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目次
高齢者入居を空室対策の一手に

いわゆる団塊世代(1947年~1949年)の人達が2015年に65歳以上となったことで、高齢化率は上昇しており、今後も増えていくことが予想されています。
同データでは、将来推計も算出されており、高齢者の人口は2042年にかけて3,878万人まで増える一方で総人口は減り続け、高齢化率は増えていくことが予想されています。2060年には高齢化率は39.9%にまで上昇。2.5人に1人以上が65歳以上となるのです。
こうした流れから、今後、賃貸経営においては高齢者入居を空室対策の一手に考えることが重要になっていくでしょう。
高齢者がもっとも事故に遭う場所は住宅

「平成29年度版高齢社会白書」によると高齢者の住宅内での事故発生率は全体の77.1%です。また、居室内での事故発生場所は、居室において65歳以上の方は45%、階段において18.7%と、高齢者の事故に遭う割合が高くなっています。
高齢者が必要とする設備
高齢者の健康状態で必要な設備が変わる
具体的には、杖が必要な人や車いすが必要な人に向けて床材や廊下やトイレの幅を変えることなどが考えられます。
高齢者入居に備えるリフォームの種類

手すりの設置
手すりの費用相場は1mあたり5,000~7,000円程度+工賃(30,000~50,000円)を考えておくとよいでしょう。ただし、手すりにどのような素材を採用するかによって費用は異なります。
バリアフリー工事
バリアフリー工事はどのような工事をするかによって金額が変わりますが、たとえば玄関前の階段をスロープへ変更する場合、50万円程度以上かかることを想定しておいたほうがよいでしょう。
床材の変更
また、床材を変更するのもよいですがカーペットを敷き詰めるのでも対策できるでしょう。
カーペットを敷き詰めるだけであれば6畳程度の広さを5万円程度の費用で済ませられますが、床材を変更するとなると(床材の素材によりますが)6畳で15万円程度はかかることを想定しておいた方がよいでしょう。
コンセント位置の変更
コンセントの移設工事や増設工事は、既存のコンセントからの距離が近い場合には10,000円~15,000円程度で済みますが、遠い場合には20,000~30,000円程度かかることもあります。
断熱材や全館空調の導入
ヒートショックは寒暖差の大きい住宅内を移動する際に血管が収縮を繰り返し、失神や心筋梗塞、脳梗塞などを引き起こしやすくなります。特に暖房の効いた居室と冷たい廊下やトイレとの寒暖差、浴室において湯船の中と外戸の寒暖差などで引き起こされます。
これを防ぐためには、建物全体の断熱性を高めて廊下と居室等との寒暖差をなくすか、居室だけでなく廊下や浴室も温める全館空調を導入するなどするとよいでしょう。断熱施工は、床と壁、天井どの範囲に断熱材を施工するのか、また断熱工法はどうするのかなどによって異なりますが、安くとも50万円程度、場合によっては200~300万円かかることもあります。
また、全館空調もどのメーカーの設備を利用するかによって異なりますが、本体費用と設置費用を合わせて100万円以上かかります。
なお、双方実施するとより効果を高めることができます。
引き戸等使いやすい扉への取り換え
トイレの介護リフォーム
トイレが従前のものより広くなる場合には、そのスペースをどこから持ってくるかなども考える必要がありますが、工事費用の相場としては概ね50万円以上かかると考えておくとよいでしょう。
高齢者向けリフォームの事例

これらの施設は全ての設備が高齢者や要介護者向けに作られています。設備面で勝つことは難しいでしょう。一般の賃貸物件に高齢者向けリフォームを施す場合は、どういった人に利用してもらうために高齢者向けリフォームを実施するかを考えることが重要です。
ここからは、過去に高齢者向けリフォームを実施して成功した方の事例を紹介します。
この方は、手すりの設置やカーペットを敷く、トイレや廊下の幅を広くするといったリフォームを実施しました。これらの工事は高齢者向けにも使えるだけではなく、手すりがついて移動しやすくなったり、廊下やトイレが広くなったりすることで高齢者でなくとも快適に使えるというメリットが生まれます。
上記のようなリフォームを実施することで「高齢者向け」をアピールしつつ、一般向けにも入居者募集を行い、空室率を改善することができたそうです。
リフォーム費を抑えるための補助金申請方法

たとえば、高齢者や障害者、子育て世帯等の住宅の確保に配慮することを目的とした「住宅セーフティネット制度」では、都道府県に高齢者や障害者などの住宅確保要配慮者の入居を拒まない住宅として登録すると、登録住宅の改修に対して補助を受けることができます。
一定の要件を満たした工事を行う場合、改修工事費用の1/3(上限50万円)の補助を受けることができる「住宅確保要配慮者専用賃貸住宅改修事業」などもあります。募集時期が決まっているため、定期的に確認しておくとよいでしょう(2019年5月31日現在)。
まとめ

時代の流れから言って、今後、賃貸物件に高齢者向けリフォームを施すことで空室改善につなげられる可能性は高くなっていくでしょう。高齢者入居を促進させるためには、高齢入居者が居住する上でどのようなことに困難を感じていて、それを解消するためには何が必要かを考えながらリフォームを進めていくことが大切です。
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監修逆瀬川 勇造
【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。
大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。