共益費の設定については管理会社と相談しましょう。
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目次
共益費とは賃貸経営において何に使う費用?管理費との違いは
共益費とは?
賃貸物件によっては、共益費と同様の意味で「管理費」という言葉が使われることもあります。しかしこれは、共益費や管理費といった呼び方にかかわらず大家さんの収入なので、家賃収入と同様に扱われ所得税が課されます。
また、消費税についても家賃と同じく、「住宅を共同で利用する上で居住者が共通に使用すると認められる部分の費用を居住者に応分に負担させる」ようなものについては非課税となります。
【管理費】
マンションの事務を処理し、設備その他共用部分の維持及び管理をするために必要とされる費用をいい、共用部分の公租公課等を含み、修繕積立金を含まない。
【共益費】
借家人が共同して使用又は利用する設備又は施設の運営及び維持に関する費用をいう。
大まかに言えば、分譲マンションの所有者が管理組合に支払うものが「管理費」、賃貸物件の入居者が大家さんに支払う共用部分の維持管理費が「共益費」というイメージです。大家さんが管理会社に管理委託を依頼する際の対価も管理費となるので、混乱しないように言葉を使い分けるとよいでしょう。
共益費の相場を知ろう
たとえば、東京都のある駅の賃貸物件相場を調べてみました(小数点第2位以下切り上げ)。
参考)駅徒歩5分以内、築年数10年以内、1K、20m2程度の場合
家賃 | 共益費 | 総額 | 共益費割合 |
---|---|---|---|
82,000円 | 3,000円 | 85,000円 | 3.6% |
90,000円 | 2,000円 | 92,000円 | 2.2% |
89,000円 | 3,000円 | 92,000円 | 3.3% |
85,000円 | 2,000円 | 87,000円 | 2.3% |
98,000円 | 0円 | 98,000円 | 0% |
家賃 | 共益費 | 総額 | 共益費割合 |
---|---|---|---|
86,000円 | 4,000円 | 90,000円 | 4.5% |
93,000円 | 5,000円 | 98,000円 | 5.1% |
78,000円 | 3,000円 | 81,000円 | 3.7% |
78,000円 | 3,000円 | 81,000円 | 3.7% |
家賃 | 共益費 | 総額 | 共益費割合 |
---|---|---|---|
107,000円 | 3,000円 | 110,000円 | 2.8% |
このように、共益費の相場は賃貸物件の条件によっても異なるでしょう。まずは近隣にある類似物件を検索して、おおよその共益費相場を知っておくことが大切です。
共益費を家賃と分けるメリット・デメリット
メリット
ほとんどの賃貸物件ポータルサイトでは家賃が大きく表示され、共益費は少し小さく表示されます。また、不動産会社に掲示されている募集チラシでも、家賃は大きく、共益費は小さく別欄に表示してあることが一般的です。
このように共益費を家賃と分けることによって、実際には家賃を減額しなくても、家賃を安く見せられます。結果として、所有する賃貸物件をより多くの人に検討してもらえるため、空室対策につながるでしょう。
たとえば、敷金・礼金・仲介手数料がそれぞれ家賃1か月分である時
・家賃63,000円の場合:初期費用189,000円(63,000円×3)
・家賃60,000円(+共益費3,000円)の場合:初期費用180,000円(60,000円×3)
となるため、9,000円の差が生じます。引っ越しで何かと費用がかかる入居者の立場からすれば、より少ない費用で入居できる物件を魅力的に感じるため、空室対策につながります。
デメリット
家賃に「共益費込み」と表示することもできる
その場合は上で述べたメリットを受けられませんが、駅近であるなどポテンシャルの高い物件で、実家賃の安さをアピールするには有効と考えられます。
【共益費のよくある質問1】共益費の内訳を入居者に聞かれたらどう答えるのがベスト?
このような場合、共益費は家賃と同様の意味を含むため、入居者から共益費の内訳を聞かれても開示する必要性は低いと言えます。契約書の中に、共益費について大家さんが収支の説明を行わない旨の条項を含めておくのも一案でしょう。
ただし、定期的に期間を決めて共益費を清算する旨の賃貸借契約を締結している場合は、内訳を明示する必要があります。
【共益費のよくある質問2】共益費の支払いを入居者に拒まれたらどう対応したらいい?
ただし、共益費の支払いを拒む背景として、賃貸物件の管理状態に不満があるのかもしれません。ゴミ集積所の清掃が行き届いていない、共用部分の照明がいつまでたっても交換されないといった状況であれば、入居者は何のために共益費を支払っているのかと疑問を抱いてもおかしくないでしょう。
共益費の支払いを拒む理由を入居者にヒアリングし、不満解消に努めるのも大家さんとして必要な姿勢です。
【共益費のよくある質問3】エレベーターを使用しない1階の入居者から共益費を安くしてほしいと言われたら
中には、高層階に住んでいても健康のためにエレベーターを使用しない方もいるかもしれません。こうした理由から、入居者ごとの事情に合わせて共益費を設定するのは難しいと言えます。
ただし、高層階と低層階で眺望や床面積などに差がある場合は、総額家賃(家賃+共益費)の設定を見直してみてもよいでしょう。
まとめ
そのような事態にならないためにも、共益費と家賃を分けるなどの方法で、家賃収入を減らすことなく空室対策を講じられることを覚えておきましょう。まずは、周辺にある類似物件の共益費の設定状況を確認してみることをおすすめします。賃貸経営をする際、どのような戦略で入居者を獲得していくのか考えるきっかけにしてみてはいかがでしょうか。
共益費の設定については管理会社と相談しましょう。
賃貸経営のお悩みはプロに相談!
プラン提案を受けてみませんか?
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※ページ下部の「賃貸経営一括相談サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
この記事の監修者
AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。