賢くスピーディーに！大家さんが知っておきたい入退去リフォームのポイントとアイデア

建物の老朽化がすすむと、どうしても空室が埋まりにくくなるもの。だからこそ、退去者が出た時はリフォームをするチャンスです。

リフォームで新築のような明るさと清潔感を取り戻し、現代的な設備やインテリアを取り入れることができれば、下がる一方だった家賃をアップすることもできるかもしれません。

大学進学や就職、社内での異動や転勤のある1～3月は、賃貸物件の退去者が年間でもっとも増える時期です。あらかじめ「退去者が出る」とわかっている時期であれば、リフォーム計画も立てやすいはず。

この時期を逃すと新規入居者の獲得が難しくなりますから、早めの計画と行動で1日でも早くリフォーム計画を実行しましょう。また、退去者の増える時期は原状回復だけでも費用負担が大きくなりますので、予算計画もしっかりと行うようにしましょう。

ほんの数年間でも人が生活していれば損耗はありますし、経年変化もあります。退去者が出たあとも物件の資産価値を維持し、次の入居者にも快適に生活してもらうためには、原状回復の作業が必要です。

具体的にはホームクリーニングと必要に応じて部分的なリフォームを行う場合もあります。昨今は防犯意識が高まっていることもあり、鍵交換を行うことも多いです。

賃貸物件の入居者が退去する際、貸していた部屋を入居時と同じ状態まで回復させることを、原状回復といいます。故意または過失によって生じた汚損や破損については借主負担ですので、返還する敷金から精算することができます。

しかし、経年劣化や通常使用による磨耗などについては特約がない限り貸主負担となります。この費用負担についてはガイドラインがまとめられていますので、参考にしてください。

入退去時にリフォームを行う理由と、目的に応じたリフォームのポイントについて説明します。

退去の際のリフォームには2つの目的があります。1つは、先ほどご説明した原状回復のためのリフォーム。そしてもう1つが、老朽化した部屋のイメージアップや居住性の改善を図るためのリフォームで、空室対策の一環として行われます。

フルリノベーションで新築並みにきれいに実施できたらいいのですが、コストもかかりますし、リフォームで使える予算も限られています。退去時のリフォームでは、「とりあえずリフォームする」ではなく、コストパフォーマンスを意識したリフォームを計画的に行いましょう。

そのためには、きちんとした目的意識をもって何のためにリフォームするのか、どこまでやるのかをあらかじめ明確にしておくことが大切です。

単なる原状回復ではなく、老朽化した物件の空室対策としてリフォームをする場合、どのようなリフォームが効果的か考えてみましょう。長期間の空室に悩んでいるというのでなければ、間取りを変えたり、設備を入れ替えたりという大がかりなリフォームまでは必要ないでしょう。

原状回復のホームクリーニングをしっかり行い、クロスや床材を張り替えて雰囲気を一新するだけでも、かなりの効果が期待できます。

しかし、ただ普通にリフォームをしてきれいにしただけでは、ほかの競合物件との差別化は図れません。空室対策のための内装リフォームでは、部屋のデメリットを解消すると同時に、入居検討者の目に留まるようなインパクトを与えることが重要です。

たとえば、日当たりが悪く薄暗い部屋なら内装をすべて白で統一します。ただ白い壁紙を張るのではなくフローリングも白、窓枠や建具も白く塗装し、照明器具をおしゃれなペンダントライトに交換します。

それだけで、明るくスタイリッシュな空間に早変わりします。また、湿気が気になる部屋なら漆喰や珪藻土を塗ったり、壁の一部にエコカラットを張ったりするのもよいでしょう。

原状回復のリフォームは、だいたい10万円前後で収まる場合が多いです。リフォームの範囲としては、壁や床の汚れの除去や画鋲の穴の補修、部分的なクロスの張り替えなどで、場合によってはフローリングの張り替えや設備の入れ替えも検討しますが、一般的にはそれほど大がかりな工事は行いません。

空室対策としてリフォームを行う場合は、どこまで費用をかけるかによってリフォームできる範囲は異なります。ファミリータイプの部屋をフルリフォームした場合、1戸で200～300万円、単身向けなら150～200万円はかかるでしょう。間取りの変更をともなうリフォームの場合、さらに100～200万円プラスになります。

ただし、これは水回りの設備もすべてリフォームした場合の金額なので、壁紙やフローリングの張り替えだけなら、そこまで高額になることはありません。詳しくは下記でご紹介していきます。

