時代や世情とともに「住まい」に求めるものも変化します。
変化=チャンスとし賃貸経営に活かしましょう！
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目次
部屋を借りる人は住まいに何を求めているのか
コロナ禍で家探しをする人たちのニーズや意識変化について、客観的なデータに着目して賃貸住宅に求められている“住まいの姿”を探ってみましょう。
住み替え意欲はコロナ禍でもアップしている？
ステイホーム中に「住み替え」など、住まいについて考えた方は74％というアンケート結果があります。おうち時間が増えこれまでは気付かなかった面や、テレワークなどによる日常の変化は、生活環境を見直すきっかけとなりました。
住み替えを求める背景を考えると、今後求められる賃貸物件の姿がイメージできます。ではアンケートの結果から見える賃貸物件の条件を見ていきましょう。
住み替えを求める背景を考えると、今後求められる賃貸物件の姿がイメージできます。ではアンケートの結果から見える賃貸物件の条件を見ていきましょう。
アンケートから見る今後の住まいへの希望条件
住み替えを考える人はどのような条件を希望しているのでしょう？
| ・現状の住環境に不満を感じ、間取りの変更や快適な空間を求める傾向 |
| ・テレワークによる通勤頻度の減少により、都心に住む必要性に疑問を感じる声も |
| ・メリハリのある住空間・一人になれる空間を求める傾向 |
上記のような意識が浮かび上がってきたと、アンケート結果ではコメントされていました。この結果についてもう少し深掘りしてみたいと思います。
間取りの変更や快適な空間を求める
住まいが時には仕事の空間にもなるという、これまであまり多くの人が経験してこなかった生活空間に対するニーズの変化が起きています。仕事に集中できる環境づくりのために、遮音性や防音性がこれまでよりも重要になり、空調をはじめとした快適な室内環境の維持も大切です。そして時には可動収納により間取りを変えることができるなど、可変空間を求めるケースもあります。
都心に住む必要性に疑問を感じる声も
これまで住まい選びの重要ポイントは「交通便」といってもよいほど、職場との距離感や通勤時間が大きな要素でした。テレワークは今後コロナが収束しても、働き方として社会の選択肢となります。職場や業務内容により重要視する条件が変化したと言えるでしょう。
・郊外の自然豊かな環境で暮らし働くことが可能
・交通便が多少悪くても広い生活環境が確保できることが重要
・都心への通勤は週に一度か二度であり、優先順位が変化した
このように感じている人が多くなっているようです。
・郊外の自然豊かな環境で暮らし働くことが可能
・交通便が多少悪くても広い生活環境が確保できることが重要
・都心への通勤は週に一度か二度であり、優先順位が変化した
このように感じている人が多くなっているようです。
メリハリのある住空間・一人になれる空間を求める
ファミリー層が住まいを選ぶ基準は、家族にとっての理想的な住空間でした。しかし新しい生活様式はもう1つの要素をクローズアップさせたのです。2015年ころから話題となった「DEN」と呼ぶスペース概念がありましたが、新しい生活様式は、より機能性のある「DEN」を求めるようになりました。テレワーク用のスペースとしてはもちろんですが、住まいのなかに『一人になれる空間』のある豊かさを求めるようにもなったのです。
入居者ニーズの変化が賃貸経営にもたらした影響
新たな生活様式で生じた、住まいに対する新たなニーズは賃貸住宅にも変化を与えます。賃貸経営のうえで、いま大家さんが知っておくべき各種の変化について見ていきましょう。
1.テレワークの導入による影響
賃貸経営に変化をもたらしたもっとも大きな要因は「テレワーク」です。テレワークは働き方を変えるだけではなく、住まいを選ぶ条件や必要とされる設備など、これまでの賃貸住宅への考え方を変えなければならない状況になったと言えます。
ジョブ型ワークなら多拠点居住が可能に
テレワークの推奨により働き方が多様化しました。とくにジョブ型雇用のデスクワークでは働く場所が限定されることなく、インターネット環境さえあればどこでも仕事が可能になるケースも多くなります。
