大家さんになるなら覚えておきたい賃貸経営でかかる税金の基礎知識

賃貸経営を行うことで得た所得に対して、税金の支払いが発生することについては冒頭で述べた通りです。賃貸アパートを例に挙げて、賃貸経営における所得をどのように計算するかについてご説明をいたします。

賃貸経営を行う上で、得られる収入には以下のものがあります。

家賃
毎月、入居者から支払われる家賃は賃貸経営における収入です。
共益費
家賃と共益費を分けて入居者に支払ってもらうケースもあるでしょう。 共益費とは、不動産の表示に関する公正競争規約施行規則によると、「借家人が共同して使用又は利用する設備又は施設の運営及び維持に関する費用をいう」と定義されています。具体的には、共用部分の水光熱費や備品代などに充てられるものです。とはいえ、厳密に共益費を分割管理する義務などはありません。共益費も家賃の一部と考えてよいでしょう。 家賃と共益費を分ける理由としては、家賃７万円と表示するよりも家賃6.5万円＋共益費0.5万円として割安感を感じてもらえることをねらっていると考えられます。ただし、礼金、敷金で家賃の〇か月分という表記においては、共益費を含まない家賃で計算されることになります。
礼金
昔からの慣習で、文字通り大家さんに対してのお礼金として支払われるものです。礼金も賃貸経営における収入となります。最近では礼金０円とうたう賃貸物件も増えています。
更新料
当初の賃貸借契約が期間満了となった後も、引き続き契約を継続する場合に、入居者から更新料を支払ってもらうケースがあります。この更新料も賃貸経営における収入となります。

賃貸経営における税務上の必要経費には、以下のようなものが挙げられます。

・アパートローン返済額の利子部分
・火災保険料
・管理委託費
・消耗品費
・交際費
・研修費
・水光熱費（共用部分）
・租税公課（固定資産税、都市計画税、印紙税、不動産取得税）
・減価償却費

なお、アパートローン返済額の元本部分、所得税、住民税は、税務上の必要経費ではありません。

所得は、収入から必要経費を差し引いたもののことをいいます。賃貸経営における所得のことを不動産所得といいます。不動産所得とそのほかの所得の合計（総所得金額）から各種所得控除を行い、税率を乗じて、所得税および住民税を算出します。

賃貸経営をするうえで、所得に対して課税される所得税、住民税のほかにどのような税金が課税されるのかについて、ご説明をいたします。

不動産（賃貸物件）を取得した時には、以下の税金が課税されます。

・不動産取得税（課税主体：都道府県）

不動産取得税とは、不動産を取得（相続を除く）または増築などをしたときに課税される税金です。課税標準（税額の算定基礎）は固定資産税評価額で、原則として次の計算式で算出されます。

不動産取得税＝固定資産税評価額 × 税率4％（標準税率）

なお、課税標準の額が次の金額未満の場合、不動産取得税は課税されません。これを免税点と言います。

【免税点】

土地	10万円
家屋	新築、増築、改築	23万円
	そのほか	12万円

・印紙税（課税主体：国）

不動産の売買契約書や建物の建築請負契約書、アパートローン借入れ時の契約書（金銭消費貸借契約書）などの印紙税法で定められた課税文書が課税対象です。税額は、契約書記載の金額によって異なります。契約書に印紙を貼り、消印をすることで納税します。

・登録免許税（課税主体：国）

所有権移転登記など、不動産登記を行う際に課税されます。課税標準は原則として固定資産税評価額です。

不動産（賃貸物件）を保有している時には、所得税、住民税のほか、以下の税金が課税されます。

・固定資産税（課税主体：市町村）

固定資産税は、毎年1月1日現在、土地、家屋、償却資産を所有している人に対して課税される税金です。課税標準は固定資産税評価額です。

固定資産税＝課税標準額×税率1.4％（標準税率）

【免税点】
所有する土地、家屋、償却資産のそれぞれの課税標準額が次の金額に満たない場合には、 固定資産税は課税されません。

土地	30万円
家屋	20万円
償却資産	150万円

・都市計画税

固定資産税同様、毎年1月1日現在、土地、家屋、償却資産を所有している人に対して課税される税金です。課税標準は固定資産税評価額です。都市計画税は、市町村によっては課税していない場合もあります。

