賃貸物件の贈与を検討しているなら押さえておきたい!相続時精算課税制度について詳しく解説

監修逆瀬川 勇造

  • 公開日:
  • 2020年09月21日
  • 更新日:
  • 2020年09月21日
賃貸物件の贈与を検討しているなら押さえておきたい!相続時精算課税制度について詳しく解説
賃貸経営をされている方の中には、将来の相続を考慮して生前からさまざまな相続税対策を検討されていることも多いでしょう。こうした方に知っておいていただきたいのが、2,500万円まで贈与税が非課税になる相続時精算課税制度です。この記事では、相続税対策として、生前に賃貸アパートや賃貸マンションの贈与を考えている方に向けて、相続時精算課税制度の制度内容や本制度を利用できる人、またどんな方であれば相続時精算課税制度がおすすめできるかなどをご紹介していきます。

相続と贈与、どっちが得?

賃貸物件を複数保有していると、その資産額に応じて相続税が課税されます。このため、なんとか相続税を減らそうと、生前整理を考えている方は少なくないでしょう。そうした整理方法の1つに、贈与を活用する方法があります。生前から贈与しておくことで、相続税の課税対象から外すのです。

しかし、そもそも相続税には「3,000万円+(600万円×法定相続人の数)」という基礎控除額が設けられているほか、税率も贈与より低く設定されています。
基礎控除後の課税価格税率控除額
200万円以下10%-
400万円以下15%10万円
600万円以下20%30万円
1,000万円以下30%90万円
1,500万円以下40%190万円
3,000万円以下45%265万円
4,500万円以下50%415万円
4,500万円超55%640万円
法定相続分に応ずる取得金額税率控除額
1,000万円以下10%-
3,000万円以下15%50万円
5,000万円以下20%200万円
1億円以下30%700万円
2億円以下40%1,700万円
3億円以下45%2,700万円
6億円以下50%4,200万円
6億円超55%7,200万円

贈与を活用するメリット

贈与の方が相続より税率が高いのにも関わらず、生前整理のために贈与を活用するのには以下のようなメリットがあるからです。

・贈与する相手を選べる
・毎年、少しずつ贈与することができる
・贈与を受けた人が賃貸収入を得られる

相続で遺言書を遺していなかった場合は、相続人全員が集まって財産をどのように分けるか話し合う遺産分割協議で、その配分を巡ってトラブルになることが少なくありません。自分の子どもや親族が、相続財産を巡って争うのは悲しいことでしょう。生前から贈与しておけば、こうした問題を緩和することができます。また、後ほど詳しく解説しますが、贈与税には暦年課税といって毎年110万円の基礎控除枠が設けられます。この基礎控除枠を使って、毎年少しずつ贈与することでトータルの税金を安くする方法が考えられます。

さらに、賃貸物件は、贈与を受けた日以降、賃貸収入を得ることができます。たとえば、相続対策として親から子へアパートを贈与する場合、贈与せずに親が所有し続けていると、相続するまでの間は親に家賃収入が貯まっていきます。このお金も課税対象となるので、相続財産は増加し、相続税が高くなってしまいますが、先に贈与しておくことで、家賃収入は子が受け取るようになり、親の財産の増加を抑えることにつながります。

贈与税を減らす方法

先に少し触れましたが、贈与税を減らす方法としては、暦年課税制度による基礎控除枠を活用する方法が考えられます。以下で詳しく述べていきます。

不動産の場合でも暦年贈与制度は使える

贈与税の暦年課税で利用できる基礎控除枠は110万円のため、アパートの資産額から考えると少ないようにも思えるかもしれませんが、暦年贈与は毎年110万円の基礎控除枠を利用できるため、たとえば3,000万円のアパートを贈与する場合、毎年150万円ずつ、20年間に分割して贈与税を減額するといったことが可能です。

ただし、最初から計画して150万円ずつ贈与したと税務署に認められてしまうと、3,000万円分の贈与があったとして税金を課税されてしまいます。これについては、毎年贈与契約書を作成するなどの方法がありますが、税理士など専門家に相談しながら進めるようにするとよいでしょう。

なお、相続税の計算では3年内加算ルールといって、相続発生から過去3年以内に実施した贈与については相続税の計算に含めるという規定がある点に注意が必要です。この期間に生前贈与で渡した財産については、亡くなった時の財産に足し戻して相続税を計算しなければなりません。そもそも、20年にも渡って贈与を続けるのを大変だと感じる方もいらっしゃるでしょう。そうした方におすすめなのが相続時精算課税制度です。

相続時精算課税制度についてご存じですか?