さらに住宅のサブスクリプションも普及し始め、1か所に限定した生活ではなく、時に応じて住まいを変える「多拠点居住」も可能になり、賃貸経営の面でも民泊や短期賃貸等、提供する物件の選択肢が増えています。
さらに住宅のサブスクリプションも普及し始め、1か所に限定した生活ではなく、時に応じて住まいを変える「多拠点居住」も可能になり、賃貸経営の面でも民泊や短期賃貸等、提供する物件の選択肢が増えています。
高速インターネットが必須設備に
テレワークはインターネット接続が必須であり、賃貸物件にはあらかじめインターネット回線の設備が必要です。現在は入居者が無料で使用できるサービスが主流であり、物件選択の重要な要素にもなっています。
ただしインターネット回線には種類があり接続速度に違いがあります。アパートやマンションになると同時使用率も高くなり、より高速な回線速度が求められます。導入にあたっては費用の検討はもちろんですが、快適な接続環境を重視することが大切です。
ただしインターネット回線には種類があり接続速度に違いがあります。アパートやマンションになると同時使用率も高くなり、より高速な回線速度が求められます。導入にあたっては費用の検討はもちろんですが、快適な接続環境を重視することが大切です。
在宅ワーキングスペースの確保
賃貸物件そのものにもテレワーク可能なスペースが必要です。既存物件にワーキングスペースを設けるには次のようなリフォームのアイデアがあります。
1．広めの住戸であればリビングや個室の一角にワーキングスペースを設置
2．集合住宅の共用部分にワーキングスペースを設ける
3．1階がテナントになっている物件や空き部屋があれば、コワーキングスペースにリフォーム
1．広めの住戸であればリビングや個室の一角にワーキングスペースを設置
2．集合住宅の共用部分にワーキングスペースを設ける
3．1階がテナントになっている物件や空き部屋があれば、コワーキングスペースにリフォーム
2.在宅時間の増加による影響
テレワークやステイホームが推奨され、入居者の在宅時間が増えることによる影響もあります。
管理業務の拡大
第一に挙げられる影響は管理業務に表れます。たとえば増加する管理業務としては
・住宅設備の利用回数が増えるため故障などに対応するメンテナンス業務
・住まいと仕事場を兼ねるため騒音などによる入居者同士のトラブル対応
・人の出入りも増えるため感染対策として除菌作業が必要になることも
大家さんが自主管理する物件では負担が大きくなり、対策としては管理業務の外部委託も一案として考えられます。
・住宅設備の利用回数が増えるため故障などに対応するメンテナンス業務
・住まいと仕事場を兼ねるため騒音などによる入居者同士のトラブル対応
・人の出入りも増えるため感染対策として除菌作業が必要になることも
大家さんが自主管理する物件では負担が大きくなり、対策としては管理業務の外部委託も一案として考えられます。
騒音トラブル増加による遮音性へのニーズ
騒音トラブルは従来からある課題ですが、テレワークが増えると、より一層騒音対策も必要になってくるでしょう。既存物件の遮音性向上には内装リフォームがおすすめです。
木造・鉄骨造・RC造と建物の構造により元々の遮音性は異なります。物件に合わせた「防音リフォーム」を検討しましょう。
木造・鉄骨造・RC造と建物の構造により元々の遮音性は異なります。物件に合わせた「防音リフォーム」を検討しましょう。
住宅の省エネ性能に注目度アップ
在宅時間が長くなると入居者が負担する水道光熱費も上がります。とくにエアコンや照明器具の電力使用量は増大します。断熱性能や気密性能の高い物件ほど省エネ効果があり、ワーキングスペースの確保に次いで家探しをする人にはアピール効果があると言えます。
「ニーズの多様化」による賃貸住宅そのものの差別化
日本のように急激な経済成長を終え成熟した社会では、働き方や暮らし方にスタンダードなスタイルを求めることは少なくなります。むしろ多様性が求められており、またそのニーズに対応できるだけのソリューションも揃っています。
その中から生まれたのが「テレワーク対応住宅」であり「サブスク住宅」でもあるのです。ライフワークバランスを重視した生活スタイルを提供できる、差別化を図った賃貸住宅の経営戦略「コンセプト賃貸」が必要な時代となりました。
