お風呂の印象で入居率アップ！お風呂のリフォームアイデア

入居希望者は、お風呂の設備や給湯器が故障していないか、適温のお湯が出るか、カビが繁殖していないか、という基本的なことに加えて、浴室暖房乾燥機や手すりなど、使いやすい設備が整っているかもチェックしています。もし「内見者がたくさんいるのに、契約に結びついていない」ならば、お風呂の状態がその理由かもしれません。リフォームをして満室経営を始めましょう。

リフォーム工事の内容によって費用にも大きな違いがあります。ユニットバスそのものを交換する場合で100万円前後の費用がかかることが多く、内訳は、ユニットバスの価格が50～100万円、工事費用（人件費など）が20～40万円です。在来工法の浴室にユニットバスを取り付ける方法なら100～200万円がかかる場合もありますが、給湯器のみの交換や、浴室暖房乾燥機の取り付けのみなどであれば、数万円～20万円の予算でできることもあります。

お風呂のリフォームには費用がかかりますが、リフォーム内容によって費用を抑える方法もあります。たとえば、劣化したシャワーヘッドを新品に交換するなど、部分的なリフォームでお風呂の印象を良くする方法です。たとえ部分的なリフォームでもお風呂の印象を変えることは可能なので、お風呂全体をリフォームするだけの予算がない場合には検討してみましょう。

リフォーム業者の閑散期に工事を発注すると値引き交渉が進めやすく、工事費用が繁忙期の3分の2程度まで抑えられる場合があります。賃貸物件のリフォーム工事を得意とする業者は、ゴールデンウィーク明けが閑散期で、1～3月は繁忙期ということが多いため、費用を抑えたい場合は、閑散期にリフォーム工事を発注できるよう計画を立てましょう。なお、梅雨時、真夏の高温期、台風が多い時期などは工事が予定どおりに進まなかったり、職人さんの体調の問題が起こったりする可能性がありますので注意が必要です。

リフォームを依頼する業者が決まっていない場合は、複数の業者に見積もりを依頼して、安く工事ができる業者を選ぶのもよい方法です。とはいえ、あまり多くの業者に見積もりを依頼すると、かえって混乱してしまうため、見積もりを依頼するまでに、数を絞っておくと良いでしょう。なお、見積もりを依頼する際は、「どの業者にも同じ希望や条件を伝えること」「予算が決まっていれば伝えること」の2点を心がけることが大切です。

お風呂のリフォームには、浴室の大部分を変化させる大掛かりなものから、シャワーヘッドの交換など費用があまり掛からないものまで、さまざまな方法があります。どのような目的でリフォームをするのか、入居希望者にとって魅力的なお風呂にするにはどうすればいいのかなどをしっかり検討し、予算を立ててからリフォームを行いましょう。

浴室の大部分を大きく変えるリフォーム工事は、入居者の印象を良くするだけでなく、利便性や安全性も大きく向上します。

ユニットバスは本来、周りの壁、天井、床が一体になっているお風呂を指す言葉です。そのため、ユニットバス全体交換をすると、壁や天井、床などを総入れ替えすることになります。

ユニットバス自体の費用は50～100万円、工事費用として20～40万円がかかることが多く、ユニットバスの広さ、水栓、シャワーの性能、浴室暖房乾燥機やジェットバスの機能を取り付けるかどうかなどによって費用も変わります。工期は4日程度です。居室内のリフォームに比べて、お風呂のリフォームは後回しにする大家さんが多いとも言われていますが、新しいユニットバスを入れ、快適性をアップさせることで、ライバル物件に差をつけることができます。

バストイレの分離工事

ユニットバスには、「バスと洗面台が1室におさまる2点ユニットバス」「バス、洗面台、トイレが1室におさまる3点ユニットバス」の2種類あり、このうち、3点ユニットバスのバス、トイレを分離する工事を行う大家さんもいます。

分離工事の種類
・ユニットバスに仕切りを設ける方法 ・トイレを別の部屋に移設する方法

既存のユニットバスに仕切りを設ける方法は、もっとも費用を安く抑えられた場合で30～40万円程度となっており、洗面台の位置を変えなければならない場合など、諸条件によって費用が変わります。工期は2日前後のことが多いです。

トイレを他のスペースに移設する工事は、居室の間取りなどによって大きく費用は変わりますが、60～150万円かかるケースが多く、工期はおおむね1週間前後です。入居者には「お風呂とトイレが別々の物件を」という希望も多く、ほとんどの不動産ポータルサイトでは、「バストイレ別」の検索条件が用意されていますので、当然、入居者の目に増える頻度も増えるため、入居率アップも期待できます。

バランス釜は、浴槽に接するように設置され、家の外の空気を吸気してガスを燃焼させることでお湯を沸かし、排気ガスは煙突を使って屋外に排出されます。それまで使われていた風呂釜に比べて吸排気のバランスがよく、一酸化炭素中毒になりにくいことから、バランス釜という名称がつけられました。

バランス釜は古めの賃貸物件ではまだ使われていることもありますが、利用者が使用方法を誤ると、お湯の沸騰や空焚きなどの事故が起こることがあるほか、バランス釜を設置するスペースが必要なため浴槽が狭くなりがちです。また、バランス釜が設置されているお風呂は「古臭い」という印象を持たれたり、バランス釜の使い方が分からない若い世代の入居者からは敬遠されたりするため、ユニットバスに交換することで若い世代の入居者確保も期待できます。

