コミュニティーがある賃貸住宅の注目度上昇中! 長期入居・空室対策にもつながります

監修弘中 純一

  • 公開日:
  • 2022年05月13日
  • 更新日:
  • 2022年05月13日
コミュニティーがある賃貸住宅の注目度上昇中! 長期入居・空室対策にもつながります
コミュニティー型賃貸住宅という賃貸住宅のジャンルが注目されるようになりました。賃貸物件内の共用スペースを充実させ、入居者が集まりイベントを開催するなど、暮らしの中に “楽しさや温もり” を感じさせる住空間をつくり、大家さんが入居者とともにコミュニティーを形成していく住宅です。この記事では「コミュニティー形成」を重視した新しい賃貸住宅のスタイルを実現し、安定した賃貸経営と地域社会への貢献を両立させる賃貸事業の方法をご紹介します。

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目次

コミュニティー型賃貸住宅とは

「コミュニティー型賃貸住宅」といっても正式な定義があるわけではなく、さまざまな取組の事例がありリノベーションによるものや新築の企画などもあります。ここでは3つの類型を紹介します。

1.コレクティブハウス
一般的な集合住宅と異なり、専用の住戸以外に共同の調理室で料理を楽しみ大勢で食事を楽しめるような「コモンスペース」が設備され、住民同士が集まって遊べるアトリウム付きのパティオやテレワークのできるコモンルームなど、共用スペースが充実した賃貸マンションを言います。共用スペースの管理運営は入居者がみずから行います。

2.コモン付き賃貸
コレクティブハウスのように入居者同士のつながりをより強くする仕組みは少ないですが、コモンスペースが設置されており、共同利用します。利用にあたっては簡単なルールをつくり、住民同士の良識に委ねる方式を採っています。

3.ソーシャルアパートメント
シェアハウスのように入居者は単身世帯で契約しますが、各住戸はキッチン・浴室などのプライベートな空間をしっかり確保している一方、ラウンジなどの充実した共用スペースが設けられています。

シェアハウスとの違い

コミュニティー型賃貸住宅がシェアハウスと違うのは、個人の居住部分(専有部分)の独立性が高くプライバシーを保つ一方、ほかの入居者とのコミュケーションを積極的に図ろうとする仕組みがあります。

シェアハウスはコミュニケーションの形成よりも、居住空間を共有することによる「家賃の節約」効果を評価される面が大きいと言えるでしょう。しかし、家賃面の理由を優先した場合でも、たまたま入居したシェアハウスの環境がよく、コミュニティーが形成できるといった例もあるようです。

一方コミュニティー型賃貸住宅は、入居者同士のコミュニケーションを重視しようとする目的に共感し入居を決めるケースが多く、同じような意識の人たちが集まるため、よりコミュニティーが形成しやすくなる効果が生まれます。

コミュニティー型賃貸住宅が注目されている背景

コミュニティー型賃貸住宅の事例が増えており、新しい賃貸住宅のスタイルとして注目されるようになっていますが、なぜコミュニティー型賃貸住宅が生まれたのか、その背景を考えてみましょう。

持ち家であれ、賃貸住宅であれ、居住する人にとっての重要なポイントの1つが「プライバシー」でした。しかし、プライバシー重視は “孤” の優先であり、重視し過ぎると弊害も生まれるようになりました。「孤立」「孤独」の深化は新たな社会問題を生むようになり、プライバシーを確保しつつも「共生」や「共助」といった言葉に象徴されるように、他人との関わりも大事にしようとする暮らし方や考え方が求められるようになってきたのです。

そのような考え方から住宅に対するニーズが多様化し、社会を取り巻く環境にも変化が現れるようになり、「孤立」「孤独」の深化を防ぐ1つの解決法として「コミュニティー型賃貸住宅」が生まれたと言えるでしょう。ではニーズの多様化と、それを求めるようになった社会環境の変化について、ここではもうすこし深堀してみます。

多様化するニーズ

賃貸住宅のニーズは時代や社会の変化にともない変わり続け、その結果多様化するものです。20年も30年も同じ生活スタイルや居住スタイルが長つづきすることはなく、時代の変化とともに変わっていくと捉えるのが自然です。

住まいのあり方についても考え方の変化があります。日常の暮らしをもっと大事にし、充実させたいというニーズが生まれ、「自分にとって大切なモノやコト」を重視しようとする生活スタイルを求める人が増えています。

