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目次
空室が長い間埋まらないのはなぜ?
まず長期空室とは何か、そしてなぜ空室が長期化するのか、その背景について説明します。
長期空室とは?
ただ、長期空室が賃貸経営に影響を及ぼすかどうかは、どれくらいの余裕を持って計画が作成されているかにもよります。満室経営を前提に、賃貸経営の計画を立てている場合、1か月でも空室が生じてしまうと、キャッシュフローに支障が生じます。
また1室程度の空室が生じても、自己資金でカバーしなくてもキャッシュフローに支障が生じないのであれば、長期空室が直ちに賃貸経営に影響を及ぼすとはいえません。あくまでも、長期空室=「1か月以上の空室」は目安だと考えておくとよいでしょう。
なぜ空室が長期化しているのか
賃貸物件の増加
人口減少
人口減少はしているが世帯数は増加している
長期空室の原因をチャート診断!
長期空室になる原因と空室対策
【原因①】仲介会社の問題
また、仲介契約の種類には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」があります。とくに「一般媒介」は、複数の仲介会社に重ねて仲介を依頼することができるため、入居者探しに熱心になっても、ほかの仲介会社が紹介した人が契約に至った場合、1円も収入が得られません。仲介会社と密に連携を取り、WinWinな関係構築をしておかなければ、物件の紹介を積極的にしてもらえない可能性があります。
【対策】
しかし、「専任媒介」では、2週間に1回の頻度で報告を行う義務がありますので、仲介会社も募集活動をおろそかにできません。また、仲介会社に任せっぱなしにするのではなく、大家さんからも積極的に連絡を取ることにより、仲介会社との関係を深めていきましょう。さらに、必要に応じて広告料の提示を行うことによって、仲介会社がより熱心に募集活動を行ってくれる可能性が高まることも知っておくとよいでしょう。
【原因②】家賃設定の問題
【対策】
また、「家賃」と「共益費」に分けて、家賃設定を低く見せる方法もあります。それによって、家賃〇〇万円以内という検索表示にヒットさせることもできます。また、初期費用の敷金や礼金、および更新料は、家賃〇か月分で示されるため、入居者の初期費用や更新料の負担軽減にもつながり、喜ばれるでしょう。
【原因③】物件の競争力の問題
【対策】
いずれにしても、仲介会社に相談して、所有する賃貸物件の「強み」や「不足しているもの」について、客観的な助言を仰ぎましょう。
立地など、動かせない条件でニーズが少ない場合は、それを逆手に取った魅せ方や周辺の利便施設に何があるかを考えてみましょう。たとえば、駅から遠くても閑静な住宅街であれば、「静かな住環境」を求めている人には魅力的に映る可能性があります。
また、周辺の利便施設へのアクセスが至近であることを求めている人もいるかもしれません。所有する賃貸物件の「強み」であると魅力的にとらえて、アピール方法を考えてみましょう。
また、入居検討者が内見時に好印象を抱いてくれるような工夫を行うのも一案です。室内を清潔に保っておくのはもちろんのことですが、簡単なホームステージングを施してみるのもよいでしょう。
【原因④】物件管理の問題
【対策】
こまめに換気や清掃を行い、内見の際に入居検討者から好印象を抱いてもらえるように努めましょう。十分に管理が行き届かない場合には管理会社への委託も検討しましょう。
まとめ
また、その対策を講じるためには、1人で抱え込み悩んでいても始まりません。安易な家賃引き下げで一時的な解決を試みるのではなく、仲介会社や管理会社に相談をしながら、客観的視点の意見も取り入れて対策を進めていく姿勢を大切にしておきましょう。
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この記事の監修者
AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。