都市計画税＝課税標準 × 税率最高0.3％(制限税率)

不動産を相続する際には、相続人に相続税が課税されます。相続税は、遺産の種類別に相続財産評価を行い、その合計から基礎控除(※1)を差し引いて、課税遺産総額(※2)の算出をします。

その課税遺産総額を一旦、法定相続分で遺産分割したと仮定して、各相続人の税額を算出します。算出された税額を合計して、実際の遺産分割の割合に応じて税額負担額を決定します。
　　　　　
※1 基礎控除＝3000万円＋（600万円×法定相続人）
※2 課税遺産総額がゼロ以下になる場合には、相続税は課税されません。ただし特例の適用を受けて上記の状態になる場合には申告が必要です。

不動産を売る時には、所得税（譲渡所得）が課税されます。先述した賃貸経営における家賃収入などに対して課税される所得税とは分離して課税されます。譲渡収入（売却収入）から取得費と譲渡費用を差し引いたものが譲渡所得です。譲渡所得に税率を乗じて税額を算出します。

なお、不動産の所有期間が5年以下であれば短期譲渡、5年超であれば長期譲渡とされ、それぞれに対応する税率が適用されます。

譲渡所得＝譲渡収入－（取得費※1＋譲渡費用※2）

【税率】※住民税含む

短期譲渡	長期譲渡
39.63％	20.315％

※1 取得費は、譲渡した不動産を、取得した価格のことを言います。不明である場合には、譲渡収入の5％と概算することもできます。
※2 譲渡費用は、仲介手数料、印紙税等、譲渡にかかった費用のことを言います。

賃貸経営を行うにあたり、どのような税金が課税されるのかについてご説明をいたしましたが、条件を満たすことで特例などの適用を受けることができる場合があります。

例えば、相続によって賃貸アパートを譲り受けた場合を例に挙げて、適用を受けることができる可能性があるものについてご説明をいたします。

賃貸経営を行う土地および建物について税率の軽減、土地については課税標準の特例の適用を受けることができます。

・税率の軽減

土地及び住宅について、2021年3月31日まで税率3％となっています。賃貸アパートも住宅用家屋となりますので、適用対象です。

・宅地の課税標準の特例

宅地の課税標準が、2021年3月31日まで固定資産税評価額× 1/2　となります。賃貸アパートの敷地も宅地なので、適用対象となります。なお、新築の賃貸物件を取得した場合には、一定の条件を満たすと課税標準が軽減される制度の適用を受けることができます。中古物件については適用対象外です。

・小規模宅地等の特例

賃貸アパートの敷地について、下表のとおり課税標準の軽減を受けることができます。

小規模住宅用地（200m2以下の部分）	課税標準 × 1/6
一般住宅用地（200m2超の部分）	課税標準 × 1/3

※面積は、集合住宅の場合、敷地全体の面積を居住用住戸の戸数で除した面積で判定します。

・小規模宅地等の特例

賃貸アパートの敷地を相続した場合、「被相続人等の貸付事業用の宅地等」に該当するため、相続人が一定の条件を満たした場合、敷地の相続税評価が200m2まで通常の相続税評価額の50％減額されます。

賃貸アパートの敷地は、貸家建付地として評価されるため、自宅敷地など自ら利用する土地の相続税評価額よりも評価を引下げることができます。さらに小規模宅地等の特例の適用を受けることで、さらに相続税評価額の引き下げができるので、相続税対策につながります。

賃貸経営に税金がかかることは頭では分かっていても、賃貸経営がスタートすると、日々の業務に追われているうちに忘れてしまっている大家さんは少なくありません。

忘れた頃に納税通知書が届いて、資金不足に青ざめないように、日頃から税金について理解を深めておきましょう。納税積立も考慮したキャッシュフローのシミュレーションを行っておくことも、大切な大家さんの仕事の1つです。