そのようなニーズに対応しようと生まれたのが「コンセプト賃貸」という考え方です。それぞれの入居者が持つニーズに特化し、それぞれの住宅にテーマを設定する方式です。そのテーマの1つとして「コミュニティーの形成」というコンセプトもあります。

単身世帯の増加

単身世帯の増加も影響があります。単身世帯というと若年層と考えがちですが、実は高齢者や50歳代の単身者の増加が予想されています。単身世帯が求める住宅像を考えた時、必ずしも “孤” の生活だけを優先させるわけではありません。プライバシーは保ちつつ “他人” との関わりを求めるのは人の自然な感情です。単身世帯といっても “1人” でいたいわけではありません。

単身世帯が増えるからこそ、単身者がいつでも社会とのつながりを実感できる「コミュニティー賃貸」が注目されています。

在宅ワーカーの増加

コレクティブハウスやコモン付き賃貸には、テレワークが可能なコモンスペースを設ける事例があります。テレワークの推奨が全国的にすすめられており、在宅ワーカーが増大しています。なかには自宅にテレワークスペースを確保できないケースもあり、住民が自由に使えるコモンスペースは現在のニーズにピッタリ合ったものになっています。

近い将来新型コロナウイルス感染症が収束し、社会が以前の日常に戻ったとしても、「テレワーク」など、一定の「コロナ入居者ニーズ」は社会に定着します。在宅ワーカーが快適に生活でき、仕事もできる住環境は今後も求められることです。

SNSや多様な広告媒体による発信

コミュニティー型賃貸住宅は比較的新しい住宅の形であり関心を持つ人も多く、SNSなどでの情報発信が盛んになっています。とくにSNSはコミュニティー形成における有力なツールであり、SNSとコミュニティー型賃貸は非常に親和性が高いと言えるでしょう。

個人がマスメディアと同等の規模で情報発信できる時代です。実験的に始められた「コミュニティー型賃貸住宅」に入居希望者が集まり、短い時間でコミュニティー形成に成功する事例は、まさに今の時代だからこそ可能になったものと言えます。新しい賃貸住宅のスタイルが定着するには、供給する人と利用する人とのマッチングが鍵です。現代の多様な発信手段はそれを可能にしています。

コミュニティー型賃貸のメリット・デメリット

コミュニティー型賃貸は新しい賃貸住宅のスタイルと述べましたが、だからこそメリットもあればデメリットもあります。コミュニティー型賃貸を企画する場合には、ぜひ押さえておきたいポイントを紹介します。

メリット

コミュニティー型賃貸に入居する住民は、住まいを求めるのと同時にコミュニティーを求めているので、気に入ると長期間の入居が期待できます。また、同じような感覚の住民が多くなり、何より「生活の場」を長く維持したいという思いが生まれます。そのため、暮らしの拠点を大事にし、ていねいに使おうとする意識が強くなります。つまり大家さんにとっては「優良な入居者」が集まりやすいのです。

また、コミュニティー型賃貸がニーズとして顕在化してからあまり年数が経っておらず、競合物件が少ないのは大きなメリットと言えるでしょう。そのため、差別化されることにより「空室対策」にもなります。

コレクティブハウスは居住者組合が共用部の管理運営を担うので、共同して住宅や生活空間を守ろうとする意識が生まれます。このような意識は建物のセキュリティを高める効果も生むでしょう。

このようなメリットは住民にも感じてもらえることであり、家賃や管理費を上げる必要が出てきた場合には、受け入れやすいといった期待もできます。

デメリット

メリットが多いコミュニティー型賃貸ですが、従来型の賃貸物件と異なり、管理の方法には工夫が必要になり、手間もかかります。大家さんは「コミュニティー賃貸」を運営する意義を十分理解してスタートしないと、後悔することもあるかもしれません。また、従来型の賃貸と異なり投資額が膨らみ、維持管理経費が増えることも予想されます。

コミュニティー型賃貸のコンセプトは文字どおり “コミュニティーの形成” ですが、抽象的な概念のため入居者に伝わりづらく、理解しないで入居するケースも考えられます。そのような場合には大家さんが描いていた姿とまったく異なる結果になることもあります。入居者にコンセプトを理解してもらい、軌道修正を図らなければいけないなど、予想をしていなかった手間が生じる可能性もあるでしょう。

