金利が下がって収益改善?アパートローン借り換え交渉のポイントを解説

監修キムラ ミキ

  • 公開日:
  • 2019年04月03日
  • 更新日:
  • 2021年09月06日
金利が下がって収益改善?アパートローン借り換え交渉のポイントを解説
賃貸経営の収益改善のため、アパートローンの借り換えは有益な手段の1つです。アパートローンの借り換えを検討している大家さんの中には、できるだけ有利な条件でアパートローンの借り換えをするために、どのような交渉をすればよいのか知りたいと情報収集されている方もあるかもしれません。この記事では、アパートローンの借り換えの流れや必要書類について確認をしたうえで、知っておきたい交渉ポイントや注意点についてもご説明いたします。
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目次

アパートローン借り換えで金利を下げることはできるのか

冒頭で、アパートローンの借り換えは収益改善の有益な手段の1つとお伝えしました。それは、あくまでも、現在融資を受けているアパートローンの金利よりも低い金利で借り換えができた場合です。しかし、アパートローンの金利を下げるということは可能なのだろうかと考える方もあるでしょう。

現在、ゼロ金利政策が継続していることに加えて、新型コロナウイルスの影響下の不況において低い金利水準がしばらく継続するものと考えられます。賃貸経営の経営状況や交渉にもよりますが、今よりも高い金利水準の時期にアパートローン融資を受けていたという方であれば、アパートローンの借り換えに際して、低金利の適用を受けられる可能性は高いといえるでしょう。

アパートローン借り換えの流れ

簡単に、アパートローンの借り換えの流れについてご説明いたします。なお、アパートローンの借り換えの申し込みから、実行までには2~3週間程度時間を要します。申し込みにおける資料準備などを考えると、1か月程度余裕をもっておくとよいでしょう

1. 仮審査

アパートローンの借り換えについて相談の際、必要書類を提示し、仮審査を依頼します。仮審査により、融資の是非や適用される条件(金利、返済期間、諸費用など)の目安回答が得られます。

2. 本審査

仮審査によって得られた回答をもとに、金融機関を比較検討後、金融機関を決定します。その金融機関にアパートローン借り換えの申し込みをして、本審査を依頼します。

3. 利用中の金融機関に返済可能日と総返済額を確認

本審査の承認が得られたら、利用中の金融機関に返済可能日と総返済額を改めて確認しましょう。なぜなら、現在融資を受けているアパートローンは、借り換えたアパートローンで一括返済を行うためです。アパートローンの借り換えを検討する際には、事前に返済計画表などでおおむねの残債を確認しておきましょう。

4. 新規金融機関から振り込まれた融資額を利用中の金融機関へ一括返済

借り換えたアパートローンの融資が実行されたら、現在融資を受けているアパートローンの一括返済を行います。

5. 抵当権抹消登記と抵当権設定登記

一括返済が完了したアパートローンについては抵当権抹消登記を行い、新しいアパートローンについては抵当権設定登記を行います。

アパートローン借り換えに必要な書類

アパートローンの借り換えには、以下のような書類が必要となります。また、下記の必要書類には挙げていませんが、アパートローンの借り換え交渉の際には、金融機関に現在の賃貸経営の状況および見通しを説明できる資料を作成されることが望ましいでしょう

【必要書類 一例】

・登記簿謄本・公図
・レントロール(管理会社から毎月送られてくる報告書や資料など)
・ 確定申告書
・本人確認書類
・職務経歴書
・源泉徴収票や銀行通帳
・ローンの返済予定表
・重要事項説明書
・売買契約書

アパートローン借り換え交渉のポイント

アパートローンの借り換え交渉において、事前準備なしに金融機関に出向くのはおすすめしません。以下のような事前準備を行ったうえで、アパートローンの借り換え交渉に臨みましょう。

現在の経営状況を把握する

まずは、現在の賃貸経営の経営状況を把握しましょう。物件プロフィールのほか、物件の強みや入居者ターゲットなど物件情報を整理してみましょう。そのうえで、現在の収支状況を確認し、借り換え効果の試算を行います。経営状況が良好である時には、借り換えによって、よりよい状態になることを説明できるとよいでしょう。

また、経営状況が芳しくない場合には、借り換え以外にも、どのような対策を講じる計画があるか、その対策にはどれくらいの費用がかかる見通しなのかを考えておきましょう。その際、資金繰りに余裕がある根拠として、大家さんの資産についても提示ができるように準備ができているのが望ましいでしょう

