2DKを1LDKに！壁を撤去してニーズのある間取りにリフォームする方法と注意点

DK（ダイニング・キッチン）は台所と食堂が1つになった空間、LDK（リビング・ダイニング・キッチン）は居間と台所と食堂が一続きになった空間を指します。

以前は、「寝る場所と食べる場所を分ける＝寝食分離」の考え方と共に、ダイニングキッチンとほかの数部屋というDKの間取りが主流でしたが、最近は、台所と食堂だけでなく居間まで一体となったLDKが主流となっています。母親が台所にいながら子どもの様子を見られる、家全体を見渡すことができるLDKが好まれるようになりました。

空間を仕切っていた壁を取り払い、LDKに間取りを変更することで、実際にはどのような効果が期待できるのでしょうか？

料理をしているときもお子さんの様子を見ていられるようになり、安心感が生まれます。また、部屋を隔てる壁がなくなると、直線的に移動することができますので、足腰に障害のある人も楽に移動できるようになるなど、利便性の向上が期待できます。

例えば、2Kや2DK の間取りの場合、築年数が経っている物件に多いため、その間取りを聞いただけで敬遠する入居希望者も少なくありません。壁を取り払って、1R や1LDKといった間取りに変更することで、印象が大きく変わります。

また、人気の間取りに変更することで、賃貸物件のポータルサイトでの検索条件のヒット率も増えますよね。入居希望者との接触が増えれば、それだけ多くの人の目に触れることになるため、入居率の改善も期待できます。

上記では、古い間取りの場合、敬遠する入居希望者もいるとお伝えしました。古い間取りであれば、そのままの状態では当然ですが、家賃アップも簡単ではありません。しかし、人気の間取りであれば、それだけで競争力が付きますから、現状の間取りよりは家賃アップも期待できます。

入居率の改善と家賃アップができれば、リフォーム費用を早期に回収できる可能性も高まります。リフォーム費用の回収が終わった後も、家賃をアップした状態を維持できれば、キャッシュフローの改善も期待できるでしょう。

ここでは、壁を撤去して間取りを変更する工事の事例や、期待される効果をご紹介しましょう。

2Kは「キッチンと2つの部屋」がある間取りで、かつては多く供給されていましたが、昨今では「家賃は安いが設備は古く使い勝手が悪い」というイメージを持つ人も多い間取りです。主に、2～3人家族を対象とする間取りですが、広めの1Rに変更することで、入居者ターゲットが変更します。

広めの1Rを希望する人は、一人暮らしの方が多いですが、経済的には余裕があり、広々とした空間でゆったり過ごしたいというニーズが考えられます。同じ地域で、同じ広さの2Kと1Rの家賃を比べると、1R のほうが高く設定されていることが多く、例えば、2019年6月現在、スマイティの家賃相場で以下の条件で比較してみると、1Rが2Kに比べて2割ほど高く設定されています。

●東京都新宿区、専有面積30～40m2の場合

※2019年6月現在、スマイティ家賃相場調べ

当然、そのほか築年数や立地も加味する必要はありますが、同じ広さであれば、1Rにすることで家賃の増加は期待できます。

キッチンと各部屋をつなげる壁を撤去する工事で、壁の撤去には1か所あたり18～40万円程度がかかることが多いです。

2DKは、1950～60年代の高度経済成長期に供給された公営住宅に多く採用された間取りです。その後、ファミリータイプの物件は2LDKや3LDKのものが増えています。このため、入居希望者の中には先ほどの「2K」と同様に「2DK」の言葉の印象だけで「古い物件」をイメージし、割安な家賃を期待する入居希望者が多くなってしまいます。

1LDKに間取りを変更することで、入居希望者の「古い」「家賃が安くて当然」という印象を払拭することができ、広々とした空間で過ごしたいという入居者のニーズに応えることができます。こちらもスマイティの家賃相場で調べてみると、1LDKの物件のほうが、3割ほど高く設定されています。