バランス釜のお風呂をユニットバスに交換するための費用は、80～150万円かかることが多く、ユニットバスの代金が50～100万円、工事にかかる費用が30～50万円です。工期は1～2週間を見込んでおきましょう。

これまでなかったお風呂を作る工事や、1室だったお風呂を2室に増やす工事、既存のお風呂を拡張して広々としたお風呂をつくる工事には、排水のバランスを確かめたり、壁や天井をいったん解体したりする必要があります。工事の内容によって費用や工期が大きく変わり、費用は75～250万円、工期は2週間～1か月程度を見込んでおきましょう。

お風呂のほとんど変えてしまう工事に比べて、部分的なリフォーム工事は、費用が安く工期も短くてすみますが、一方で、大部分を変える工事に比べて大きくイメージを変えたり、利便性を大幅に向上させたりする効果は薄い傾向にあります。

壁や床、天井のシートを張り替える内装リフォームは、天井や壁には防カビ効果のある化粧シートを、床には水はけがよいシートを使うことが多いです。壁面の化粧シート張り替えには8万円程度、床面のリフォームには5万円程度がかかります。工期は1～2日ですむことが多いです。

シート類の色味を変えることでお風呂のイメージを大きく変えられる他、床面の水はけを良くすれば転倒事故を防ぐ効果も期待できます。

在来工法の浴槽を入れ替える工事は、従来の浴槽を撤去した後に新しい浴槽を据えつけます。浴槽にはステンレス、ホーロー、FRP、人工大理石などさまざまな材質とデザインがあり、ジェットバス機能など機能面で充実したものもあるため、浴槽の費用だけで数万円～200万円以上と違いが出てきます。工事代金は、浴槽撤去・処分費用、取り付け費用、防水処理などの費用を合わせて10～15万円を見込んでおきましょう。工期は2～3週間程度です。

ユニットバスの場合は、浴槽だけを交換することが難しく、浴槽まわりの壁と天井も含めて一度取り外し、浴槽を入れ替えた後に、壁と天井を付け戻すという工事が行われます。工期は1日～数日で済むかもしれませんが、古いタイプのユニットバスの場合、浴槽などの調達に時間がかかります。工事費用は20～40万円程度です。

お風呂のシャワーヘッドや水栓は、身体や髪を洗いながらでも操作がしやすいものが好まれます。また、節水機能を持つものもあり、機能性の高いものに交換することで入居者からの印象を良くすることも可能です。交換にかかる費用としては、シャワーヘッドや水栓の購入費用がそれぞれ1～3万円、工事代金は1万円程度、工期は数時間～1日となっています。使いやすいシャワーヘッドや水栓に変えることで、入居者の利便性や節水効果を高めることができます。

浴室ドアには、開き戸、引き戸、折れ戸などのタイプがありますが、従来と同じタイプのドアを選ぶとドア枠などをそのまま利用でき、工事費用が抑えられます。とはいえ、従来のドアが劣化して外れそうな場合や、浴室スペースの問題で開き戸タイプが入浴の邪魔になる場合などは、ドア枠の工事をしてでも違うタイプのものを選ぶ方法もあります。費用の目安は次の通りです。

ドアのみ交換	5～8万円（工期1日程度）
ドア枠を含む交換	7～15万円

※ドア枠を含む交換の場合は、ドア枠の劣化度合いによって変わるため、工期は業者に確認が必要です。

浴室内に手すりを設置することで、浴槽への出入りや、洗い場での移動が安全になります。特に、入居者が高齢の場合、浴室内での思わぬ事故を防ぐこともできます。手すりの位置や形、角度などにはそれぞれ意味がありますので、リフォーム業者と相談しながら取り付けましょう。手すりの取り付け工事費用は、取り付ける手すりの数にもよりますが数万円で、工事も数時間程度です。

浴室の機能性を高めるための機器を取り付けたり、古くなった機器を交換したりする工事について見てみましょう。

給湯器にも寿命があるため、古くなったものは交換する時期がきます。交換にかかる費用の目安は次の通りです。なお、自動湯量調整機能、追い炊き機能などを持つものを選ぶと、さらに費用がかさみます。工期は数時間から1日です。

ガス給湯器	7～18万円
電気温水器	15～20万円
エコキュート	20～30万円

浴室暖房乾燥機には、ビルトインタイプと壁や天井に取り付けるタイプがあります。ミストサウナ機能を持つものもあり、機器そのものは3～10万円（ミストサウナ機能を持つものはより高額）、工事費用は3～5万円、工期は1日程度です。暖房機能によりヒートショック事故の予防につなげることができ、乾燥機能はカビ予防や洗濯物の乾燥に役立ちます。

リフォームは入居者のニーズを理解した上で行いましょう

お風呂のリフォームを空室率の改善につなげるには、「入居者のニーズ」をよく把握しましょう。内見希望者はいても契約につながらない、退去者が増えているという場合、お風呂に原因があるならリフォームすべきです。でも、お風呂以外によりリフォームの必要性が高い部分があるかもしれません。また、ジェットバスなどの快適設備の導入を優先すべきか、手すりや床のすべり止めなど安全設備が望まれているのかも、事前にヒアリングを行ってニーズを把握しましょう。

お風呂のリフォームは内見者の印象を良くする効果があり、空室率の改善につながります。工事の内容によって費用や工期が大きく違うので、予算と入居者のニーズに合わせたリフォーム内容を選ぶことが大切です。入居者が困っている点や、契約をためらっている点をヒアリングし、リフォーム工事に活かすことで、空室率の改善が期待できるでしょう。