事前調査を行う

アパートローンの借り換えができる金融機関を探してみましょう。金融機関によっては、アパートローンの融資に消極的なケースもあります。また、融資条件が大家さんの希望にそぐわないということも考えられます。実際に金融機関に借り換え交渉に行く前に、インターネットなどで事前に情報収集をして、金融機関の絞り込みを行いましょう。この段階では、金融機関を1つに絞り込まず、複数の金融機関をピックアップするように留意しましょう

利用中の金融機関に相談する

借り換えではありませんが、金利の引き下げができないか、利用中の金融機関に相談してみましょう。その際、交渉材料として、ほかの金融機関で提示された好条件を準備できていると、交渉がスムーズに進む可能性が高まります。

不動産会社など専門家への相談も忘れずに

アパートローンの融資は、賃貸物件の担保価値についてもチェックされます。不動産会社に資産価値を査定してもらったり、周辺類似物件と比較した時の競争力についての意見をもらったりなど、専門家への相談を行い、客観的視点をもちながらアパートローンの借り換え検討を進めていくことも忘れないようにしましょう

アパートローン借り換え交渉で気を付けておきたいこと

アパートローンの借り換え交渉において、気を付けておきたいことについてご説明いたします。

投資ではなく「賃貸経営」

アパートローンの借り換え交渉に際してのみならず、不動産投資ではなく「賃貸経営」であるという認識をもちましょう。投資も計画性をもって行うものですが、投資はみずからコントロールできる要素が少ない一方で、「賃貸経営」はみずからコントロールできる要素が投資よりも多いといえます。

大家さんは、賃貸物件を活用して事業経営を行う事業主です。事業主として、事業の収支状況を把握し、経営改善のために、どのような対策を講じるべきか考えるのは大切な視点です。アパートローンの借り換えが、賃貸経営の収益改善にどのような効果を生じさせるのか、事業主として大家さんの言葉でしっかり説明ができるように、専門家のサポートも受けながら、準備を行うことが大切です。

お付き合いを大切にする

アパートローンの借り換えは、賃貸経営の経営状況を改善するための有益な手段です。とはいえ、あまりドライに割り切りすぎないという視点も大切にしておきましょう。

ほかの金融機関にアパートローンの借り換えをするとしても、従前のアパートローンの融資を受ける際、金融機関の担当者にはお世話になっていると思います。その関係性も大切にしておくことで、有益な情報をもたらしてくれる可能性もあります。賃貸物件を活用して事業経営を行う事業主として、金融機関のみならず、大家さん仲間や不動産会社など、関わる方とのお付き合いを大切にするという姿勢は大切です

よくある質問

ここでは、アパートローンの借り換えに関するよくある質問をご紹介します。

アパートローン借り換えのメリット・デメリットは?

アパートローン借り換えの大きなメリットは、収益改善ができる点です。金利の低いアパートローンに借り換えることで、返済負担が軽減し、手元に残る資金に余裕がうまれます。ただし、アパートローンの借り換えに際して、諸費用が必要となることはデメリットといえます。諸費用も含めた借り換え効果の試算は必ず行いましょう。詳しくはこちらの記事を参照ください。

アパートローン借り換え効果が高いのはどんな時?

現在融資を受けているアパートローンの金利が、現状の金利水準よりも高い時です。ただ、諸費用も含めた借り換え効果が生じるかどうかの確認は必要です。目安として、1%以上の金利差がある時はアパートローンの借り換えを検討してみる価値があるでしょう。また、元利均等返済の場合、返済額の内訳としては、当初の利息の割合が大きく、だんだんと元本の割合が増えていきます。そのため、返済期間の早い段階で借り換えを行う方が、アパートローンの借り換え効果が高いといえます。

金融機関への説明資料とはどんな資料?

アパートローンの借り換え交渉の際には、金融機関に現在の賃貸経営の状況および見通しを説明できる資料の作成が望ましいと説明しました。これは事業計画書と呼ばれるもので、物件概要のほか、資金計画やキャッシュフローなどの情報を盛り込んだ資料になります。詳しくはこちらの記事を参照ください。

まとめ

アパートローンの借り換えは、賃貸経営の収益改善につながる有益な手段です。アパートローンの借り換えを検討する際には、賃貸経営の経営状況を把握し、どれくらいの効果が生じるのかを考える必要があります。表面的な金利の低さだけに注目せず、賃貸経営の事業主として、包括的にアパートローンの借り換え検討を進めていきましょう。
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キムラ ミキ

監修キムラ ミキ

【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
●また、具体的なご相談事項については、各種の専門家(税理士、司法書士、弁護士等)や関係当局に個別にお問合わせください。