その中から生まれたのが「テレワーク対応住宅」であり「サブスク住宅」でもあるのです。ライフワークバランスを重視した生活スタイルを提供できる、差別化を図った賃貸住宅の経営戦略「コンセプト賃貸」が必要な時代となりました。
3.対人コミュニケーションの変化による影響
賃貸経営は入居者や入居希望者とのコミュニケーションが欠かせません。しかし物件案内や契約手続きなどにおいては、ソーシャルディスタンスを保った感染防止対策も必要です。入居者にとっては生活環境がより衛生的であり、他人と接する機会を減らせる工夫も必要となってきます。
また人との接触機会が減ることは、コミュニケーション不足という弊害を生むこともあるでしょう。そのようななかでも意思疎通を図り、良好な人間関係が形成できるような工夫も賃貸経営には必要になってきます。
また人との接触機会が減ることは、コミュニケーション不足という弊害を生むこともあるでしょう。そのようななかでも意思疎通を図り、良好な人間関係が形成できるような工夫も賃貸経営には必要になってきます。
web情報の拡充やオンライン内見の対応
コミュニケーションを図るにはインターネットの活用が最善です。webサイトからの情報発信ばかりでなく、現在は双方向の情報交換が可能であり、SNSなどは有効なコミュニケーションツールです。ITツールを使いこなせるようになることが、現代の賃貸経営には必須です。
入居者募集で利用されるオンライン内見なども、2020年には広く普及し、実際に物件を内見せずに入居申し込みまでするお客様が増えています。実際の物件を見ないで契約するため入居後にトラブルとなるリスクもあり、オンライン内見でも物件状態が正しく伝わるような注意も必要になります。
入居者募集で利用されるオンライン内見なども、2020年には広く普及し、実際に物件を内見せずに入居申し込みまでするお客様が増えています。実際の物件を見ないで契約するため入居後にトラブルとなるリスクもあり、オンライン内見でも物件状態が正しく伝わるような注意も必要になります。
「密」や「接触」を避ける共用設備
人との接触機会を減らすには「宅配ボックス」が有効です。不在再配達防止として生まれた宅配ボックスは、密を避ける手法としても活用できます。費用はあまりかからずリースで設置できる方法もあります。マンションやアパートでも設置可能であり、入居者が「付いていてよかった」と喜ぶアイテムにもなっています。
またゴミ出しの密を避けられる、24時間いつでも使えるゴミステーションも入居者にはありがたい設備の1つです。
またゴミ出しの密を避けられる、24時間いつでも使えるゴミステーションも入居者にはありがたい設備の1つです。
単身入居者の孤立を防ぐコミュニティーの形成
無症状の陽性者が急変したといった不幸なニュースもあります。単身入居者の安否確認はコロナ禍以前からも、賃貸事業におけるリスク管理のテーマとなっていました。
とくに高齢者世帯のうちの単独世帯は、2017年の調査結果で26.4％を占めており、1986年と比較すると倍増しています。賃貸住宅で生活する単独高齢者は、当然ですが倍増していると考えられます。
賃貸住宅には孤立を防ぐための仕組みが必要と考えられ、シェアハウスの共用部分をより充実させた「コミュニティー賃貸」などは、コミュニティーの形成を意図した面白い取り組みの1つです。ほかにも単身入居者とのコミュニケーションツールとして「入居者管理アプリ」の活用も効果があり、検討の価値があるでしょう。
とくに高齢者世帯のうちの単独世帯は、2017年の調査結果で26.4％を占めており、1986年と比較すると倍増しています。賃貸住宅で生活する単独高齢者は、当然ですが倍増していると考えられます。
賃貸住宅には孤立を防ぐための仕組みが必要と考えられ、シェアハウスの共用部分をより充実させた「コミュニティー賃貸」などは、コミュニティーの形成を意図した面白い取り組みの1つです。ほかにも単身入居者とのコミュニケーションツールとして「入居者管理アプリ」の活用も効果があり、検討の価値があるでしょう。
4.経済状況の変化による影響
新型コロナ感染症は人々の健康面だけではなく、事業や就労など経済活動に対する影響も非常に大きくなりました。生活の本拠である住まいを失う人も増えるようになり、賃貸経営は新しい局面に入ったとも言えるのです。