【難易度別】賃貸住宅にコミュニティーを形成する方法

コミュニティー型賃貸を企画し、コミュニティーを形成するには、いくつかのアプローチがあります。費用のかかり方も違いますし、実現までの時間も異なります。ここでは4つのパターンについて難易度別にコミュニティーの形成方法を紹介します。

【難易度★】お金をかけないアイデア

コミュニティー型賃貸を! と力んでしまうと、すごく難しいことにチャレンジするような気分になりますが、あまりお金をかけず、身近なところから「コミュニケーション」を重視した賃貸経営は可能です。例を挙げると、次のような方法は大家さんのやる気次第で叶えることができそうです。

・都合の付く時に大家さんみずから賃貸物件の外回りや共用部の清掃を行い、入居者と接した時には積極的にあいさつや気軽な会話を交わす
・入居時に「グループLINE」に参加してもらい、大家さんから町内や地域の情報を発信する
・近隣とのトラブル防止や設備に対する不満など、入居者の “困りごと” をキャッチするために定期的なアンケートを実施する

上記は集合住宅で生活する入居者が感じやすい、孤独感や疎外感を取り除き “ともに暮らす” という感覚を持ってもらうのが狙いです。暮らしやすさを感じるようになると、ずっとこの環境に居続けたいといった感情が生まれ、長期にわたって入居する動機付けになり、退去防止という大きなメリットが生まれます。

ほかにも「入居者コミュニケーション」の記事には、参考になるアイデアがあります。明日からでも実践できることです。試してみましょう。

【難易度★★】地域も巻き込んだイベント企画

上記の大家さんが主体となった「入居者コミュニケーション」が形成されるようになったら、地域も巻き込んだイベントを企画するのも面白いです。前提としては “大家さんが主体” のコミュニケーションが必要です。なぜなら、どのような企画を立ててもある程度のコミュニケーションができていないと、入居者に参加しようとする動機が生まれないからです。

企画を立ててPRし、参加を促す一連の行動は大家さんが担うことになりますが、入居者との間でコミュニケーションがとれていない状態では、何をやっても空回りで終わってしまいます。大家さんの発信に入居者が関心を持つ環境が整っていると、たとえば次のようなイベント企画が考えられます。

・地域の花火大会にみんなで参加する
・庭や駐車場など外部スペースで年に最低1回のバーベキューを実施
・上と同様に外部スペースでの地域も巻き込んだフリーマーケットを開催
・家庭菜園ができるような空き地などのスペースがあれば、入居者が参加できる体験農園を設ける
・町内会が実施する街路の清掃ボランティアに参加する

【難易度★★★】入居者が交流できるコモンスペースを提供

すでに述べた2つの方法では、入居者との関係がかなりゆるい状態でスポット的に行われるイベントなどが行われますが、ここで説明する方法はある程度費用がかかる反面、コミュニティー型賃貸の特徴をよく表すものです。日常的に入居者が共用部のコモンスペースを活用し、入居者同士のコミュニケーションを活発にするため、その仕掛けを大家さんがつくっていきます。

たとえば、屋上に居住者専用の菜園を設置したり、バーベキューができるスペースを用意したりして、入居者同士の交流を図れば、和気あいあいとした集合住宅での生活を堪能することができるでしょう。ただし、コモンスペースを設置するためには投資が必要なので、既存の物件ではある程度のリノベーションが必要となります。

また、コミュニティー型賃貸のコンセプトなどを理解できずに入居する人もいるので、そのような場合を想定したルールづくりやコモンスペースの運用状況を確認するなど、大家さんとしての役割は非常に大きなものになります。

【難易度★★★★】セルフリノベや趣味・階層などを絞って住戸部分もプランニング

共用部のコモンスペースに限らず、専用部分の住戸のDIY可やセルフリノベーションなど、物件全体をコミュニティー型賃貸として運営する方法です。DIYしたい方は一定数いるので、住人同士が協力して物件を一緒にリノベーションするような形で運営するのも一案です。

マンション敷地は、入居者が集えるオープンスペースを囲むようにレイアウトしたり、各階ごとに共通の趣味を持つ人たちを集めたりといった方法もあるでしょう。こういった体験を用意しておけば、入居者の募集において、各住戸の魅力はもちろんのこと、入居することによって得られる “コミュニティー体験” がより大きな魅力として伝わるはずです。