●東京都新宿区、専有面積40～50m2の場合

※2019年6月現在、スマイティ家賃相場調べ

家賃の高さのほかに、物件数にも注目をしてみます。こちらも先ほど同様に築年数等は加味していないものの、1LDKの方が3倍近くの物件数があります。ある程度家賃を上げられるのであれば、古い2DKよりは1LDKにする方が、入居者の目に留まる確率も上がることが期待できます。

新婚のファミリー層、幼い子供を育てている子育て世帯には1LDKが人気です。新しいニーズとして、ママ友や子育てサークルの集まりを開くことができる、広々とした空間を好む若い世代には1LDK が好まれます。

「2人で暮らし始めたら、プライベート空間も欲しくなった」というニーズに応えるために、壁を撤去した後、引き戸の間仕切りへと変更する方法があります。引き戸を開け放てば一続きのLDKとして使うことができ、引き戸で仕切ると「DK＋2部屋」の間取りになります。

ダイニングキッチンとひとつの部屋を仕切る壁を撤去する工事を行います。壁を撤去し、その後の仕上げをする工事には4日程度。もし、床材の張り替えが必要なら工期は5、6日程度かかります。先ほどもお伝えした通り、壁の撤去には1か所あたり18～40万円程度がかかることが多いです。壁の撤去後に引き戸の間仕切りを設ける場合は、費用として10～16万円程度かかります。

たとえば、「2つの部屋をひとつにする」「LDKと他の部屋をつなげる」などの工事を行うことで、1部屋あたりの面積を広くすることができます。壁を撤去した後に、引き戸の間仕切りを設けておけば、家族構成の変化にも対応することができ、長期入居が期待できます。

経済的に余裕があるファミリー層が入居者ターゲットとして想定されます。5LDKと同じ面積で、間取りを3LDKに変更すると、ライフスタイルの変化に応じた空間の使い方ができるようになります。

壁の撤去を複数の場所で行うことになるので、耐震性の変化について、必ず事前にご確認ください。費用は先ほどとおなじく、壁の撤去には1か所あたり18～40万円程度、壁の撤去後に引き戸の間仕切りを設ける場合は費用として20万円程度かかります。壁を撤去し、その後の仕上げをする工事には4日程度。もし、床材の張り替えが必要なら、工期は5、6日程度かかります。

壁を撤去するとき、状況によっては、壁の撤去に伴い他の部分の工事も必要になることがあります。たとえば、次のようなものです。

壁を撤去したことで、壁や天井のクロスがない部分がむき出しになる場合や、壁の撤去のために既存のクロスをはがすなどの工程が必要だった場合は、クロスの張り直しを行います。一般的なクロスの費用は　1m2あたり1,000～1,200円ですが、壁紙のグレードによって費用が異なります。施工費は別途必要です。

壁を撤去した部分の床に新たに床材を張ったり、壁の撤去工事でいたんだ床材を張り直したりする工事が必要な場合もあります。費用は以下の通りですが、施工費が別途必要です。

撤去した壁に設けられていたコンセントやスイッチを、別の位置に移動させる工事が必要なこともあり、電気工事士による作業が必要です。費用は以下の通りです。

壁の撤去を行い、間取りを変更することで、入居率の改善や家賃アップ、将来的なキャッシュフローの改善などを期待することはできます。ただし、当然のことながら、周辺の家賃相場を調べ、間取り変更という「投資」に見合った収支になるか、しっかりとシミュレーションをすることが大切です。

また、壁は空間を仕切るだけではなく、建物を支える役割も担っており、特に、「耐力壁」と呼ばれる、耐震性を高める重要な役割を果たしている壁は撤去してはいけません。撤去してもよい壁かどうかを確認するためにも信頼できるリフォーム業者に依頼し、耐震性の確認を行ってから、リフォーム工事を行うようにしましょう。