身に対応してくれる会社を見極めることも大切なポイントです。
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この記事の監修者

キムラ ミキ
【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。