コミュニティー型賃貸住宅の成功のポイントとは

コミュニティー型賃貸住宅を企画し成功させるには、企画の段階で必ずクリアしたいポイントがあります。企画の初期段階、そしてまとまった段階でも、重要ポイントを確認するようにしたいです。

エリア特性や所有の賃貸住宅にあったターゲット設定

コミュニティー型賃貸住宅の需要は顕在化しており、今後の新しい賃貸住宅のスタイルとして期待が持てそうです。しかし、全国どこでも成功するかというと、やはりエリアの特性として人口動態や産業構造などを検討し、ターゲットと捉えられる需要の絶対量を見きわめなければなりません。

また、所有する賃貸物件をコミュニティー型賃貸住宅に切り替えるケースでは、前述したように4つの類型が考えられます。費用をあまりかけずに実施するパターンから、まとまった投資資金が必要になるリノベーションパターンまであります。

需要との見合いになるので最初は小投資で済む方法で実施し、ある程度の資金投下をしても採算がとれるようであればリノベーションを検討するなど、柔軟で流動的な戦略を立てて取り組む方法が望ましいでしょう。

持続可能な企画運営

コミュニティー型賃貸住宅は「コモンスペースの設置」というハードな面と、入居者あるいは地域住民も巻き込んだ「コミュニティーの形成」というソフトの両立が前提となります。ハードが整っていても、居住者の意識がコミュニティー形成を望んでいない状態では意味がありません。コミュニティー型賃貸住宅を長く継続させるには、ソフト面の充実が重要です。

コミュニティーを形成し継続させる方法には、決まりきったものはなく試行錯誤の連続になると予想されます。その中心に立つのは大家さんであり、他人まかせにできることではないことを認識しておくことが大切です。

そのうえでコミュニティーの形成がある程度目に見える状態に育ってくると、大家さん自身がコミュニティー型賃貸住宅の楽しさを実感するはずです。ご自身が “住みたい” と思えるような住宅にすることが、持続可能なコミュニティー型賃貸住宅の本質です。

トラブルを回避するための契約条件強化

コミュニティー型賃貸住宅は「コミュニティーの形成」が重要な要素です。そしてそのコミュニティーを構成するのは入居者の方たちにほかなりません。コミュニティー型賃貸住宅のコンセプトに賛同し、ともに協力してくれる入居者でなければなりません。そのような考え方に同意できない、あるいは否定的な入居者がいてはせっかくのコミュニティー形成は頓挫してしまいます。

そのため、入居審査の方法は従来の考え方を変える必要が出てきます。これまでは「家賃の支払い能力」に重点を置く審査でしたが、コミュニティー型賃貸住宅では「コミュニティー形成」の面でふさわしいか不安があるかが重要な視点になります。

そのほか専有部と共用部の「使用規則」などについても、トラブルが発生することがないよう、大家さんが主体となって入念につくりこまなければならないでしょう。アイデアとして、新規入居に対しては「短い定期借家契約」で対応し、問題がなければ契約終了時に「普通借家契約」に切り替える方法もあるのではないでしょうか。

まとめ

コミュニティー型賃貸住宅は “新しい” 住宅のスタイルと述べましたが、実は江戸時代の長屋などはまさに「コミュニティーを形成」することができた実例です。1950年代に入り、日本では「集合住宅」に多くの世帯が居住するスタイルが普及しましたが、それ以前までに残っていた “長屋コミュニティー” を現代の住宅に蘇らせたのがコミュニティー型賃貸住宅とも言えます。

空室対策や長期入居を可能にする方法として、あるいは地域社会と一体となって地域コミュニティーを形成させたいと考える大家さんも多くなるでしょう。今所有している賃貸物件を、コミュニティー型賃貸住宅として活用できる可能性はあるはずです。管理会社と相談しその可能性を追求することをおすすめします。

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弘中 純一

監修弘中 純一

【資格】宅建取引士/一級建築士

宅建取引士・一級建築士として住宅の仕事に関り30年以上になります。
住宅の設計から新築工事・リフォームそして売買まで、あらゆる分野での経験を活かし、現在は住まいのコンサルタントとして活動。
さまざまな情報が多い不動産業界ですので、正しい情報発信に努めています。

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