相続時精算課税制度とは、親や祖父母から子や孫に対して贈与する場合に適用を受けられるもので、最大2,500万円の贈与分まで非課税となるものです。たとえば、上記3,000万円のアパートの贈与であれば課税対象となるのは3,000万円-2,500万円=500万円分のみです。

なお、2,500万円を超える部分については一律20%の贈与税が課されるため、500万円×20%=100万円を贈与税として納める必要があります。

相続時精算課税制度を利用する際の注意点

ただし、相続時精算課税制度の利用には以下のような注意点があります。

・暦年課税の基礎控除枠を利用できなくなる
・非課税となった分は将来相続税の計算時に加算される

まず、相続時精算課税制度を利用するには、税務署に届出をする必要がありますが、一度相続時精算課税制度を利用することを届け出た相手に対しては、以降毎年110万円の基礎控除枠を利用できなくなる点に注意が必要です。また、非課税となった2,500万円分についてはなくなったわけではなく、将来相続が発生した時に、相続財産の計算時に加算されることになります。つまり、相続時精算課税制度は税金の支払いを将来に先延ばしする制度だと考えるとよいでしょう。

なお、2,500万円を超える分で、すでに支払った贈与税については、相続税の計算時に差し引けるようになっています。たとえば、相続時精算課税制度を利用して3,000万円贈与したとすると、3,000万円-2,500万円×20%=100万円を贈与した年の翌年の確定申告で贈与税として納める必要があります。ただし、この100万円分については相続税の計算時に差し引けるルールとなっているのです。

相続時精算課税制度を利用できる人

相続時精算課税制度を利用するには、贈与をする人、贈与をされる人がそれぞれ以下の条件を満たす必要があります。

・贈与する人:贈与をした年の1月1日において60歳以上の父母・祖父母
・贈与される人:贈与を受けた年の1月1日において20歳以上の子・孫

手続き方法

相続時精算課税制度を利用するには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、贈与された人が贈与税の確定申告時に一定の必要書類を添付して届け出る必要があります。具体的には贈与税の申告書と「相続時精算課税選択届出書」を提出する必要があるほか、贈与した人と贈与された人の関係性が分かる書類(戸籍謄本やそれぞれの住民票)を用意しなければなりません。

相続時精算課税制度をおすすめできる人、できない人

ここでは、相続時精算課税制度をおすすめできる人とできない人についてお伝えしていきます。

おすすめできる人

相続時精算課税制度は、税金の支払いを先延ばしする制度のため、結局は税金を納めなければなりません。しかし、この記事でもご紹介したとおり、賃貸物件から得られる収益については、贈与を受けた人が、贈与を受けた時点から得ることができます。このため、賃貸経営における生前整理としてはおすすめできる制度だといえます。

また、3,000万円のアパートを1棟持っており、後は相続税の課税対象となる資産が現金や自宅のみといったケースでは、相続税の基礎控除枠があるため、将来の相続税の計算時においてもほとんど税金が課されないことになります。こうした方にはとくにおすすめだといえるでしょう。

おすすめできない人

土地の相続時に大きな減税を受けられる制度の1つとして、小規模宅地等の特例があります。小規模宅地等の特例とは、被相続人と相続人とが生計を1つにしているなど、一定の要件を満たす場合に適用を受けられる制度で、賃貸物件の場合、200m2までの土地について50%分の減税を受けられます。たとえば、1,500万円の土地200m2の相続といったケースでは、750万円非課税となる計算です。

この小規模宅地等の特例は減税効果が大きく、不動産の相続の際にはぜひ活用したい制度ですが、遺贈により不動産を取得することが条件なので、相続時精算課税制度で生前に贈与していた場合には特例の適用を受けることができません。小規模宅地等の特例の利用を検討している方は、相続時精算課税制度を利用するのと、どちらがお得かを比較検討するようにするとよいでしょう。

まとめ

賃貸経営されている方の相続税支払のための生前整理手法の1つとして、相続時精算課税制度があることをお伝えしました。この記事でご紹介したとおり、相続時精算課税制度は将来的に相続税の計算時に加算されるため、税金の支払いの引き延ばしだといえますが、賃貸物件から得られる収益は贈与された時点から受けられるため、賃貸経営の相続対策としての生前整理とは相性がよいといえます。税理士など、専門家のアドバイスも得ながら相続税対策に取り組んでいくことをおすすめします。
逆瀬川 勇造

監修逆瀬川 勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

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