生活を防衛するための賃貸住宅
賃貸住宅の役割も変わりました。非正規社員の雇い止めやリストラ、飲食事業の休業や廃業などにより収入が激減した人も多い状況です。住まいの家賃や住宅ローンの支払いにこと欠くようになり、マイホームを手放したり、社宅や寮からの退去を迫られるケースもあります。
生活困窮者が賃貸住宅に入居しやすくする制度として「セーフティネット住宅」があります。大家さんにとってもこの制度に登録すると、生活困窮者への支援制度を活用できるとともに、悪化した経済環境のなかでも入居率を高める効果もあるのです。
生活困窮者が賃貸住宅に入居しやすくする制度として「セーフティネット住宅」があります。大家さんにとってもこの制度に登録すると、生活困窮者への支援制度を活用できるとともに、悪化した経済環境のなかでも入居率を高める効果もあるのです。
家賃保証の契約
感染症が経済に打撃を与え優良企業の業績を悪化させる、このような出来事は滅多にあるものではありませんが、その現実を目の当たりにした2020年です。
2021年1月の帝国データバンクの調査によると、マイナスの影響があると見込む企業は78.8％あり、多くの企業がダメージを受けていることがわかります。
賃貸経営においても、入居者の収入減は家賃滞納というリスクに直結します。家賃保証制度を導入する大家さんも多くなっていますが、まだ導入されていない大家さんは検討するタイミングです。
2021年1月の帝国データバンクの調査によると、マイナスの影響があると見込む企業は78.8％あり、多くの企業がダメージを受けていることがわかります。
賃貸経営においても、入居者の収入減は家賃滞納というリスクに直結します。家賃保証制度を導入する大家さんも多くなっていますが、まだ導入されていない大家さんは検討するタイミングです。
今後も賃貸経営の役割の変化に対応する力が重要となる
社会はさまざまな要因により変化します。その変化は人々の生活や経済活動にも影響を与えます。賃貸事業も常に変化が起こる環境のなかにあるといえます。まさかと思えることが現実に起きることを体験しました。
賃貸経営はニーズの変化を敏感に察知し、予想もしない変化に対応できるよう、将来に向けた準備が必要な事業です。変化をチャンスと捉え、自らの経営に活かそうとする姿勢が、入居者満足度を高めて安定した賃貸経営へつながるのではないでしょうか。
賃貸経営はニーズの変化を敏感に察知し、予想もしない変化に対応できるよう、将来に向けた準備が必要な事業です。変化をチャンスと捉え、自らの経営に活かそうとする姿勢が、入居者満足度を高めて安定した賃貸経営へつながるのではないでしょうか。
まとめ
コロナ禍により求められる賃貸住宅の姿が変化しました。
変化を与えた主なポイントは次の4つ
1．テレワークの導入
2．在宅時間の増加
3．対人コミュニケーションの変化
4．経済状況の変化
入居者ニーズは常に変化し、社会的な環境変化はさらに大きな影響を与えます。賃貸経営は変化に対応できる先見力が大切です。
変化を与えた主なポイントは次の4つ
1．テレワークの導入
2．在宅時間の増加
3．対人コミュニケーションの変化
4．経済状況の変化
入居者ニーズは常に変化し、社会的な環境変化はさらに大きな影響を与えます。賃貸経営は変化に対応できる先見力が大切です。
時代や世情とともに「住まい」に求めるものも変化します。
変化=チャンスとし賃貸経営に活かしましょう！
賃貸経営のお悩みはプロに相談！
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無料
70社以上の有力管理会社が大家さんのお悩み解決をサポート
※ページ下部の「賃貸経営一括相談サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
この記事の監修者
弘中 純一
【資格】宅地建物取引士／一級建築士
宅建取引士・一級建築士として住宅の仕事に関り30年。住宅の設計から新築工事・リフォームそして売買まで、あらゆる分野での経験を活かし、現在は住まいのコンサルタントとして活動中。さまざまな情報が多い不動産業界で正しい情報発信に努めている。