入退去時のリフォームとしてどのような方法があるのか、どれくらいの費用がかかるのか、具体的なアイデアをご紹介します。

壁は室内で最も面積の広い部分であり、どんな壁紙を張るかによって部屋の印象は大きく変わります。壁紙の張り替えにかかる費用は、6畳の部屋で5～6万円程度。壁紙のグレードを上げると、1万円ほどプラスになります。張り替えるほどではないけれど部分的に落ちない汚れがある場合には、その部分だけを張り替えることもできます。

ただし、年数が経っていると壁紙が色あせたり、焼けたりして変色している可能性もあり、同じ壁紙でも色の違いが目立ってしまいますし、すでに廃版になっていることもあるでしょう。

微妙に色が違うという違和感をなくすために、壁の一面だけ色を変えてみるのもおすすめです。思い切った色選びをすることでアクセントがきいて、部屋のインテリア性も向上します。

6畳間の畳をフローリング床に改修する場合、費用は15～20万円ほどかかります。クッションフロアをフローリングに改修する場合は、10万円程度行うことができます。

もともとフローリング床だったとしても、汚れだけでなく傷みがひどい場合には張り替えが必要です。6畳の部屋で10万円ほどかかりますが、既存の床をはがさず上から重ねて張る工法なら、やや割安になります。

床鳴りやきしみ、沈みがある場合には、下地の補修が必要になることもあります。新築時の施工会社や、管理会社に相談して調べてもらいましょう。有料にはなりますが、インスペクションを利用するのも1つの方法です。

水回りの設備に老朽化がみられる場合は、入れ替えを検討しましょう。一見まだまだ使えそうに見えても、部品が廃版になっていると故障の際に交換せざるをえなくなるため、予算に余裕があるのであれば、入退去リフォームの際にまとめて行うのもよいでしょう。新しく清潔な水回りは、空室対策にも効果的です。

キッチンは、1人暮らし向けのユニット式ミニキッチンなら20万円程度、ファミリー向けならシステムキッチンに交換します。だいたい30万円からが目安です。また、浴室はユニットバスの交換を行うと100万円前後とかなり費用がかかるので、それほど老朽化していないようなら塗装でイメージを一新するのもよいでしょう。

洗面台はコンパクトなものなら10万円程度で交換することができ、トイレは和式から洋式への取り換えで30万円程度かかります。

和室を洋室へリフォームする場合、押入れもクローゼットに改修する必要があります。中段や上段、襖を撤去し、ハンガーパイプを設置して、引き戸か折れ戸を設置します。

押入れ1間（畳1枚）分をリフォームするのに、だいたい15～20万円かかります。元々収納がない部屋の場合は、6畳間が5畳間になってもよいのでクローゼットや物入れを新設した方が、入居者からは喜ばれるでしょう。

古い物件を新しく見せるためには、どうしてもそれなりの費用がかかります。コストをおさえてリフォームする方法はあるのでしょうか。

そこで、おすすめしたいのが「古さを生かしたリフォーム」です。建具や建具枠などの木部の塗装を、壁に漆喰を塗ってレトロなペンダントライトを下げるだけで、部屋全体がヴィンテージな雰囲気に仕上がります。さらに無垢フローリングにするとより雰囲気が出ますが、畳やクッションフロアのままでもインテリア次第でレトロな空間に様変わりします。

古いインテリアやレトロな雰囲気を好む入居者は、水回りの古ささえもインテリアで自分好みに仕上げて楽しんでくれるので、リフォームを実施する前に物件を生かした内容を考えてみましょう。

それでは最後に、入退去リフォームで注意すべき点をお伝えします。

空室の長さは大家さんの家賃収入に直接影響しますので、退去からリフォーム、客付け、次の入居者受け入れまでをできるだけスピーディーに行う必要があります。遅くとも1か月前には退去予告がありますから、退去日が決まったらすぐに、退去の立ち会い日を調整し、計画や準備を進めていくようにしましょう。

可能であれば、リフォーム会社にも退去の手続きに立ち会ってもらいましょう。そうすることで、借主負担の原状回復費用についても、その場でだいたいの金額を伝えることができます。

その際、どの程度のリフォームを行うのかは、退去日の当日までにある程度の内容を固めておきましょう。立ち会い後、その場で現地調査と打合せを行えば、スムーズにリフォーム計画をすすめることができます。

原状回復のリフォームであれば、それほどコストはかかりません。「入居前の状態に戻す」ことが目的なので、リフォーム会社任せでもそれほど大きな問題は発生しないでしょう。しかし、空室対策の一環としてリフォームを行う場合は、ただきれいにするのではなく、目的意識をもって計画することが重要です。

もし、近々退去の予定があるのであれば、管理会社やリフォーム会社と相談の上、できるだけ早くリフォーム計画をスタートさせましょう。外観からは想像もできない、内見する人が「あっ」と思うような空間づくりでイメージアップができれば、スピーディーな空室解消につながるのではないでしょうか。